武汉二手房供需将进入博弈平衡期

本该是购房“淡季”的六月，今年却意外的火热。

6月3日《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）出台后，长江商报记者连日走访武汉多家房产中介门店发现，以改善型购房需求为主的“换房潮”席卷而来，“卖一买一”的现象日益增多。不仅如此，一向“温吞水”的二手房市场也因各项利好政策叠加，成为房产市场的香饽饽。

与住宅市场交易火爆相反，商业地产则正逐渐呈现出过剩局面。日前，武汉市人大代表、省房地产协会副会长喻惠平在接受长江商报记者采访时称，去年以来，武汉商业地产项目集中入市，人均商业面积已超香港，应特别注意商业地产过剩问题。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，《意见》允许“商改住”，给了处在困境期的开发商一个更加灵活的调头机会，有助于消化目前市场的库存，而对于北上广深等一线城市来讲，“商改住”政策也有助于缓解住宅市场紧张的供求关系。

“租房新政”利好二手房交易

在光谷软件园上班的小南，去年下半年在单位附近购置了一套新房，最近，他又想在新房附近寻找一套合适的二手房，把远在黄冈的父母接过来。不过，要找到一套合适的二手房并不容易，近一个月来，他几乎跑遍了光谷片区。6月5日，小南告诉长江商报记者，二手房市场不仅房源紧俏，价格也水涨船高。

长江商报记者走访武汉多家二手房中介门店发现，随着新房价格的一路攀升，二手房价格也不甘示弱，房东入市意愿明显增强，纷纷选择在近期交易。

“今年以来，频频收到房东要求涨价的通知，加价幅度从每平米几百元到几千元不等。”位于地铁4号线东亭站附近的一家房产中介的销售人员告诉记者，由于该片区紧邻地铁，交通便利，同时靠近东湖，环境优美，各项配套也相对完善，二手房比较抢手。

日前，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，对火热的住房租赁市场再添了一把火。“租房新政”从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等六个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。

对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

“国家鼓励个人和企业当房东，同时鼓励潜在的购房者先租房子。”6月8日，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受长江商报记者采访时表示，在房价过高，大量外来务工人员、新就业学生购房支付能力不足，住房问题难以解决的背景下，国务院颁发《意见》，可通过调节供求关系来解决租房之痛并缓解去库存危机。

二手房市场量价齐升

近一周来，长江商报记者在水果湖和光谷几家房产中介门店发现，前往店内咨询房源情况的顾客三五成群，较之前明显增多，而每到周末，前往中介门店了解出售房源情况，并跟随中介人员一同看房的人，更是络绎不绝。

“之前的房源挂出去，一两个星期甚至个把月都无人问津。现在，房源刚挂出去，就有人来电咨询，尤其是学区房，非常紧俏。”水果湖一家房产中介称，今年春节以来，二手房的看房量与去年同期相比增长了三分之一。

受武汉新房市场房源面临断供影响，购房者纷纷转向二手房市场。六月本该是购房“淡季”，但今年开年以来，武汉房价一路上涨，各种“日光盘”频现，二手房市场交易火爆。

6月首周（5月30日-6月5日），根据亿房网研究中心的统计数据显示，武汉二手住宅挂牌价格为9907.36元/平方米，环比涨幅为7.19%。该周，武汉市二手住宅共成交了762套，与5月第四周相比上涨了51套，环比涨幅为7.17%，平均每天成交109套。

同时，亿房研究中心分析师告诉长江商报记者，今年开年以来，武汉市新房价格不断刷新、房源紧缺，带动二手房价格上扬，另一方面二手房市场需求旺盛导致二手房业主预期升温，顺应形势对上调房价，从而导致二手房挂牌价结构性上涨。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强介绍，不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%，美国约有1/3的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例超过50%。

他认为，解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。《意见》提出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

韩长吉认为，“楼市新政”有如下亮点：首先是鼓励住房租赁企业发展，政策的放开与支持将会促进住房租赁商业的繁荣；其次，简化住房公积金支付房租的手续，有利于提高租房者的消费能力，进而扩大住房租赁的市场需求；最后是加大对住房租赁企业、机构和个人的税收优惠，有利于促进住房租赁市场发展。

“商改住”得到合法身份

今年以来，住宅市场交易火爆，商业地产却呈现出过剩局面。

统计数据显示，截至2015年底，武汉市已办证的商业面积约2700万平方米，加上已建成未登记的部分，总面积超过3000万平方米。

“按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，约为香港的两倍。”一位不愿意透露姓名的房地产研究人士告诉记者。此外，武汉市还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存，按照去年的去化速度，全部消化完至少还需4到6年。在此基础上，未来5—6年，还将新增约1000万平方米商业体量。

日前，武汉市人大代表、省房地产协会副会长喻惠平在接受长江商报记者采访时称，去年以来，武汉商业地产项目集中入市，人均商业面积已超香港，应特别注意商业地产过剩问题。

《意见》允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。上述政策可以简称为“商改住”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策出发点来看，无论是对一线城市，还是二三线城市，由于同质化竞争、供大于求、电商冲击等因素，目前商办地产库存去化周期均较长，有较大的去库存压力。

在这个特殊时期，通过“商改住”政策的释放，给了处在困境期的开发商一个更加灵活的调头机会，有助于消化目前市场的库存，而对于北上广深等一线城市来讲，“商改住”政策也有助于缓解住宅市场紧张的供求关系。

“不过，即使有‘商改住’政策并且后续可以落地执行，开发商也并未真正退出市场，允许土地改变性质并不意味着开发商马上就可以解套，这当中还有不少问题亟待解决。”张宏伟称。

《意见》对租房市场的利好明显。“首先，给‘群租房’‘商改住’一个合法的身份，这些一直以来都在进行的民间经济活动将受到法律的保护；其次，鼓励住房租赁企业发展，这将促进住房租赁步入产业化发展；最后，对住房租赁企业、机构和个人的采取税收优惠，能够减轻住房租赁双方经济与经营负担。”韩长吉表示。

政策红利释放，那么，当下武汉二手房市场平稳上涨的态势还会持续多久？

今年前4个月，武汉二手房市场处于卖方市场，市场供应较小，大批存量房源逐渐被消化掉。但进入5月以后，由于供给房源逐步消化，刚性需求提前释放，新增置业需求和新增性价比高的房源增长都开始放缓。吉家地产市场总监黄蕾在接受长江商报记者采访时提出，“后期武汉二手房市场供需将进入一个新的博弈平衡期。”