湖北拟出台物业条例 该不该收装修押金等成焦点
图为：《湖北省物业条例（草案）》立法听证现场。
图为：旁听人员在发言。
物业服务与群众生产生活息息相关。昨日，省人大常委会就《湖北省物业条例（草案）》（简称条例草案）立法过程中的重点问题，在襄阳市举行基层立法听证会，并在腾讯大楚网同步开展网上立法听证和网络直播，广泛听取社会各方面意见建议。来自全省各地的业主、物业服务企业、房地产开发商、律师等20名听证陈述人及众多网友，围绕条例草案中业主委员会成立、物业费收取、专项维修资金使用管理、车位租售等焦点问题，各抒己见，建言献策。省人大常委会副主任王建鸣出席听证会并讲话。
省人大法制委员会副主任委员田丰在主持听证会时表示，去年11月，省十二届人大常委会第十八次会议已对《湖北省物业条例（草案）》进行了一审。这次在襄阳同步举行基层立法听证和网上立法听证，旨在进一步广泛听取民意，提高立法质量。会后，法制委员会将认真整理本次现场听证和网上听证陈述人的意见建议，向省人大常委会提出听证报告，作为审议修改法规的重要参考，并将有关情况向社会公布。
焦点1
确定物业公司，应该招投标还是协议选聘？
小区舒适有序的居住环境离不开物业公司的专业服务，但是，具体由哪个物业公司入驻提供服务，谁说了算？
条例草案第四十条规定：住宅物业的建设单位在业主大会首次选聘物业服务企业之前，应当采取招标投标方式选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经县级以上人民政府房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报县级以上人民政府房产行政主管部门备案。
罗田县住建局党组成员冯继明认为，招投标方式不合理，不可行，因为建设单位和业主委员会与物业服务企业之间的关系是合同关系、市场行为，他们有权自行决定采用何种方式选定物业服务企业。而选聘物业服务企业，《招标投标法》及其配套法规并没有将其纳入强制性的、必须的范围。
襄阳市樊城区高庄社区书记王遵义也认为，招投标方式不够合理，因为很多前期物业服务企业是建设单位的子公司或关联公司，二者存在利害关系，“即便招投标，建设单位也可以采取关联公司围标等方式挑选物业服务企业，协议选聘也容易产生暗箱操作”。他建议，只有在投标人只有一个的情形下，经批准可以协议选聘；或者可以建议有关政府部门采取摇号的方式确定符合条件的物业公司。
也有听证陈述人持相反意见。湖北成和诚律师事务所王伟强律师认为，招投标方式为大势所趋，符合公平、公正、公开原则。自行选聘条件建议改为“经建设单位以登报等公开方式招标，投标人仍少于三个的，方能经批准自行选聘。”
焦点2
物业保修金应不应交？住宅专项维修资金如何使用？
物业保修金的交存、管理和住宅专项维修资金使用是物业管理中的热点。条例草案规定，建设单位应当承担物业的保修责任，并在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价2%的比例交存物业保修金，作为物业保修期（五年）内维修费用的保障。条例草案还明确，物业保修期满后，发生“屋面、外墙渗漏”“电梯故障”“公共护（围）栏破损严重”“楼体外立面有脱落危险”等六种情形，物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当先行采取应急措施，并向物业所在地房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请；没有物业服务企业、业主委员会或者公有住房售房单位的，由居（村）民委员会提出申请。
“规定没有增加建设单位的负担，同时对业主又有一定的保障。”汉口城市广场二期业主委员会主任付文说，据了解，建设单位会在保修期内收取施工单位5%的质保金，但是依然有很多建设单位未履行保修责任，业主报修后长期不维修，他建议在草案中明确动用物业保修金的细则。他还要求对“住宅专项维修资金”的办理周期，明确一个较短的时间期限，以加快办理进程。
襄阳领秀中原小区业主委员会副主任廖居春也认为，建立物业维修保证金制度“十分必要”。他说，实际工作中，有些开发商在物业保修期内以及维修过程中确实存在拖延维修的行为，本条规定保障了购房人的权益。
罗田县住建局党组成员冯继明提出不同意见。他认为，条例草案该规定“不合理、不可行”。他解释，建设单位即房地产开发企业的义务，应由法律或国务院行政法规规定，可是，当前法律和行政法规并没有规定建设单位要承担物业的保修责任。而且，房屋建筑工程及其配套设施、设备的保修责任，《建筑法》和国务院《建设工程质量管理条例》明确为“施工单位”。住建部有关规范性文件（住建部80号令）中，对施工单位的保修责任、房屋和水电路气排水等设施设备的保修期限、保修程序、保修费用等已作出了明确的规定。
中房集团襄阳房地产开发股份有限公司副总经理彭劲松认为，房地产开发企业作为房屋销售方，与购房人关系属于契约关系，房屋的售后维修（保修）在购房合同中已明确规定相关责任。同时，国家对房屋出售后维修（保修）也作出了强制性规定。因此，开发企业无需交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。
焦点3
由街道办事处、乡镇人民政府组织召开首次业主大会，可行吗？
业主委员会本应是居民表达利益诉求、合理维权的最佳平台，然而实践中，召开业主大会，成立业委会的过程，却成为诸多社区业主不可承受之痛——由于缺乏主管部门支持以及开发商、物业公司设置障碍等原因，导致召开首次业主大会难度加大。
对此，条例草案第二十一条规定，符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府；未及时书面报告的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告；建设单位、前期物业服务企业和业主未书面报告的，房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。
这一规定是否合理、可行？“由街道办事处、乡镇人民政府组织召开首次业主大会的规定很有必要。”汉口城市广场二期业主委员会主任付文为这一规定点赞。他说，实际操作中，即便街道办介入，建设单位和前期物业服务企业设置重重阻碍的现象仍屡见不鲜。他认为，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开首次业主大会，不仅能保障大会顺利进行，也能对首次业主大会的合法性进行监督。
襄阳市樊城区高庄社区书记王遵义认为，社区居委会作为物业所在地的基层群众自治组织，比较容易了解情况，从长期、长效管理来看，由社区居民委员会及时向房产行政主管部门提出书面建议较为合理。“这一条在实际操作中很难施行，不够具体，应细化。”襄阳市襄州区公路管理局法制科科长黄伟认为，依靠业主向街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告很难。“业主们素不相识，往往缺少组织者和发起人。”他还说，现实中，成立业主委员会会触及建设单位和前期物业服务企业的利益，他们不会主动提出书面报告。黄伟建议，条例应当明确建设单位和前期物业服务企业不提出书面报告所要承担的法律责任。
焦点4
物业能不能收业主的装修押金？
根据条例草案规定，业主装修房屋需事先告诉物业公司，物业公司要告知业主装修过程中的禁止行为和注意事项，但不得以任何形式收取业主装修押金或保证金。
因涉及“真金白银”，昨日的听证会上，业主代表、业主委员会代表、法律界代表，还有物业公司代表，针对这条规定，观点针锋相对，支持、反对态度鲜明。
汉口城市广场二期业主委员会主任付文对该规定表示支持——“如收取押金，收取金额的标准是多少？扣除的标准是什么？扣的钱归谁？”他还提出，装修完之后的验收，也要明确验收标准及验收部门，由主管部门依法依规验收或处罚，而不是由物业公司的人来“看一眼”，就决定是否合格。
湖北民发物业服务有限公司总经理孙猛，对该规定表示“不赞成”。他说，目前装饰装修行业的施工人员，存在野蛮施工，有损坏建筑物主体结构或小区公共区域地砖、电梯等公共设备设施的现象；也有些业主为了达到装修效果或图个人方便，跟物业打擦边球或根本不理会禁止规定，做出各种违反规定的行为。
“我认为收取一定数额的装修押金或保证金，可以有效监督和约束业主、装修公司、施工队按要求施工，避免房屋的主体结构、公共设备设施遭到损坏。”孙猛说，根据外省的相关规定，相关部门可以设置装修押金的限额，而不是一味禁止。
焦点5
人防工程停车位不得销售，是否合理？
私家车日益增多，车位难求。有关小区停车位所有权及销售、出租的纷争日益成为焦点。对此，条例草案要求：“物业区域内规划停车位、车库，应由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。满足业主需要后对外出租的，应当由业主大会决定。”“依法配建的人防工程应当按照设计文件在实地标注，平时用作停车位的，不得销售或者变相销售，以场地租赁方式提供给业主使用的，每次租赁期限不得超过3年，收费标准纳入政府定价目录管理”。
这些规定是否合理可行？罗田县住建局党组成员冯继明、襄阳市襄州区公路局法制科科长黄伟等认为这些规定比较合理、可行。襄阳市襄州区法院伙牌法庭庭长叶飞还建议，制定条例时应当考虑给业主新增车辆预留可买或可租比例，比如预留百分之二十停车位不用于长期出租或者卖给本小区业主以外的单位或者个人。
针对条例草案中关于利用人防工程的停车位的规定。湖北楚风德浩律师事务所律师赵博说，现实中已经存在大量人防工程变相销售、租赁期限超过三年甚至超过二十年、一次性收取费用等情况，这均与条例相违背。条例一旦通过后业主或者建设单位是否能够依据这条解除原来的合同关系？他建议对草案的适用进行说明或解释，以避免因人防工程的使用产生大量法律纠纷。
中国一冶集团公司员工袁建军认为，小区人防工程的真正投资人是购买商品房的业主，用作车位时，其分配、使用及收费管理具体事项应由业主大会决定，建设单位、物业服务企业不得将其作为物业销售。