武汉多家开发商辟谣涨价文件 喊涨只是营销手段

10.10.2014  10:36

  国庆黄金周期间,多份开发商内部“红头文件”在网上广为流传,内容都是总公司要求各区域楼盘上调价格。涉及多家国内代表性的大型开发商,价格上调幅度从1%—10%不等。

  许多潜在购房者担心,若文件属实,刚刚放松限购限贷的楼市会涌动一股涨价潮。

  昨日,本报对在武汉有项目的上述开发商一一求证,所涉开发商均否认上述文件的真实性。

  不过记者探访三镇多家楼盘发现,虽然目前房价较平稳,但售楼顾问们却频繁暗示上涨预期。“营造涨价氛围,只是一种姿态。”业内人士表示,目前政策刚调整,开发商和购房者正处心理博弈期,喊着要涨价是针对购房者“买涨不买跌”心理的营销手段。

  “签发人”称文件纯属虚构

  在网上流传的多份开发商“红头文件”中,涨价的范围和幅度都煞有其事,文件格式也很逼真。

  以一家开发商为例,不仅有集团公司的公章,甚至还有该公司武汉区域高层的签名。“文件”上写道,经集团研究决定,从10月8日起,公司在湖北省内的6个项目,销售价格全面提升,提升幅度不低于10%。该文件发布日期为10月5日。

  而提升价格的原因是,央行和银监会9月30日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对二套房认定放松,导致市场近期肯定回暖。

  “我根本不知道这个文件,完全是虚构的。”昨日,记者联系上该开发商武汉分公司一位高层,在上述“文件”上,此人正是“签发人”。

  该高层告诉记者,他刚刚才从总部回汉,从没有听说集团有过这个决议,“现在政策环境刚刚变化,怎么可能这么大幅度提价?

  另一家总部位于广东的大型开发商,此次也有所谓内部文件流出,他们在武汉及周边共4个项目在售,单个体量均在百万平方米以上。

  “这是假的,无论字体还是公章,都跟公司正规文件有明显差异。”该开发商武汉公司相关负责人也明确表示,他们不知道是谁在网上发布虚假信息,“已经对正常销售有所影响。

  不过房价牵动公众敏感神经,截至昨日,这些伪造的文件,依然在网络上流传,且转发评论频率颇高。

   售楼部频放涨价“烟幕弹

  虽然很难找出是什么人在发布这些虚假文件,释放房价上涨的“烟雾弹”,但值得注意的是,武汉多家楼盘的置业顾问们却极力向购房者暗示“房价将涨”。

  在徐东片区一个刚刚开盘的项目,置业顾问明确对记者表示,10月底二期开盘时,价格肯定比一期有大幅变化。“我们一期价格开得太低,现在政策已经变了,新房源不说涨多少,至少跟周边在售楼盘价位不会差太多。

  无独有偶,在汉阳王家湾片区,一个项目置业顾问也对记者“交底”,上次开盘时,限贷政策还没有取消,结果开盘还卖了8成。“现在谁都知道房价肯定要涨,买房已经不是价格的问题,而是认筹可能也不一定能买得到房源,一定要提前锁定。

  更离谱的是,在江夏一个楼盘,置业顾问甚至对购房者表示——“政府要他们涨价”。实际上,房管和物价部门,只对楼盘限定最高价,根本不限制最低价,更不可能要求楼盘涨价。记者询问附近多家楼盘,对方均表示从没有收到过类似政府要求涨价的通知。

   喊涨只是开发商表达姿态

  国庆黄金周期间,武汉不少楼盘一边促销,一边也对外宣称,促销优惠仅限国庆期间,无一不是向外界暗示涨价预期。那么限购、限贷取消的利好,通过国庆长假释放出来,开发商到底有没有涨价呢?

  以光谷区域一个楼盘为例,9月底以来房价并没有变化,但国庆长假期间给出的优惠是成交送后期办证费用(主要是契税),根据户型大小,最大幅度让利相当于3万元左右。国庆假期之后,该楼盘虽然停止了该优惠活动,但同时推出另一项优惠——成交送10年物业费,让利幅度基本一致,更谈不上涨价。

  还有一家楼盘,在取消限购之后曾明确对外宣传,旗下楼盘要上调价格,不过却同时推出送装修金的优惠活动,最终成交价没有变化。“明显只是表达一种姿态而已。”中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政认为,目前的政策对楼市利好,市场对房价向上也有一定的预期。正因如此,开发商通过一些小策略,表面上似乎在涨价、缩减优惠,实际上价格并没有多少变化,只是希望将这种预期做实,挑动起购房者“买涨不买跌”的心理。

  据亿房研究中心统计,国庆长假期间,剔除经适房及保障房项目后,武汉商品住宅成交2673套,成交均价为7951.19元/平方米,价格相比前一周,反而有2%左右的跌幅。

  目前楼市不具备大涨条件

  “小涨怡情造势,大涨不具备条件。”这是光谷一家开发商的营销老总,在内部的讲话。

  房价上涨的前提是成交量增加,取消限购、限贷后,武汉的商品房成交量能否迅速提升,大部分开发商并不敢过分乐观。

  根据武汉市房管局提供的数据,9月24日武汉取消限购后,从当天至9月30日,武汉日均成交量突破800套,最高峰逾千套,比取消限购前的成交量翻了一番多。但从10月1日—7日,日均成交量又恢复到300多套的规模。此外,9月底的一个周末武汉17盘同开,当天销售率为48%,国庆期间曾有3盘同开,平均销售率为44%,变化并不明显。

  虽然国庆长假可能压抑部分成交,但记者采访的多家开发商目前普遍观点在于,取消限购限贷,可以迅速消化一批前期积累的意愿客户,后续能否催生新的需求,尤其是新盘供应量较大时期,能抢占多少市场新需求才是关键。“总体而言,当前抓住机会跑量还是主流战略。”一家开发商人士明确表示,除非月均成交量能够提升15%以上,或者周边竞争楼盘普遍提高价格,才会随之调价。

  记者观察

  楼市全面松绑后武汉房价如何走

  在武汉全面取消限购之后,再加上央行和银监会宣布放松二套房认定标准,目前的政策环境,已经与2011年之前相近。虽然短期内,武汉房价很难明显波动,但诸多潜在购房者担忧,从大趋势上看,房价是否会回到限购前的大幅上涨状态?

  据武汉房管局公布的数据,2005年—2010年,武汉平均房价年均增长36%,5年时间,均价从3000多元/平方米提高到6000多元/平方米。但从2011年开始,由于限购、限贷,房价上涨势头明显下降。

  2011年,武汉房价小幅上涨3%,2012年更是出现下跌,2013年涨幅也仅在个位数,连续3年全部实现房价控制目标。3年来,武汉住宅均价从6000多元/平方米涨到7000元/平方米出头,幅度并不大。

  对此,武汉房管局有关人士表示,取消限购,会对楼市成交量有一定促进作用,而近几年来武汉房价一直保持稳定,目前正是去除行政干预的最佳时间点。从房价走势来看,目前武汉新建商品房库存量为11个月,供应量充足,再加上城市发展、基础配套设施不断完善,房价不再具备大涨大跌的基础。 (编辑:丁喆)