找错人购错房 真房主找上门 购房协议无效 买房人腾退房屋

　　2005年5月，周女士取得掇刀区双喜村一块130平方米土地的使用权。之后，周女士与曾老板签订协议，约定由曾老板在该土地上出资建房，建成后返还周女士两套住房和两间车库。2012年工程竣工后，曾老板将两套住房和两间车库交给周女士，双方办理了交房手续，但周女士并未入住该房屋。2013年初，周女士发现自家的房屋被江先生入住，并准备进行装修。周女士多次表示，江先生的房屋归其所有，但江先生称，该房屋是他花11万元从刘先生手中购买，拒绝腾退。 

　　为了要回房子，周女士将江先生、刘先生告上法庭。 

　　围绕本案的焦点：刘先生与江先生签订的购房协议是否合法有效，刘先生是否有权处分诉争房屋。 

　　庭审中，刘先生并未到场。周女士提交了刘先生对其作出的一份承诺书，证明刘先生与江先生签订售房合同时，没有征得周女士的同意，江先生明知该房屋不属于刘先生所有，仍与刘先生签订售房协议并侵占房屋，该买卖协议无效。江先生也提交刘先生的常住人口登记卡、个人建房用地批准通知书各一份，证明其与刘先生签订购房协议时，刘先生向其出具了个人建房用地批准通知书。 

　　东宝区人民法院审理认为，个人建房用地批准通知书载明的权利人为周女士，该通知书并不能证明刘先生有权处分诉争房屋。江先生在明知房屋土地使用权属于周女士所有，而没有查明房屋所有权主体的前提下，擅自与刘先生签订购房协议，出资从刘先生手中购买房屋。刘先生未取得周女士授权由其代为出售处置，也不是诉争房屋的所有权人，其与江先生擅自签订协议出售诉争房屋，属于无权处分行为，双方签订的协议属无效协议。江先生之后得知诉争房屋不属于刘先生所有的情况下，仍进行装修并入住，其应对自己明知而为的行为承担责任。至于江先生出资11万元从刘先生处购房而遭受的经济损失，其可通过另行诉讼主张其权利。