武汉小区车位只卖不租投诉猛增
近日，《湖北省物业管理条例》公开征求意见，禁止开发商对车位只卖不租。然而，3月16日，徐东大街1号优活城开发商武汉山水美城置业有限公司贴出公告：小区所有车位停止租赁，面向业主公开售卖294个车位的使用权。
该公告称，“优活城地下车位自投入使用以来一直面向小区业主租赁，现因本小区业主有车业主数量急剧增加，小区车位租凭需求出现紧张局面难以平衡，为缓解紧张的租赁状况，更好地方便业主并规范小区车辆停放，我司拟将小区地下室车位针对小区业主出售……自通告发布之日起，小区车位停止租赁。
该小区业主称，小区车位由租赁改为出售，并不能减少小区业主车辆数量，无助于缓解小区停车难，开发商这个时候卖小区车位，是为了逃避以后出台的湖北省物业管理条例的约束。
连日来，武汉多个小区的业主致电武汉热线房产网咨询热线85668596，询问小区车位租赁和买卖事宜。18日，沌口一小区业主来电咨询小区地下人防车位到底能不能买，而3月15日，光谷坐标城业主投诉开发商侵占小区停车位。
3月16日，青山区工业一路健吾公馆小区业主投诉，今年2月份，小区物业突然单方宣布，架空层内的车位不再短租，全部改为“长租”，租期为20年，租金为12万元，另每年还要收840元的管理费。有人算了一笔帐，20年下来，一个车位每月租金达903元。业主称这实际是在变相售卖车位，而且售价高得离谱：以此之前，该小区露天的车位是每月70元租金，在架空层的车位是每月150元。
3月18日，襄阳谢洼社区欣欣佳园小区业主也投诉，该小区地下车位只卖不租，导致小区地下车位停车少，而小区路面过多车辆占道停放，造成业主出入困难和交通安全隐患。业主希望湖北省物业管理条例能够尽快出台，扼制此类不良现象。
他山之石
新版《江苏省物业管理条例》出台 "地下停车位只售不租"被叫停
从2013年5月1日开始，新版《江苏省物业管理条例》（以下简称“新条例”）正式实施，其对小区停车位等与业主生活息息相关的问题做出了详细规定，停车位只售不租被叫停。新条例对停车位只售不租的现象明确叫停，违者最高将被处以50万元的罚款，如果企业被罚款后依然不执行新条例，那么主管部门可以继续对其进行处罚。
人防车位一直是地下停车位中的模糊地带，过去开发商常常以人防车位已被纳入开发成本为由，将车位据为己有，并向业主出售使用权。有的小区，开发商一次性收取10年甚至20年的地下车位使用费；有的小区干脆卖起了地下车位70年使用权。对此，新条例做出明确规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，每次租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠，违者最高可处以20万元的罚款。
新条例还明确规定，停车位占用小区共有道路或者其他场地的，所得收益的70%应当纳入住宅专项维修资金，其余的可以用来补贴物业服务费。
宁波物业管理条例：地下人防车位不得出售、不得设置专用停车位
《宁波物业管理条例》第四十二条规定，物业管理区域内的地下人民防空工程设施平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得设置专用停车位。建设单位不得将人防工程停车位出售或者以专用车位形式出租。同时，地下人民防空工程设施平时用作停车位收取的停车费，应当依照有关规定，用于人民防空工程设施的日常维护管理和停车管理的必要支出。
《条例》第五十一条还规定，建设单位不将平时用作停车位的地下人民防空工程设施向全体业主开放，擅自出售或者以专用车位形式出租停车位，并拒不改正的，主管部门可没收其违法所得，并可对其处5万元以上20万元以下的罚款。
释疑
人防车位 究竟能不能买？
按照地下防空室谁投资建设谁受益的原则，开发商多是防空地下室的直接管理受益者，在对防空地下室的使用上，他们几乎都将其作为地下停车位，面向小区业主出租或“销售”。
相对而言，人防车位由于没有相应的产权证书，价格也比有产权的车位要便宜一些，标准车位低的为9万～10万元。但在一些车位严重缺乏的小区，人防车位的价格丝毫不比有产权的车位价格低。
据了解，有少数开发商在“销售”人防车位时，跟业主签署的是《地下停车位使用权租赁合同》，合同约定租赁期限为70年。但此项与《合同法》第214条相冲突，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
因此，一些开发商在其租赁合同中，将人防车位的租赁期限约定为20年，并同时约定将剩余的50年使用权无偿赠送给购买者，以此规避合同法的规定。
不过，专家也指出，开发商在建设小区时，若将人防工程造价纳入小区公摊物业中，由全体业主买了单，则收益应归全体业主所有，开发商无权转让或出租人防车位的使用权。不过，“作为业主，很难去界定小区人防车位的建设成本是否被开发商纳入了公摊。”(??有关监管部门能搞清楚这个么？）
而对于购买了人防车位的业主是否会遭遇风险的问题，该负责人表示，既然人防车位的产权既不归属国家也不归属开发商，开发商也没有相应的产权证书，因此，开发商将人防车位用于抵押融资的可能性很小。