武汉楼市进入调整期 开发商变相降价花样多难辨真假

楚天都市报讯 本报记者陈珂

“一口价”、“七折清盘”、“零首付”、“认筹1万抵20万”……武汉楼市进入阶段性调整期，开发商想刺激成交，又担心直接降价可能带来更浓厚的观望情绪，便推出了各式促销方式，让消费者目不暇接、难辨真假。

记者综合武汉多家房地产网站统计显示，今年6月，武汉有50个新项目入市，几乎所有楼盘都推出了促销政策。另外100多个在售楼盘，也有1/3加入促销大军。

这些促销都靠谱吗？连日来，记者实地探访武汉近20个楼盘，针对最常见的5大促销方式，逐一打探，仔细算账，发现有的促销的确能给购房者带来实惠，而有的纯粹只是噱头。

　　促销一

　　特价房、一口价

　　靠谱指数：★★★★★

“特价房”、“一口价”这样的促销方式，在武汉楼市并不鲜见，以前一个楼盘的“特价房”往往只有一两套，让很多购房者认为是“闹眼子”，但今年情况明显不同。

6月14日，记者来到青山和平大道某在售楼盘，前期该楼盘均价在9800元/平方米左右。面对记者咨询，置业顾问表示只有4楼有特价房。当得知记者有意购买20层左右的房源时，对方明确表示，“您如果今天下定金，20楼也可以申请‘特价房’。”

而一旦申请到特价房，意味着单价将从9800元下降到9400元左右，100平方米的房子，总价就减去整整4万元。

不仅这一家楼盘，位于武昌南湖、汉阳升官渡的两个楼盘，也推出了“特价房”，而且是从各个楼层都可随便选，实际上就是变向降价。

武汉一开发商人士透露，相比直接降价，“特价房”最大的好处是，不会引起老业主的反弹，因此成为开发商惯用的手法。

　 　促销二

　　送物业费、送家电

　　靠谱指数：★★★★

刚刚进入六月，一家全国性开发商即在武汉推出买房送家电活动，总价值万元以上。

昨日，记者来到该开发商旗下、位于武昌关山的一个楼盘，目前74和84平方米户型均价在1万元左右，与周边在售楼盘报价基本一致。以74平方米户型为例，总房价在74万左右，通过赠送家电，相当于总价减去1万元。

为何开发商不愿直接降低房价，而一定要通过送家电方式进行？

对此，该项目内部人士对本报记者坦陈，光谷是置业热门片区，万元左右的单价，反映了片区的物业价值，如果直接降价，对片区价值和开发商品牌都是一种伤害。“通过赠送必备家电这种方式，既能体现对购房者关怀，也避免在购房者中形成降价预期。”

在汉口一个楼盘，推出了送物业费促销活动，记者发现其房屋单价确实保持稳定，所送物业费可以看作是额外的优惠。

　 　促销三

　　零首付、超低首付

　　靠谱指数：★★★

从今年3月开始，“零首付”作为一种促销手段，在江城楼市流行，对筹资暂时有困难的客户，确实很有价值。记者连日探访徐东、白沙洲和光谷几个推出“零首付”的楼盘，发现虽然大部分很实在，但有的也纯粹是噱头。

以光谷某大盘为例，客户在认购后，只需缴纳3万元，即可保留房源并签订临时合同，客户可以选择在今年12月1日前，补齐首付款并签署正式合同。

以100平方米房源为例，首付30万左右，客户可以先只缴3万元，省下另外27万去做半年理财，按目前平均收益率算，可收益近万元，届时再缴剩余首付。

对于开发商来说，虽然短期内无法实现资金回笼，但毕竟锁定了一位客户。而对客户来说，本来买的也是期房，用少量资金即可认购，其余资金仍可进行投资获取收益。不过需要注意的是，投资毕竟是有风险的。

但在徐东某楼盘，零首付则纯粹是噱头。“我们只针对拆迁款尚未到位的拆迁户，而且必须提供拆迁协议。”在现场，置业顾问透露所谓零首付的真实含义。

促销四

　　房贷打折、贴息

　　靠谱指数：★★

如今银行信贷紧缩，房贷利率普遍要上浮，但汉阳四新一家楼盘，却打出了“购房可享八五折利率”的广告，着实吸引了不少眼球。

前日，记者来到该楼盘，置业顾问告诉记者，并非是银行给出特殊优惠，而是开发商“补贴”购房者利息。

至于怎么补贴，这个算法就非常复杂。原来该楼盘原价为9500元/平方米，以购买100平方米房源、贷款七成为例，按利率上浮10%、贷款20年计算，贷款总利息58万元，若按八五折利率算，则利息为45万元，相差13万元。“现在开发商总价减了13万元，不就相当于您贷款是八五折利率吗？”置业顾问解释。

但即便减去13万元，该房源均价也在8000元/平方米出头，和四新片区均价一致，甚至略高。所谓“八五折利率”，并没有给购房者太大实惠，反而更像是个概念。

　　促销五

　　认筹一万抵×万

　　靠谱指数：★

“认筹1万抵×万！”这是江城楼市最普遍的促销方式，但记者发现这也是最“不靠谱”的优惠。

上周五，记者来到蔡甸某楼盘，该楼盘上月开盘前就宣称“认筹5千抵5万”。而开盘当天，在抵扣5万元后，折算单价为4500元/平方米。

这一价格和周边在售楼盘比，差价仅百元左右。同时，4500元的单价，与该楼盘前期开盘价格相比，也没有任何降低。有意思的是，“5千抵5万”原本说是针对开盘前认筹客户的优惠，但记者探访当天，项目早已开盘，却仍能够享受这一“优惠”。“认筹多少抵多少，谈不上优惠，甚至是违规行为。”武汉市房管局市场处人士明确表示，开盘前，开发商给出“总价减5万元”优惠，但却不告诉你真实价格，这个“减5万”就没有任何意义。“开发商通过认筹，仅仅是锁定一个预期客户，甚至根据认筹量决定最终定价。”

也就是说，原本开发商一套房定价60万，但认筹客户多，他完全可以定价68万再给你抵扣5万，购房者看似占便宜，实质上还可能吃亏。

目前市场上5千抵10万甚至抵20万都有，购房者千万别被这些数字迷惑。

“楼市进入调整期，从开发商角度看，直接降价不是最好的选择，一旦在市场形成预期，更多购房者会观望，反而会让市场继续变冷。”中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政认为，开发商会根据市场、自身特点，选择不同的促销方式，第一步是送物业费、家电基金，第二步是推特价房，第三步才是直接降价。“武汉尚未进入全面直接降价阶段，也表明市场仍处于稳定阶段。”

李国政说，对于购房者来说，在这一时期购房更具挑战，面对各式促销方式，擦亮眼睛就显得尤为重要。在业内人士看来，无论开发商给出的优惠多么诱人，不论宣称总价可以减10万还是50万，购房者必须死死盯住各种优惠折算完毕后的最终价格，并把这个价格和该楼盘前期报价、周边在售楼盘报价，进行对比，若确实更低，才是真实的优惠。