央行清理打击“首付贷” 治理“楼市配资”乱象需多管齐下

16.03.2016  12:48

央行日前宣布,将对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的“首付贷”金融业务进行清理和整顿。专家认为,“首付贷”在放大金融杠杆、制造楼市泡沫的同时,也将风险向银行传导。在清理整顿“首付贷”的同时,也应对二手房市场“高评套贷”等乱象加强重视,加强贷款管理和风险防范。

央行清理打击“首付贷”

在12日召开的十二届全国人大四次会议记者会上,中国人民银行行长周小川表示:客户的首付不能是借的,找另外一方借钱成为首付,剩下部分再去借,将导致整个借款和自有资本的比例,包括未来的偿还能力发生变化。

中国人民银行副行长潘功胜表示,房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务,所提供的“首付贷”产品不仅加大了居民购房的杠杆,削弱了宏观调控政策的有效性,还增加了金融风险和房地产市场风险。

潘功胜表示,央行将与相关部门一起,结合即将开始的互联网金融的专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿,打击为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策等行为。

此前,北京、深圳、上海等多地已先后开展对楼市场外配资的排查摸底。

中原地产首席分析师张大伟认为,楼市“首付贷”与股市“场外配资”类似,都是加大杠杆。如果通过“首付贷”把首付变成一成,杠杆就变成了十倍;如果变成“零首付”,相当于杠杆无限放大。杠杆资金进入楼市尤其是出现过热苗头的一线城市,将吹大楼市泡沫。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,从购房者角度讲,“首付贷”使购房者购买与其收入水平不适应的住房,增大了其还款压力;从银行系统角度讲,央行设定首付比例限制,本意就是控制金融风险的措施,“首付贷”的出现无疑使得金融风险放大。

二手房“首付贷”隐藏“高评套贷”乱象

记者在天津、上海采访发现,形形色色的二手房“首付贷”背后,隐藏着二手房市场“高评套贷”用作“首付款”的乱象。一些二手房中介的“首付贷”尽管利息较高,但往往时间较短,只是套取银行贷款的“过桥资金”,真正的首付是通过房价“高评”所套取的银行贷款。

采访中,天津市多家链家地产、中原地产中介人员均表示,可以协助记者以“高评房价”的方式“套取”购房“首付款”。记者走访上海市太平洋、中原、我爱我家等房地产中介发现,“高评套贷”现象非常普遍,一位中介负责人甚至告诉记者,“我们自己买房都是高评套贷。”

链家地产天津园荫道店一位置业顾问向记者介绍了“高评套贷”的过程:假设买方希望购买总价200万元房产, 按照20%的首付比例,需支付40万元首付,贷款160万元。“高评套贷”即买卖双方签订“阴阳合同”,房地产中介通过评估公司把房价“高评”到250万 元,首付即变成50万元,贷款200万元。中介为买方垫付50万元首付款,待200万贷款打到卖方账户后,卖方将多出的50万元还给中介。

该置业顾问表示,“高评套贷”整个周期约1个月时间,买方只需支付中介50万元首付款1个月的利息,即可“零首付”购得一套200万元房产。以前很多购房者把房价做“低评”,希望少交过户税费;现在很多购房者因为首付款不够,都通过“高评”来套取首付。

某股份制银行个贷经理王先生告诉记者,现在很多二手房贷款都做了“高评”。银行对于“高评”太明显的一般会拒签,但二手房定价非常复杂,即使是 同一个楼盘,朝向、楼层、装修、户型不同,价格也相差很大,许多“高评贷款”银行人员根本无法辨别。二手房中介实际是用银行的钱帮买房者实现了“零首 付”,中介稳赚不赔,但把风险转移给了银行。

清理“楼市配资”需多管齐下

专家认为,相关部门在清理二手房中介“首付贷”的同时,也应对因“高评套贷”等原因流入的银行资金加强关注,防范风险的发生。

中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为,相关部门应严格取缔各种形式的“首付贷”,尽快弥补监管漏洞;对中介结构通过“高评房价”套取银行资金的违规行为严厉查处;加强对房产中介的业务监管和资金监控,防止银行资金违规流入中介“首付贷”。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为,我国民间金融管理仍存在很多漏洞,相关部门应对房地产中介旗下P2P平台的业务范围和相关准入标准进行严格规范。

天津金城银行行长吴小平认为,银行业应提高风险把控能力,合理处理购房者收入与贷款额度、贷款期限的关系,使房贷偿还金额控制在购房者未来合理收入之内,严控贷款风险。

二手房价格合理评估也必不可少。记者调查发现,一些第三方评估机构由于业务依附等原因,几乎成了中介机构的“扯线木偶”,为中介“高评套贷”提供了可乘之机。专家建议,应进一步理顺二手房价格评估机制,对于违规评估的公司,应通过行业准入等手段进行清理。

深圳市房地产研究中心主任王锋认为,目前一线城市楼市上涨过快,而许多三四线城市仍面临“去库存”的难题。在房价上涨过快的一线城市,应坚决降低金融杠杆,抑制短期投资需求,通过差别化信贷政策,将资金向中小城市引导,促使中小城市实现“去库存”。