武汉三步走调控让楼市更趋理性 成效明显量稳价跌
本报记者张希为
昨天，江城楼市调控政策再度收紧，暂停向本地人出售第三套房，外地人购房需缴纳2年社保或个人所得税。而这是自今年9月1日启动限贷政策以来，武汉第三次发布楼市调控政策。
为什么楼市政策频出？武汉房价走势将如何发展？武汉晚报记者为您详细解读。
武汉楼市调控“三步走”
9月1日起，武汉启动限贷政策。武汉市居民家庭在中心城区购买第二套及以上新建商品住房，最低首付比例将由30%提高至40%。房管部门强调，对于取得预售许可证的商品房项目，应在10日内一次性公开全部准售房源，不得分批、分次销售。市国土资源与规划局表示，居住类项目竞买保证金比例调整至不低于出让起始价的60%。
10月3日，武汉在中心城区实施限贷以及限购政策。本市户籍居民家庭购买首套住房，申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为25%，购买第二套房首付50%，购买第三套或以上住房暂停发放商业性个人住房贷款。非本市户籍居民家庭购买首套房最低首付25%，购买第二套房暂停发放商业性个人住房贷款，购买第三套或以上住房限购。10月6日，首套房最低首付比例由25%提高至30%。
昨日，限贷限购政策重磅升级。暂停向本地人出售第三套房，外地人购房需缴纳2年社保或个人所得税。
调控成效明显，武汉楼市量稳价跌
今年，全国一线城市和热门二线城市楼市都非常火爆，9月起，全国性的楼市调控开始。
9月1日，武汉二套房首付由30%提高到40%，当月住房销量环比出现回落。不过住房成交均价呈小幅上涨态势。根据武汉市住房和房屋管理局提供的数据，9月新建住房销售登记备案面积为213.04万平方米、2.01万套，环比分别减少22.88%、24.71%；平均价格为9610.89元/平方米，环比上涨3.59%。
国庆期间中心城区限购限贷政策出台后，调控成效显著。限购区域住宅成交下滑，黄陂、东西湖等非限购区域成置业热门区域。
10月，武汉房地产市场整体呈现“量稳价跌”的态势，新建住房成交量与上月基本持平，由于新城区中低价位住房销量占比加大，成交均价出现小幅回落。据市房管局数据，10月我市新建住房销售登记备案面积为215.59万平方米、2.06万套，环比分别增长1.20%、2.84%；平均价格为9341.86元/平方米，环比下降2.80%。
为什么连续出台调控政策？
“实际上，这反映了武汉通过政策调控楼市的手段越来越娴熟。”湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建分析。“通过以往经验和市场反应来看，政策的层层递进比‘一步到位’效果更好，相关部门希望市场平稳过渡，房价疯涨的态势逐步刹车，避免出现政策一出，市场就被管死，政策一放开，房价就疯长的副作用。”
“实际上这是政策在不断去纠正市场行为。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也持相同看法。这样的引导作用更好，能够防范调控过程中交易量快速下滑的尴尬。
任何一次调控，成交量上升是值得鼓励的，关键是要对房价上涨过快的势头进行抑制。
“调控的目的是使房地产行业和整个经济结构调整相适应。”殷跃建认为，武汉的经济结构要想转型，就不能过于依赖房地产。
政策针对炒房客，刚需人群获保障
“这个政策指向非常精准，即打击外地炒房客，以及将中小户型作为炒房对象的本地炒房者。”殷跃建介绍，他的团队统计发现，武汉卖出的房源中，外地购房者买走了约六成，其中25%的人买房2-3套以上。对炒房团的有效抑制将使销量平稳下滑，为更需要买房的刚需一族创造条件。
另外，外地人要缴纳两年社保或者个人所得税才能买房的规定，也并没有将外地买房者拒之门外。政策仍然欢迎那些在武汉工作的，想通过在汉买房成为新武汉人的人群。
房价未来是何走势？
严跃进认为，这次出台的政策比较严厉，短期内会使得主城区的交易降温，基本排除价格大幅上涨的可能。但可能导致部分郊区板块交易的上升和价格的上涨。对于非普通住宅进行管控，会使得部分高端项目近期会略有降价。中期看，明年市场会相对平稳。
殷跃建分析，政策出台后，房价将趋于理性，最好的状态是与武汉市居民收入水平的增长相匹配。
刚需一族现在适合买房吗？
按照以往的经验，调控后是刚需一族买房的好时机。严跃进分析，政策持续打压后，房价或保持平稳的态势。不过调控后买卖双方有个观望期，所以刚需购房者可多了解信息，但不必急于下手。殷跃建认为，刚需一族可关注那些离中心城区较近的，有地铁等资源的“一线”新城区。
