武汉住宅地产迈入白银时代 高端住宅产品会越来越多

穿过停靠在路边的密集的车辆，顶着无法躲避的毒辣阳光，售楼部矗立在50米开外，身背灰色肩包的陈明(化名)，在热浪中快步走向售楼部。

“实在是太热了。”7月28日，艳阳高照，陈明走进武汉万科金色城市售楼部，习惯性地嘀咕了一句。售楼部与室外完全是两个世界，有舒适的室温和柔和的音乐，陈明在大厅内沙盘模型旁站定的同时，售楼员快步到他身边。

售楼大厅空荡荡没几个访客，如果是在平时，可能不会遇见这样的情况。不过，“刚需族”陈明不得不站到这里，他通过互联网提前得知，这个售楼部的四周已有1万套住房被卖掉，入住的超过4000户，未来这里将会是一个成熟的社区。

在过去半年，他奔走在武汉三镇大大小小的在售楼盘，甚至从去年开始就参加一些项目的推介活动，相比去年，今年武汉楼市向好，“怕涨价”的他终于下定决心要在这个公休假期内“把房子的事情敲定”。

在刚刚过去的7月份，武汉楼市出现井喷，当月住宅成交1.7万套，创造历史同期新高，比去年同期增长28%。

而在陈明颇为犹豫的今年上半年，武汉楼市“剧情”开始反转。中国指数研究院华中研究总监李国政向长江商报记者提供的研究数据显示，上半年武汉市住宅成交9.2万套，面积922万平方米，仅次于上海，位居全国第二位。李国政估计，2015年武汉楼市保持全国前三的成交水平问题不大。

那么，如何看待房价及武汉的房地产行业?今年4月，原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强来武汉参加“首届长江经济发展与环境保护论坛”活动时指出，按照武汉目前的GDP水平，武汉房价相比中部其他省会城市并不算高，说明城市配套等待完善，其后房价必涨。

8月4日，武汉房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌接受长江商报记者采访时认为，从刚需市场和未来武汉的发展潜力来看，武汉楼市仍有较大上涨空间。

在去年放开“限购”之后，武汉楼市正迎来向好局面，但值得关注的是，去存库的压力依然明显。

洼地

武汉这座以热干面著称的城市，依托长江黄金水道，是中部航运中心，成为长江经济带上重要的节点城市。

汽车、电子信息、装备制造、食品烟草和能源环保支撑了武汉的经济。不过，相比于东部及沿海城市，它仍是发展潜力十分深厚的城市。武汉2014年已经实现GDP规模过万亿，位列全国城市第八位。而在今年上半年，武汉市GDP同比增8.7%，高于全国水平1.7个百分点。与武汉GDP相映的，是这座城市不断涌现的高楼，2014年封顶的超高层多达47栋。

半个月来，在受访的多位行业人士中，认为武汉房价会稳步上涨占据主流，这是根据土地供应和市场需求所推断出来的评判。

统计数据显示，2014年，武汉市净流入人口11.8万人，当年销售住房17.9万套，而2013年和2012年的数据分别是15.9万套和13.5万套。

有10年操盘经验的销售人士周应告诉长江商报记者，从80至90平米的小户型占据产品结构的87%来看，武汉楼市是真正的刚需市场。

此前，武汉住宅成交面积连续五年稳居全国前三，2014年更是首次跃升至全国第一。

8月4日，朗汇投资市场总监梅水雄受访时认为，武汉这种高铁中心地位确立经济的发展，房地产发展具有一定空间和潜力，同时从长远来看具备投资价值。另外，所有开发商竞争会加剧，进一步洗牌，小开发商被淘汰掉。在这种背景下，房地产产品设计和配套等方面会进一步加强，未来开发商最核心的就是如何有效服务购房者，才能在未来竞争当中立于不败之地。

周应代理过多个刚需楼盘，他在8月6日受访时认为，虽然现在消费的主力年龄结构是25岁至35岁，但是目前房价是否上涨要看楼盘的综合素质，其次楼盘去化速度快，也会导致价格上涨，因为楼盘总量是有限的，供需关系也会发生变化。他认为，武汉楼市每年房价涨幅至少在每平米800元，综合全国价格来讲，是价格洼地，未来房价还会稳步上扬。

万科武汉公司品牌策划部经理周佳骆受访时认为，国内一线房企纷纷在武汉布局，主要还是看中城市未来的发展趋势和产业格局。

据统计，2014年底武汉市户籍人口大约835万人，流动人口298万人，总人口约1133万人。2010年到2014年，据统计武汉市常住人口流入平均每年超过18万人，大学生留汉工作的比例从2009年之前的5%左右上升为接近15%，人口净流入也将为武汉市的房地产市场消费主力。

市场

经过近1小时的参观样板房和咨询项目情况，陈明的心理明显起了变化，万科金色城市项目K3地块一栋期房“单价在7900元左右，还是装修好的房子”，价格很划算，小区性价比也很高。这样的高性价比的房子在武汉市不多。

据长江商报记者了解，武汉住宅市场刚需族购买的比例占据四成以上。

实际上，武汉市最近三年的房价总体处于上涨趋势，资料显示， 2014年武汉房价为8179.25元/平米，较2013年上涨965.55元/平米，涨幅为13.4%。

这也与新增供应和成交有关，据了解，2012年至2014年，武汉共出让居住及商住建筑面积8813.43万平方米，除已开工和在售项目外，未来两年将新增供应约4000万平方米，2015年武汉商品住宅仍处于供应高峰内。

因此，去库存将成为今年乃至未来武汉楼市新常态。

数据显示，相对于2014年底1489.11万平方米的库存和近4000万平方米的潜在供应量，2015年上半年武汉商品住宅整体供应节奏有所放缓。而在“3.30新政”、央行降息等政策推动下，上半年武汉商品住宅成交量同比增长了43.12%。

业内人士明晶晶此前受访时认为，上半年新增供应减少和销量大幅增长形成的剪刀差，使武汉楼市去化周期迅速减少到10个月。

房地产企业库存高企，房企对价格的调整趋于谨慎。

数据显示，今年上半年有179个楼盘涨价，相对于去年上半年202个楼盘涨价同比减少12.85%。同时，价格下调的楼盘数量则由去年上半年的94个增加到今年上半年的102个，同比增加7.8%。数据显示，2015年上半年武汉商品住宅平均价格8588元/平方米，环比涨幅2.15%。

受去年限购解除等政策性影响，今年上半年住房供应量898万平方米，成交922万平方米，成交量大于供应量楼市出现井喷状况。

此外，据记者了解，目前武汉市高端盘和中心城区楼盘在定价上仍然处于强势地位。

数据显示，今年主城区每平米2万元以上的豪宅价格出现了7.6%的同比上涨，武汉中央文化区、东湖风景区、CBD、武汉天地等高端居住区价格呈加速上涨态势，单项目最高上涨8000元/平方米。

周应认为，中心城区土地供应减少，今年频现“地王”，目前已经出现3万以上的楼盘。

业内人士陈屈张认为，武汉周边城市为武汉供应了大量房产消费人口，这促进住房最近几年销售持续走高，但行业人士认为，武汉市房地产业在产品质量和营销上十分缺乏，细分化产品较少，客户认同的较少，重复性、同质化是目前武汉房产市场的最大弊端。

发力

武汉高校优质人力资源每年会为武汉楼市提供大量刚需，陈明告诉记者，武汉作为1.5线城市，经济活力强，发展空间大，这也正是自己毕业留汉的原因。事实上，一线房企也看中武汉未来的发展潜力，纷纷将武汉作为重点城市进行布局。保利、万科、世茂、碧桂园等一线房企早已深耕武汉市场多年。

长江商报记者了解到，2004年以来，武汉房地产投资持续较快增长，历年投资增速保持在20%以上，房地产市场处在高速发展阶段。

从2009年起，武汉每年投入上千亿实施“城建攻坚”，推动城市价值提升， 最近几年，除了在汉投资的百强企业外，来自珠三角、长三角、环渤海的中小房企也在不断登陆武汉，如朗诗、越秀、珠海华发等，基于对武汉市场的长期看好，都在不断加大投资力度。

房企林立，土地供应成为市场关注的热点。事实上，在今年上半年，武汉土地市场并不太热，累计成交额为229亿元，较去年同期214亿元略有增长，记者注意到，上半年土地市场流拍、撤牌现象也开始出现。

业内人士分析称，这表明目前房企依然以去库存为主，拿地热情并不高，加上优质土地供应不多，市场缺乏热点。

珠海华发是2013年进入武汉房地产市场的，此前快完工的华发中城荟项目一直不张扬，珠海华发拿下江岸区两宗地，均打破武汉单价地块纪录，并创出13388元/平方米的最新单价地王纪录。

长江商报记者调查了解到，武汉市住房产品结构正在分化，在维持刚需市场下，高端住宅产品在最近一两年开始崭露头角，从2014全年整体开盘去化率来看，单价每平米15000元以上高端楼盘平均去化率为64%，远高于其他价格段刚需盘去化率。武汉高端大平层及别墅成交的增长也表明高端住宅将成为2015年的楼市发展的增长点。

这也说明，对居住质量的需求逐步成为消费者的基本要求，同时房企针对不同阶层，甚至个体购房者定制的项目、楼栋乃至户型开发或成为一种趋势。

肖汉昌受访时表示，未来武汉房地产市场将有刚需、改善型和投资性住房的多种产品共存的局面，随着高端需求增加导致户型不足，因此楼市供求结构性矛盾将比较突出，随着中心城区土地供应量逐渐稀缺，未来高端住宅的产品将会越来越多。

记者了解到，根据规划，到2020年，武汉市常住人口将达1200万人，城市化率达到82%，住房产品从供应不足向相对过剩转折，武汉楼市正在迈入“白银十年”的大门。