财报显示物业多暴利 万亿商机驱动物业公司上市隐忧

房企借助“互联网+”包装物业公司扎堆上市，物业公司或通过增值服务盈利

“物业管理费一平方米收费2.8元，比旁边差不多的贵1-1.6元每平方米”、“服务质量实在让人不敢恭维”……5月上旬，武汉多位市民向长江商报记者反映。

近日，长江商报记者了解到小区业主们与物管之间多有矛盾，业主要求更换物管的不在少数。

无独有偶，在陕西省渭南市合阳县的凤凰园社区业委会罗列了凤凰物业“无资质、乱收费、乱搭建、拒不移交物业资料”4大问题，要求老物业凤凰公司“出局”，等新物业美伦公司入驻，但凤凰物业却以业委会和美伦物业未携带业主大会决议、住建局备案等资料为由，拒绝交接。

令人不解的是，一边是物业公司服务质量屡遭投诉、物业费不减反增，另一边物业公司却在房企的推动下扎堆上市。那么，究竟是什么支撑物业公司的上市业绩？ 物业公司貌似不错的利益状况如何维持？长江商报记者对此进行了走访调查。

APP服务后物业费不减反增

“今后有了这款APP，住户可以一键呼叫物业服务。比如，楼道的照明灯坏了，不同于以往业主需要致电物业服务中心进行登记，然后由物业服务中心转达给专业维修部门，如今，用户只需打开手机APP，就能够在里面直接呼叫维修部门人员上门维修，还可以通过APP论坛和其他业主们聊天。”听蓝光COCO时代销售顾问讲解后，原本对小区物业充满期待的小李，在询问物业管理费价位时，笑容渐失。一平方米收费2.8元，这已比得上武汉商业中心高端社区物业收费标准了。

以武汉为例，不少新楼盘物业都已经插上互联网的翅膀，通过APP一键式办理社区业务管理。按理说，不少房企均在借助“互联网+”打造智慧社区，既然智能化了，成本也应该越来越低，但物业收费标准不降反增。据记者了解，这些新开的楼盘物业收费标准都很高。蓝光在武汉光谷的项目蓝光COCO时代，一平方米收费2.8元，引起了不少业主争议，更有业主称这是“全武汉市最贵物业之一”。但从记者走访该小区物业规划来看，其绿化环境与毗邻的葛洲坝世纪花园差别不大，但是价格比对方贵1-1.6元每平方米。

长江商报记者走访发现，插上互联网的翅膀，物业费不减反增只是业主对物业看法的一个缩影。事实上，不仅在新楼盘，即使是已经有着岁月痕迹的老牌物业公司，也受到不少业主的质疑。

“要是物业服务确实做得到位，价格高点也可以理解。但问题是现在物业的服务质量实在让人不敢恭维。”家住螃蟹岬地铁口附近某小区的张先生说：“小区是老小区，规划的停车位不多，原本属于先来先得，但是物业却把它们卖给了一些关系户，导致我们交钱都买不到小区车位，协商也得不到解决。”

服务水平又不高，物业费没减少但反增了，业主很是无奈：他们凭什么？

房企转型助推物业公司挂牌

争议摆在眼前，还未平静。物管公司就开启了排队挂牌上市模式。

2014年，深圳的彩生活集团在香港成功上市，市值一度反超母公司花样年集团。去年以来，更多物业公司新三板挂牌，这被认为是多数物业公司进入资本市场的低门槛便捷通道。其中一些物业公司口碑并不叫好，但凭着一些数据和时髦的互联网概念，迎来一轮轮资本哄抢。

截至目前，在港交所，除了彩生活之外，中海物业、中奥到家先后已上市，天通苑也只待临门一脚。在新三板市场，开元物业、索克物业、天骄股份、嘉宝股份、万联生活、美易家、快易名商、城投鹏基、新鸿运物业、盛全物业、物管股份等已挂牌交易。像远洋亿家、乐生活、中广物业、第一物业、格力物业、德商物业、银城物业、庞森商业等全国诸多物业公司正向新三板挂牌冲刺。

2014年以来，房企面对转型考验，纷纷将注意力转移到了社区，认为借助“互联网+”这一智能化趋势，打造智慧社区，这是下一个万亿级商机的新入口，同时他们旗下的物业公司也掌握着绝对主动权。

业内人士表示，传统的物业管理模式过于粗糙，成本高企营运艰难，但并不是说住宅物业管理就不能够挣钱，关键还在于营运思维的转变。中国物业管理协会理事会会长沈建忠也对此现象颇为期许，“如果把物业服务业态从保值增值房屋扩展到社区医院、家政、教育等增值服务领域，加上数以亿计的业主，物业市场规模过万亿不是没有可能。加上资本市场的对接，物业领域一定会产生王健林那种人物，中国首富可能诞生于物业领域。”

财报显示物业多“暴利”

原本想象中并不起眼的行业摇身一变获得资本市场青睐，物业公司的利润究竟几何？

记者梳理财报发现，2015年，彩生活实现收入约8.27亿元，同比增长112.5%；斩获毛利大约4.54亿元，同比增长大约46.9%；实现毛利率54.9%，同比减少20个百分点。中海物业实现收入2.54亿元，同比增长17.6%；实现毛利额1629万元，同比增幅23.1%，毛利率约64%。

蓝光旗下的嘉宝物业，新三板名为嘉宝股份，2015年实现营业收入5.5亿元，同比微增4.31%，但去年实现毛利率37.3%，同比增加了7.8个百分点，归属于挂牌公司股东净利润6042.7万元，同比暴增279.5%。

协信集团旗下的天骄股份去年实现营收3.2亿元，同比增长约44.7%；毛利率27.39%，同比增加3.87%。

中国房地产TOP10 研究组发布的《 2015 中国物业服务百强企业研究报告》显示，2014 年百强企业实现在管项目总建筑面积均值 1749 万平方米，在管项目数量均值 94 个，营业收入均值达到 3.57亿元。

不少业主推算，是否因为公司上市物业管理费才水涨船高？中投顾问高级研究员薛胜文告诉记者：“近年来，一些物业公司为了提高市场竞争力、拓展商业模式，开始朝着“互联网+”方向转型，物业公司“互联网+”的实质是提供更多、更优质的社区增值服务，社区费用也因此上涨。此外，部分地区放开物业费政府管制、推动市场定价也导致社区费用上升。”

不过，某上市物业公司市场部姚姓负责人则否定了这种说法。他表示，“上市与物业定价并没有多大关系。上市后企业的资金紧张情况会相对好一些，促进公司管理更加高效有序，让公司对自我的约束加强。物业费更加合理规范化。”

或通过增值服务盈利

长江商报记者从上述物业公司市场部姚姓负责人处获悉，物业公司的高毛利之说并非行业实情，目前物业公司的主要利润大部分是靠物业管理费和多项经营收入。

既然上市对于物业利润的大部分支撑体而言并无决定性作用，那为何这些大牌房企开始付出大量精力发展原本不起眼的物业？

姚姓负责人解释说：“因为物业公司的利润实际上是比较低的，随着房产的发展也进入了瓶颈期，这时候通过上市和互联网经营缓解资金压力，对于物业公司来说是转型的尝试。从物业管理行业现状来讲，单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，从物业管理的角度来看，由于楼市将逐步进入存量房时代，购房者（社区居民）的需求将转向品质或增值服务的提升，这意味着在存量房市场领域物业公司可以大有所为，并且也有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。

中投顾问高级研究员薛胜文则认为，物业公司插上“互联网+”之后，企业盈利模式会更加多样，不再是物业费用一枝独秀，物业公司将会更多的依靠提供增值服务来盈利，与此同时，互联网等技术的应用，还能减少不必要的人员配备、提高管理效率，降低经营管理成本，维系行业高毛利率。