地方政府积极推进商品房改保障房 靠谱不靠谱？

江苏、四川、山东、湖南等一些地方政府部门，正在积极推进存量商品房改为保障房：力求既能化解商品房的库存，又能破解保障房的资金短缺问题。

这种楼市新解法，能一帆风顺吗？政府当“买家”如何化解寻租风险？开发商是否乐意？群众能否受益？

商品房亟待去库存，保障房融资困难

中原地产首席分析师张大伟表示，目前各地楼市分化仍在加剧，三四线城市成交量仍在下滑，跌幅达26％。这表明“三四线城市由于库存高企、需求不足，仍然面临去化难题。”

与此同时，资金日益成为保障房建设中的瓶颈。不少地方配套资金落实困难。

打通存量商品房和保障房的对接通道，成为一剂药方。国土资源部和住房城乡建设部近期联合发文，提出将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

政府把好天平，严防权力寻租

如何防范权力寻租，成为社会关注的焦点。

中国房地产协会秘书长冯俊说：“选择什么区位的房源和怎么定价，都是容易滋生腐败的环节，必须提前进行制度设计，避免政府提供给低收入群体和棚改群众的福利变相转化成给开发商的福利。”

根据近年来审计署对城镇保障性安居工程跟踪审计显示，一些地方和单位仍存在违反规定或管理不规范等问题。以2013年审计为例，有55个棚户区改造项目拆迁安置实施不规范。

中国社会科学院副研究员陈飞建议，应对政府部门在参与搭建存量房和保障房桥梁过程中的行为进行规范和监督，做好资金监管，防止资金筹集、管理和使用等过程中的“跑冒滴漏”现象。

成效初现，但仍面临严峻挑战

据江苏常州市住房保障和房产管理局市场处处长陆金峰介绍，目前常州已累计收储房源3000多套，2700多户公租房家庭住进了政府收储的房屋。

他算了一笔账：按3000套房源计算，如通过集中建设，一套房子从征地拆迁、建安工程到简装需30万元，3000套总投入9亿元，一年支付给银行的利息就要7000万元；而通过收储社会房源，3000套房子一年的租金只要3000万元，还不到建设资金贷款利息的一半。

企业同样在此过程中受益。中南城市建设投资有限公司进行了存量房改保障房的尝试，总裁陈小平说：“虽然没有盈利，但起码也没有亏本，因为房子空置在那里没人买，一年的财务成本就要上涨9个点。”

存量商品房改保障房，尽管成效初现，但依然面临严峻挑战。

一些基层干部反映，目前部分城市还缺乏规范的操作细则，尤其是如何选择房源和定价方面难以把握，而且市场上缺乏相应的住房产品。从政府采购程序、选房标准和资金监管等方面相关指导政策和操作规范有待细化。

一些房地产企业负责人向记者坦承，之所以愿意提供部分房源作为保障房房源，主要是希望通过规模销售降低成本，并及早回笼资金，但这部分房源的土地、建设和税费成本与正常渠道销售的房源并无二致，长期和大范围参与的意愿并不强。