关于《省地方税务局关于房地产企业销售未完工开发产品收入有关税费扣除问题的公告》的解读

　　一、《公告》出台的背景

　　国税发〔2009〕31号文件下发以来，对于房地产企业销售未完工开发产品收入相应的营业税金及附加和土地增值税能否当期扣除，以及销售未完工开发产品收入能否作为业务招待费、广告费和业务宣传费等“三费”的计算基数，在实际执行过程中税企双方理解不同，争议较大；据了解，各省税务机关对此执行口径也不一致。为统一我省地税部门房地产企业所得税政策执行口径，经请示总局，并在充分征求意见的基础上，制发了《公告》。

　　二、《公告》的主要内容

　　《公告》明确了房地产企业销售未完工开发产品收入计算出预计毛利额后应扣除相应的营业税金及附加和土地增值税，同时，企业销售未完工开发产品收入应作为“三费”的计算基数；待开发产品完工后，结转收入和成本时，对已扣除的税金和已计入“三费”计算基数的部分进行相应调整。主管税务机关对扣除和结转情况采用台账等方式加强跟踪管理。根据国税发〔2009〕31号的规定，《公告》还明确了对未完工开发产品的计税毛利率，由各市、州地税机关按不低于规定的计税毛利率合理确定。