十问武汉“地铁第一环” 带动商圈和房地产发展
昨天，市民十问武汉“地铁第一环”的报道上半部分刊登后，地铁族和网友都十分感兴趣，今天晨报继续推出十问的下半部分，3号线打通第一环后，对于沿线房地产、商圈的拉动作用。
这个“第一环”，环内途经范湖、宗关、王家湾、钟家村、复兴路、武昌火车站、中南、洪广、螃蟹岬、积玉桥、江汉路、循礼门，再到范湖，而且环内的每条线路都各自延伸到环外，到达青山武汉站、光谷、沌阳大道、东吴大道、宏图大道，整个地铁线网，总长年底可达125公里。
3号线打通“地铁第一环”后，对于三镇发展能起到什么作用?哪些片区最受益?
答：湖北省房地产经济学会专家委员、中国地质大学教授殷跃建介绍，3号线从汉口三金潭一直到沌口开发区，特别重要的一个作用就是支撑三镇均衡发展，特别是对于汉阳、武汉新区，拉动作用最大。
殷跃建说，汉阳一直没纳入内环线，直到鹦鹉洲大桥二环通车后，钟家村地区才算勉强纳入内环，武汉CBD也不在内环线上，这都与武汉特殊的地理环境有关，城市被江河湖泊分割成“碎片化”，内环有三分之一的空间被长江汉江所占，因此它的主要功能是交通，而不是经济发展。
“3号线横跨汉江，是第一条连接汉口和汉阳的地铁，”殷跃建说道，它与2号线、4号线相扣，将形成武汉地铁“第一环”。4号线二期和3号线都延伸到汉阳三环外，由于地铁所具备的远程、快速、大运量的运输功能，成环后就能带动城市较滞后地区的发展。
同时3号线对于助推城市规划中的重要功能区王家墩CBD等，作用也很明显。3号线也是汉口居住新城——后湖片区的首条地铁线路，后湖片区新房量在整个沿线中布局最多，成为3号线最大的受益片区。
3号线打通第一环后，环内的房地产价格是否会上涨?具体哪些地区的房价涨幅会特别明显?
答：据了解，3号线的通车预期给沿线楼盘掀起了一阵涨价潮，不少楼盘也出现了不同程度的调价。目前后湖、汉阳王家湾板块轨道沿线楼盘价格已出现300—500元的普涨。
中国指数研究院(华中)研究总监李国政认为，从2012年起，2号线、4号线陆续通车，对沿线的地价房价都有明显提升作用。实际上，在3号线建设过程中，已经对沿线物业的价值带来提升，真正通车后，提升效应可能反而不会太显著。有赖于具体区域和楼盘的教育、商业等配套，以及楼盘自身的品质和品牌效应。但李国政强调，地铁画圆对内环后续物业的价值将有明显的助推作用。
3号线通车，对汉阳的作用相对更明显。比如王家湾沿线，已经形成新中心，在售项目价格有望破万元。另一头的后湖沿线，成为开发商扎堆的黄金宝地，推动楼面价近6000元，在售楼盘售价也纷纷逼近万元大关。
从长期来看，亿房网分析师余淼认为，每条地铁开通前周边房子就开始涨价了。目前来看，地铁开通线路越多，对周边房价影响就越小。打个比方，1号线到现在开通已经有10年了，周边房价会随着时间推移，配套的成熟而逐渐上涨，但这个上涨因素里面，其他地铁的影响不会很大。
3号线打通第一环后，可串起沿线多少个商圈?请预测一下，地铁通车后，各商圈将发生哪些变化?
答：记者采访的多位商业界人士分析：越来越多的项目开始摒弃传统商业综合体选址闹市区、拥有大体量、商业服务大而全的模式，开始将目光投向虽远离核心商圈，但紧靠地铁，且社区集中的区块，开发适合社区消费的社区型商业综合体。这其中永旺梦乐城、汉口城市广场、南湖佰港城等最为典型。
而3号线，从奥特莱斯而来，串起后湖、二七路、菱角湖、王家墩CBD、王家湾汉商、经开万达等商圈。出行便捷度提高的同时，各大商圈各类商业企业的服务范围、顾客群、经营能力都会随之提升。沿线的黄陂、江岸和汉阳，已经迎来了和全市核心商圈同台打擂的机会。
武汉三镇的老商业中心，正在裂变或升级为多个新商圈，武汉商业格局呈现去中心化趋势。
业内人士分析，地铁经济是一把“双刃剑”，它在聚集客流的同时，也有可能带走客流。把汉阳接入武汉交通大脉络里，以后从汉阳到各地铁沿线商圈都很方便。从此打破了百货商场各自为政的原有格局，各大商超也开始了新一轮提档升级，提升软硬件水平吸引消费者。
“早就盼望地铁开通，交通条件好了购物环境才能好，消费才能有心情。”汉商集团企划负责人说，钟家村是武汉的老商圈之一，汉商是坐镇钟家村的商家之一，地铁的开通将有力提升商圈的辐射能力，迎来发展机会。
3号线通车后，公交会如何优化?
答：目前，正在做3号线周边公交的优化方案。原则是，平行于地铁站点达5站以上的公交线路，将进行优化调整。需要改成接驳换乘。依靠于地铁站点，原来平行于东风大道的公交线，有的可以转到芳草路，或垂直于东风大道的道路上，避免长途公交的重复浪费。
公交优化将保持“快、干、支、微”的原则，和地铁线路进行错位发展，依托地铁站点，打造区域微循环，下地铁后的最后几公里线路，用公交线路进行覆盖，比如四新地区。
武汉以后会规划真正的闭合环线吗?
答：晨报君打探到，真正的闭合环线12号线，已纳入下一轮轨道交通建设规划中。它的好处在于，站点选址基本在城市中心城区范围，把重点功能区域串连起来，比如武昌、汉口两大火车站，CBD、二七滨江商务、武昌滨江商务、国博中心等，都串连起来。闭合环线的方向感非常强，武汉以后将是一座高度开放的城市，外地旅客进入环线，可以极快找到换乘方向。市民也没有必要到中心城区来换乘，在环线上可完成换乘，也能起到“截流”作用。
责编：陈克