对我省物业管理立法的几点思考

一、明确工作性质。我国的物业管理，是伴随着城镇住房制度改革和房地产业的发展而逐步发展起来的，具有规范性、专业性、经营性和社会性等特点。2007年《中华人民共和国物权法》颁布后，国务院对2003年开始施行的《物业管理条例》进行了修订，将原来的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，从法规上明确了物业服务企业不仅要承担与业主之间的约定责任，还要承担与其服务职能相对应的法定责任。根据这一精神，并借鉴江苏、浙江、安徽等省做法，建议我省在立法中明确将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定和落实相关扶持政策，特别是对老旧小区（多为房改房）和保障性住房物业管理以及既有房屋加装电梯等给予财政补贴和支持。物业服务企业应当享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。

二、拓宽适用范围。国务院《物业管理条例》是2003年颁布2007年修订的，虽对物业的解释明确为房屋及配套的设施设备和相关场地，但在其法规条文中多局限于住宅类房屋，对办公、商业、工业、文化体育等其它各类房屋的物业管理涉及较少。实践中，住宅与非住宅的物业管理既有共同点，也有不同点，需要在地方立法中予以深化。即便是住宅的物业管理，也不一定完全通过物业服务企业进行，一些老旧小区和保障性住房小区实行业主自主管理也收到了较好的效果，但仍需予以规范。为此，建议我省在立法中拓宽物业管理的适用范围，对非住宅类物业管理和非物业服务企业从事物业管理作出相应的规定，纳入调整的范围，并对物业管理进行重新定义。

三、规范业主大会。物业管理的基础是业主的建筑物区分所有权，由于房屋建筑及其配套设施设备和相关的场地是一个不可分割的整体，对其共用部分、共用设施设备的管理非单个的业主所能完成，实施统一的物业管理成为必然。国务院颁布的《物业管理条例》，建立了业主大会这一代表和维护全体业主共同利益的机制，但在具体施行中尚还存在着业主大会召开困难、业主大会选举出的业主委员会运作欠规范等问题。虽然《物权法》颁布已经八年，但业主的建筑物区分所有权的意识还很淡薄，对于房屋共用部位共用设施设备的物业管理、对“花钱买服务”的意识缺失，不少业主不关心、不参与物业管理活动，全省物业管理项目业主委员会成立数2014年底仅占应成立数的29.69%。在已经成立业主委员会的地方，大多运作不规范，部分业委会“有权无责”，业主意见较大。针对这一实际情况，建议省级立法进一步明晰业主大会成立、业主委员会候选人条件及其产生办法，进一步明确街道办事处（社区）在业主大会筹备及召开、业主委员会运作中的指导和监督责任，并对不具备条件成立业主大会的情形作出相关的规定。

四、完善前期管理。房屋的销售和业主入住是一个逐渐的过程，加上不少物业存在分期开发建设的情况，因而对物业实施有效的前期管理成为物业管理的关键。在我省的实践中，不少物业项目由于前期管理不到位，存在着开发商未经招标即自行管理物业、业主大会成立后与前期物业管理纠纷较多等问题。总结一些前期物业管理做得较好的项目的经验，建议我省在立法时进一步确立建设单位对前期物业管理的责任，规定建设单位与物业受买人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容（或者同时签订前期物业服务委托协议），规定建设单位向业主委员会及其选聘的物业服务企业移交物业的条件。与此同时，根据国务院《物业管理条例》精神，将物业管理贯彻于房地产开发的全过程，规定在土地出让、规划管理阶段要对物业区域划分、物业管理用房、停车泊位以及各项配套设施提出明确的要求，在规划设计和建设过程中要充分听取物业管理部门和物业管理协会的意见，并严格监督实施，从而从源头上解决物业管理的“先天不足”问题。

五、理清各方关系。物业管理活动涉及的法律关系较一般的民事活动更为复杂，当前我省大量存在的物业管理和服务纠纷多与这些纵横交错的关系相关。如：因建设遗留的房屋质量（如漏水）和配套问题、因物业服务公司履职不到位引起的问题、因邻里关系处理不当（如邻里扰民、楼上装修楼下漏等）引起的问题、因业主财产损失引发的赔偿问题、因违法建设引起的业主公共利益受损问题、因供电供水供气等维护不及时引起的问题、因业主委员会违规运作引起的问题，等等。对于这些问题，业主多以不交物业费为筹码，由此造成了物业管理从“矛盾纠纷——业主不交费——物业服务企业降低服务标准——矛盾纠纷”的恶性循环。据统计，全省2013年物业管理平均收费率为67.21%，导致不少已经实施物业管理的项目因此而被“弃管”。有鉴于此，建议在立法中进一步明确业主是物业管理的基本责任主体，业主在行使自己权利的同时，应承担相应的义务；进一步明确业主和物业服务企业地位平等，双方通过签订物业服务合同形成等价交换关系；进一步明确建设单位必须按照国家规定对所移交的物业承担终身质量责任和规定期内的保修责任，不得将问题推给业主和物业服务企业；进一步明确供水、供电、供气、通讯、有线电视等企业向业主提供产品服务，业主交纳相关费用，是一种合同关系。这些单位与物业服务企业不存在合同关系；进一步明确物业服务企业对物业管理区域内的禁止行为应当及时予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应及时依法处理。

六、强化市场监管。结合我省实际，建议在立法中强化房产管理部门对物业服务市场的监管，开展物业服务质量考评和建立物业服务企业信用档案管理体系，建立住宅专项维修基金应急使用制度，加大整顿和规范市场秩序的力度；规定城管、公安、工商、民政、环保、卫生、规划、建设、房管、园林、物价、质检等行政管理部门，要加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监管，建立违法行为投诉登记制度，及时查处违法违规行为，并对物业管理发展中的新情况、新问题（如停车位不足、加装充电桩、加装电梯、群租等出租屋管理等）进行及时研究，提出相应的对策措施；明确街道办事处和社区居委会，要加强对业主、业主大会、业主委员会的监管，确保其履职适当，并与物业服务企业、业主委员会建立“三方联动”协调机制，完善物业管理纠纷投诉受理和调处机制。（湖北省人民政府参事  占世良）

责任编辑：郑文金