多地解除楼市限购 传言武汉下半年或将跟进

16.07.2014  12:53
  记者李婷

  哪些城市解限?

  库存量过大

  成解限“开关

  继6月底呼和浩特正式放开限购后,放松或放开限购大有多米诺骨牌的效应。7月10日起,济南市商品房限购政策正式取消,居民购房不再需要到房管部门开具限购证明。

  记者了解到,近期我国不少城市开始为限购“松绑”。今年5月份以来,沈阳、杭州等地的部分区域的楼盘陆续低调松绑,但政府对开发商仅限“口头传达,不发文件”。

  随着两个城市明确表明放开限购后,取消限购从猜测到反复辟谣至最终成为事实,且有席卷之势。这一态势也拨动了武汉地产业神经。

  经过对比多地情况,中国指数研究院武汉分院研究总监李国政分析认为,两地取消限购有一个共同的原因即库存量过大。

  以济南为例,有数据显示,自2013年3月以来,该市新建住宅存销比持续走高。截至今年6月底,其普通商品住宅库存697万平方米,存销比高达16.9个月,且这一数据并未包含市场未来供应量。

  除了极大的库存量,李国政认为,还有一个原因即是信贷造成的压力。“部分城市上半年销售情况较好,但后市压力依然较大,而市场转冷除了受到限购影响,很有一部分原因在于限贷,地方政府难以管控信贷,为了提前缓解下半年压力,所以选择解除或放松限购。

  部分业内人士认为,“土地财政”大幅下降是导致越来越多城市开始考虑放松限购的重要原因。据中国指数研究院数据,今年上半年全国300个城市土地成交面积同比减少20%,其中二季度下降29%;土地出让金二季度下降15%,部分城市降幅超过50%。

  武汉会跟进吗?

  传言“就在下半年

  关于武汉,业内一度还传出取消限购的“文件条款细则”,但均被相关部门否认。

  6月下旬,淘房圈圈友称,自己在后湖一楼盘看房时,置业顾问称,“武汉下半年将放开限购,到时价格肯定涨,所以还是赶快出手吧。”还有不少淘房圈的圈友也在别的楼盘听到这一消息。

  对此,业内多数人认为,武汉的限购政策之严,可进入全国前五强,而上半年新建住宅的销量超过去年同期,达7.5万套,可称逆市上扬。如此大的成交量表明市场需求量依然巨大。此外,武汉目前加快了城市建设,城市软硬件在同步提升,人口红利仍有增加空间。不论是外来者还是本地人,普遍看好城市后期发展。

  但库存过大的问题武汉也存在。从中指院半年报告数据看,今年上半年,武汉住宅销售面积736万平方米,但获批上市的新增供应量达到921万平方米。且这一数据还未算上此前的存量,库存压力明显。

  一边是不错的半年答卷,一边是不可忽视的库存量。武汉下半年出不出政策,业内业外均在观望。对此,李国政仍认为,“区域放松、分区调控的可能存在,但全面解限不太可能。

  记者通过私人渠道获知:武汉房企老板摩拳擦掌,已陆续在微信朋友圈放言:武汉限购解禁不会太远,请各位同仁提前做好解禁的准备工作。

  楼市会否大跌?

  未现大面积“腰斩

  谈及今年房地产业调整,多数人会将之与2008年的调整进行比较。2008年,不少大房企带头降价,低价跑量,甚至腰斩价格,以求迅速回笼资金。而今年楼市出现同样下行趋势,市场会否如2008年一样出现大跌?

  对此,中指院武汉分院研究总监李国政认为,2008年的市场与2014年市场不论是下行原因,还是状态都不太一样。“2008年市场下行,主要是金融紧缩,资金链断裂导致危机。而今年关键还在于市场供应过大,供需关系已由原来的供不应求转向供过于求。供需关系失衡,加之信贷紧缩,至市场下行。

  但同样是调整期,与2008年相比,今年房企在应对上已不同。据他介绍,今年虽然信贷紧缩,经过2008年调整后,大房企融资渠道增加,资金不再是银行单渠道来源,不少房企在国外发放债券、信托;另外,现今房企规模更大,抗风险能力更强,相比2008年,500亿以上企业不少,同时还出现千亿企业。“所以今年大房企未出现像2008年一样带头降价,而是以优惠活动平价跑量。

  目前,市场还未出现大面积价格腰斩情况。李国政分析,这与现时的地价也相关。现今开发商拿地价格贵了,整体地价上行,因此价格下降空间有限。以四新、光谷为例,楼面地价普遍超3000元/平米,加上建设,成本在5000、6000元/平米以上,大降的空间不大。

  房企如何应对?

  秒杀团购渡困

  新政未见,7月首周却逢市场供求双双遇冷。据亿房网研究中心数据统计,7月2日至8日,武汉中心区新建商品住宅成交1404套,远城区新建商品住宅成交473套。成交量跌至今年春节以来的最低点。比去年同期下滑近三成。

  亿房研究人员分析,七月份为楼市传统淡季,加之前期积压下来大量的新增房源,在淡季期间,去库存压力显得更大。

  从房企应对来看,活动和优惠现增大趋势。除了少量“特价房”、“五折房”外,六月底七月初,一家房企在汉又首推“秒杀”活动,该房企在汉旗下四大盘共拿出30余套特价房,总优惠达数百万元。据本地一房产网站介绍,四大盘单笔优惠从1万元至15万元不等;每日均有秒杀活动,单日总优惠可以达到十几万元。

  除了加大优惠,近期,武汉房源推盘量也明显减少,7月首周,武汉仅两盘推盘,而本周,也仅三四盘入市。光谷片一楼盘工作人员介绍,六月推盘量和成交有走高之势,主要是半年冲量的压力。到七月,市场形势不好,房子也不好卖,房企选择延后开盘。

  此外,也有楼盘因担心大规模开盘未必能获得好的去化,因此区域内个别新盘甚至“偷着”卖,“证都具备,开盘却不似以前大肆张扬,只做团购、老带新,已经在卖了。估计是担心开盘了卖不好,不仅影响楼盘声誉,也影响既定客户。

  想购房怎么办?

  盛夏淡季比价捡漏

  伴随着各种猜测及楼盘优惠,武汉各个看房团人气有所增加。“我们前期专门推了特价看房线,看房的人明显多了,心动的人也不少,有点趁机抄底的意思。”一家房产网站负责看房团的人员说。

  而晨报淘房圈内关于现时买不买房的讨论也不绝于耳。圈友芸有些纠结,“哪位大侠分析下,现在买还是不买,买了不会跌吧,不买又怕涨了。”圈内“大侠”不少,大家纷纷出来支招。

  记者观察,圈内认为现时出手较合适的占多数,一位圈友说道:“碰到合适的买可以,如果有较大优惠,或者运气好上合适的特价房,那就更不要犹豫了,虽然目前武汉没有政策,但不表示没有调整啊,要是真等到调整时,价格肯定应声就涨了。

  一位外地户籍的圈友说,她的社保时间刚过一年两年未满,7月新的落户政策出来后,她早早准备资料进行申报,希望能尽早落户。因为,她已看中武昌片一套特价房源,地段、面积均合适,关键是价格有着极大优惠,因此,她想赶紧落实资格“捡漏”。

  业内人士认为,七八月或是房企较难熬的时段,有购房需求的人此时有看中价格合适的房子,不失为出手良机。