小区停车位车库只售不租或将违法

　　昨日，省政府法制办公布《湖北省物业管理条例》(征求意见稿)(以下简称《条例》)，公开征求社会各界意见。该《条例》详细规定了业主、物业公司、监管部门等方面的权利义务，并制定细则要求，如果业主要求承租车位、车库的，建设单位应当出租，不得只售不租。

　　停车位不能只售不租

　　小区停车位，买还是租？业主、物业公司，到底谁说了算？这一直是引发物业纠纷的重要因素。今后，开发商或者物业公司，不能再任性了。

　　公开征集意见的《条例》，在车位的使用管理方面，明确规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当以销售、附赠、出租等方式优先满足业主、物业使用人停车需要，但业主要求承租车位、车库的，建设单位应当出租，不得只售不租。

　　而且，小区车位首先要满足业主、物业使用人的购买和承租需要后，多余车位、车库才可以出租给本物业管理区域外的使用人，但每次租赁期限不得超过六个月。

　　关于利用业主共有的道路或者其他场地设置的车位，《条例》明确，这属于全体业主共有，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。业主大会或者业主共同决定收取的场地租赁费，属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　这意味着，小区固定停车位以外，开发商或物业公司要增设停车位，也不能再任性，需要经过业主同意，且收益归全体业主。

　　如果只售不租，开发商或物业公司，将由县(市、区)物业管理行政主管部门责令其限期改正，并没收违法所得；如果逾期不改正，可处5万元以上15万元以下罚款。

　　设置广告需业主同意

　　对于物业在电梯、楼道、屋面及露台贴广告，该《条例》明确规定，要征求业主同意。“通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会的同意。”该《条例》要求。

　　对于专项维修基金的缴存和使用，该《条例》规定，首次专项维修资金由开发建设单位和业主共同缴纳。其中，开发建设单位按照物业总规模建筑安装工程造价1.5%的比例交存；配置有电梯的，按照物业总规模建筑安装工程造价2.5%的比例交存。业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的5%。

　　如果出现屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、楼体单侧外立面有脱落危险等情形，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造。但如果相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后做应急处置。

　　应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　业主大会成立标准(满足之一即可)

　　交房面积达到小区总建筑物面积的百分之五十以上；

　　已入住户数比例达到百分之五十以上；

　　首次交付使用满两年。

　　业委会标准

　　业主委员会由五至十五人的单数组成。

　　业主委员会成员由业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。

　　提示

　　可通过“湖北省政府法制网”湖北省法规规章草案意见征集系统、发送电子邮件至“ [email protected] ”或信函至“湖北省人民政府法制办公室经济法制处(邮编：430071)”三种方式，对《湖北省物业管理条例》(征求意见稿)提意见建议。