一二线写字楼市场分化加剧 零售市场继续面临多重压力
2015年10月19日，上海–世界领先的商业地产服务与投资公司世邦魏理仕（CBRE）近日发布《2015年第三季度中国房地产市场回顾》，报告指出，2015年第三季度，全国优质写字楼新增供应不减，前三季度供应较去年同期上升22%。与此同时,新增需求稳步回升,其中一线城市尤显活跃。行业来看科技类及中小金融企业是需求主要推动力量。零售物业方面，本季度新增供应较集中区域为大连、武汉和沈阳等二线城市。而在经济放缓和电商发展的双重压力下，实体零售市场仍面临着较大的转型压力。受益于旺盛的需求，季内武汉和成都两地优质物流仓储的净吸纳量分别达到162,500平方米和112,000平方米。全国层面，季内优质物流仓储市场平均租金环比上涨0.5%。三季度，针对住宅市场，从中央到地方各级政府再次启动信贷宽松调整，为延续楼市回暖注入新动力。
优质写字楼市场—市场焦点重回一线城市
2015年第三季度，全国优质写字楼新增供应近170万平方米，其中，广州和深圳本季的供应分别超过20万平方米，居前两位。纵观前三季度新增供应达554万平方米，比去年同期上升22%。
新增需求自年初以来稳步回升，各城市普遍受到中小金融企业以及科技类企业的旺盛需求支撑。本季全国市场总计实现158.7万平方米净吸纳量，环比增9.0%；平均空置率环比降0.3个百分点至16.8%。一线城市普遍向好，深、沪、广三城市净吸纳量均超20万平方米。其中深圳、上海分别额外因其自贸区利好政策及高附加值制造业带来需求推动市场。上海浦东地区空置率更下降到0.7%的历史新低。二线城市本季需求也略有回暖，但普遍存在供过于求的风险，部分城市空置率持续徘徊在40%左右。伴随中国经济增速的放缓，外企在华扩张仍持续审慎。而随着中国经济的逐步转型，使得曾经是市场主要需求来源的制造业企业逐步让位于包括非传统金融以及科技在内的其他新兴产业。P2P等新起金融机构在经历了此前一轮的行业洗牌后重新成为市场需求的动力来源。需求层面政府的扶持也不容忽视，为鼓励创业，部分地方对初创企业进行扶持，带动新成立需求渐涨。除此以外，我们亦观察到一些政府关联机构搬迁至写字楼办公助力需求。
目前一二线城市分化加剧，前者供需两旺，后者供应充沛，但需求有限，这也渐渐成中国办公楼市场“新常态”。其结果是一线城市租金仍呈现上升的态势，本季平均租金环比涨幅达0.8%。其中上海浦东租金增3.9%，带动全市上涨1.8%，居各城市之首。二线城市供需不平衡加速租金下滑，本季整体下跌0.2%。其中沈阳今年面临集中供应的严峻形势，原有项目受新入市项目低租金冲击已普遍下调面租，致全市租金跌2.0%，跌幅居前。此外苏州、重庆、成都等市场皆面临类似压力，其中成都租金已连续11个季度下跌。上述城市业主的竞争策略已不仅限于下调面租，而在免租期、装修期乃至弹性合约等方面皆进行尝试，同时增加渠道佣金以拓展客群来源。如成都市场有效租金的跌幅更甚于面租。市场承压后各方对后市预期出现分化，本季在深圳、成都、沈阳等城市均出现个人租户整体包租物业进行转租业务。
展望未来，全国的新增供应依然充沛，其中上海和深圳在2016年的新增供应将有望突破100万平方米。但在中国经济增速持续放缓的背景下，实体经济对房地产需求的支撑更添隐忧；另一方面房地产开发也将面临更大的市场挑战，项目因资金短缺或市场因素停工或延期交付的风险亦将增大。
优质零售物业市场—经济放缓及电商发展带来压力
本季度全国优质零售物业新增供应超170万平方米，主要新增供应来自于大连、武汉和沈阳等二线城市。本季度净吸纳量维持在约160万平方米。
2015年上半年电子商务零售额同比增长48.7%，快速发展的电商对实体零售的挤压效应仍然突出。在经济放缓和电商发展的双重压力下，实体零售市场面临着较大的转型压力，其中传统商业模式尤甚，上半年各家传统百货零售的业绩有不同程度的下滑。
中高端消费方面，由于近期股市波动造成中产阶级财富缩水，奢侈品牌面临挑战进一步加剧，对扩张仍持谨慎态度。业主期望及品牌承租能力之间的差距进一步拉大，即便是一线城市中定位高端的优质项目亦面临招商压力，承诺进驻的奢侈品牌有缩减面积的现象，谈判周期更为漫长。本季度虽然有个别奢侈品扩张案例，但只是前期招商的积累，奢侈品牌整体需求依然未有起色。本季度需求以体验业态及中端时尚品牌为主。
在目前颇为低迷的市场环境下，快时尚品牌仍为本季度的一大亮点。NewLook同时于北京、广州、深圳、成都、重庆等地拓展门店；Topshop进驻北京老佛爷；Uniqlo联手迪士尼在淮海路开设MagicForAll概念店。此外，随着消费观念的升级及消费者生活方式的转变，国际运动以及内衣配饰品牌亦在国内进行扩张。美国运动品牌UnderArmour于上海及北京扩张；英国内衣品牌AgentProvocateur亦同时于广州太古汇及成都太古里开店。
如前所述，传统实体商业模式中百货压力更大，而受业绩下滑影响，本季度百货关店及转型潮持续发酵。万达百货在六个月内关闭全国近半门店，剩余门店经营面积亦有收缩，并转型餐饮。尚泰百货作别中国市场，关闭其位于成都万象城的最后一家门店。此外有其它百货调整案例，通过硬件翻新以及租户组合升级以求改善业绩。然而与此同时，中国巨大的市场潜力仍吸引到了国外知名百货，积极寻求机会进入中国市场，但对于实体拓展依然谨慎。本季度美国梅西百货宣布试水中国市场，通过合资公司在天猫国际开出旗舰店。
展望未来，持续高速发展的电商以及宏观经济的放缓双重压力下实体零售市场前景依然不容乐观，分流的消费将使得原先商业布局已显饱和的部分区域更趋过剩。但居民收入快速上升带来的更多本地消费需求会促进一线乃至二线城市周边新兴商圈的形成。业态方面，我们认为体验业态仍将是需求的一大增长点，但业主需要寻求租户组合及租金收益间的平衡。在个别餐饮业态竞争趋于激烈的市场，业主不妨将目光转向多样化的体验业态，从家庭及娱乐型消费寻找突破点。
工业物业市场—跨境电商表现活跃
2015年第三季度，深圳、成都和武汉等地均录得新增供应入市。其中，位于南山区前海保税港区，总建筑面积约10万平方米的南油集团W6仓是深圳在过去两年半首次录得的新增供应，但新项目的入市依旧未能缓和深圳市场总体供不应求的局面。需求方面，传统零售商、电商、第三方物流、汽车及零配件等满足国内消费需求的行业依旧是市场去化的主要动力，季内录得多宗成交案例：利丰物流在上海GLP松江物流园租下10,000平方米，现代汽车在北京普洛斯平谷物流园租下18,000平方米，天猫超市在成都龙泉物流中心扩租12,000平方米，京东亦在成都普洛斯新都物流中心扩租18,000平方米。其中，受益于旺盛的需求，季内武汉和成都两地优质物流仓储的净吸纳量分别达到162,500平方米和112,000平方米。此外，在自贸区利好政策的推动下，广州和深圳两地跨境电商表现活跃，促使区域内部分非保税项目转为保税项目以满足跨境电商日益增长的需求，两地市场平均租金亦分别录得1.2%和3.0%的环比涨幅。全国层面，季内优质物流仓储市场平均租金环比上涨0.5%。
资本市场对国内的优质物流仓储市场仍然持积极态度。普洛斯宣布会同七家投资机构共同设立规模达70亿美元的中国物流基金二期,机构中包括全球领先的国家养老基金和主权基金，计划未来4年在中国开发1,300万平方米的现代物流设施。该基金将由普洛斯担任资产管理者，并持有该基金56%的股份。同时，荷兰养老基金投资管理公司荷兰汇盈资产和易商联合宣布向两者的合资公司再次增资2.85亿美元，以进一步拓展中国市场。
世邦魏理仕于近日发布《中国物业投资指南系列报告之物流地产》，我们挑选了14个对物流地产市场产生影响的相关变量，并针对全国17个主要城市进行分析。结果显示，一线城市（尤其是上海）以及成都市当前中国物流投资的最佳投资目的地，而对于青岛、杭州、长沙等城市来说投资者需保持谨慎。
住宅市场—信贷调整为楼市回暖注入新动力
三季度，针对住宅市场，从中央到地方各级政府再次启动信贷宽松调整，为延续楼市回暖注入新动力，措施包括：非限购城市首套房商贷首付比例降至25%、公积金二套房贷首付比例降至20%、公积金异地贷款通道开启等，此轮政策调整二三线城市将成为主要受益对象。然而，我们也看到经历此轮调整，以及8月的再次“双降”，货币信贷领域的政策调整空间已越来越小，在楼市发挥的效应亦在递减，三季度，世邦魏理仕追踪的全国17个主要城市住宅总销售套数与上季度基本持平，传统的“金九”并未如期而至，取而代之的是平稳的释放。在价格方面，至本年9月，全国70个大中城市房价指数已连续五个月呈上升趋势；其中，一线城市房价环比涨幅在6月达到峰值3.5%后，逐步回落，这与一线城市政策调控相对谨慎、采取较为严格的信贷措施密切相关。
在当前经济下行风险依然存在和房地产去库存压力仍然较大的情况下，稳定住房消费、鼓励自住和改善型需求释放仍是政府近期稳增长的重要手段之一。未来不排除继续加大对中小城市去库存的政策支持力度，同时亦有严控超大型城市房价过快上涨的政策导向。