利率超低情况下放宽限购 必导致又一轮的房价攀升

30.07.2014  06:11
摘要:  房地产市场好景周期已长达七年,低利率的环境是支撑房价持续上涨的主因,如果不进行适当的调控,之后出现的调整可能让许多拥房者措手不及,陷入无法继续偿还抵押贷款的困境。尽管发展商一再作出呼吁,但在利率依然超低的环境下放宽降温措施,很可能会导致又一轮的房价攀升。这一观点值得关注。  金融管理局局长孟文能日前在该局年报发布会上指出,目前房地产价格依然高企,全球利率则维持在超低水平,高负债...

  房地产市场好景周期已长达七年,低利率的环境是支撑房价持续上涨的主因,如果不进行适当的调控,之后出现的调整可能让许多拥房者措手不及,陷入无法继续偿还抵押贷款的困境。尽管发展商一再作出呼吁,但在利率依然超低的环境下放宽降温措施,很可能会导致又一轮的房价攀升。这一观点值得关注。

  金融管理局局长孟文能日前在该局年报发布会上指出,目前房地产价格依然高企,全球利率则维持在超低水平,高负债家庭的负债率还未降低,基于这三大风险因素,目前放宽房地产降温措施还为时过早。

  其实在今年2月间发表2014年财政预算案声明时,副总理兼财政部长尚达曼已清楚表示,鉴于过去四年的房价涨势,如今还不是放宽房地产降温措施的时候。他这个月初在星展银行亚洲论坛上说,他不认为周期已经结束,也不认为市场将崩溃,不过市场应该还有下调空间。政府连续数轮的降温措施已经开始奏效,组屋转售价和私宅价格都开始趋稳并下滑,刚公布的数据显示,组屋转售价格今年第二季连续第四个季度下滑,总共累计下跌5.4%;私宅价格则连续第三个季度下跌,累计跌幅为3.3%。

  孟文能讲话中最关键的信息是,总偿债率和贷款期限上限属于长期性的政策,预计不会在短期内放宽。这显示政府要稳住降温措施实行后所取得的轻微进展。以私宅价格来说,过去三个季度总共下滑3.3%,但过去四年内价格却上涨高达60%,这样的跌幅和过去的增幅仍不成比例,政府是不可能让降温措施半途而废,前功尽弃。

  近几年来政府频频出台房地产降温措施,包括总偿债率、贷款期限上限、房屋贷款与价值比率顶限和额外买家印花税,目的是要调节过热的市场,避免房价与收入水平差距太远,形成国人越来越难以负担房价的局面出现,同时在房地产泡沫出现之前为市场洩气解压。

  房地产市场好景周期已长达七年,低利率的环境是支撑房价持续上涨的主因,如果不进行适当的调控,之后出现的调整可能让许多拥房者措手不及,陷入无法继续偿还抵押贷款的困境。尽管发展商一再作出呼吁,但在利率依然超低的环境下放宽降温措施,很可能会导致又一轮的房价攀升。此外,家庭要降低高负债率需要一定的时间,这些都是政府认为目前还不能放宽降温措施背后的考虑因素。

  金管局有意长期实施总偿债率限制和贷款期限上限是深谋远虑的,这是要确保本地家庭不会承担超出自己能力范围的债务;而属于周期性措施的房屋贷款与价值比率和额外买家印花税,是要防止本地家庭在房价快速上涨时或高房价时期承担过高的债务,但政府已承诺会根据市场情况对这两项措施做出调整。

  适度的灵活和变通不是坏事。目前,总偿债率规定买家每个月偿还的总债务不能超过月入的60%,这对准买家的借贷能力是一大打击,也因此基本上已将投机者甚至投资者排除在市场之外,然而,降温措施是无差异性的、一刀切的,实行下来难免会“伤及无辜”,例如不少提升者或有各种合理原因必须换房者,正因各项降温措施的限制被卡在其中;而上万个房地产经纪也因市场淡静,成交量锐减而生计大受影响。因此,如何视情况调整一些周期性的降温措施,为一些非投机性质、也没有投资过度的正常“改善型”买家提供过渡性安排,也确实值得当局关注。

  在降温措施推出后,本地家庭负债情况有所改善,家庭负债同比增速从2011年第三季的13%,放慢到今年第一季的5.5%,新房屋贷款者的风险承担能力也有所改善。但金管局重申总偿债率会是长久措施,为此本地房地产价格和交易量仍将持续下跌,至于跌幅会在什么水平稳定下来,要看接下来房地产市场的买卖数据,买家和卖家应留意市场形势的发展趋势。

  房地产市场刚进入价格向下调整的初期,政府会一切以大局为重,继续观察市场风向的转变,预计不会在短期内放宽政策。就如尚达曼曾说过,这些降温措施并不是想要制造一个硬着陆,而是要警惕买家切莫借贷过度。一个价格稳定的房地产市场应是未来的大方向,因此有一套长期行之有效的调控政策是绝对必要的。