地产金融化加速 万科万达绿地三巨头争霸

27.02.2015  22:18
??2014年是中国房地产商转型显性突出的一年,叠加中国宏观经济进入新常态,所有的地产公司都不得不走上转型之路。 [如有购房问题请拔打免费热线400-606-6969]

??作为住宅开发、商业持有、写字楼综合体开发三个领域的龙头,万科、万达和绿地三家公司的步伐最为引人注目。这三家公司都转向了地产金融,但各自的资源禀赋、金融化路径又有很大不同。

??世联行董事长陈劲松认为,房地产市场的新常态会是一个相当长的时间,预计持续到2025年。新常态下的房地产金融化是必然要发生的,而且金融改革很可能是未来三年内,也就是换挡期的主要改革方向,金融改革跟整个房地产行业密切相关。

??德信资本董事长陈义枫指出,万科的合伙人、轻资产走的是地产基金的路径;万达庞大的持有物业及文化产业布局是其优势,去年香港上市又为它打通了资本的通道;绿地的国有、混合所有制背景,在其整合上市之后带来更大的想象空间。

??“新常态”下的房地产金融

??中信建投报告指出,随着行业告别过去野蛮生长的阶段,逐渐进入成熟期,市场增量规模有限,竞争更加激烈,转型升级不再只是少数房企的选择,而是大势所趋。房地产行业的一大发展方向即是金融化。

??自2009年开始,“地产金融化”的势头便已经萌发,无论是入股银行、设立房地产基金,还是为REITs做准备,地产和金融的结合越来越紧密;无论对开发商还是置业者,在开发资金筹措、项目投资、住宅消费、商业地产中,专业地产金融服务都是不可或缺的一环,房地产金融化已成为业内共识。

??陈劲松认为,房地产金融化要分两步,第一步是商业不动产的金融化,就是REITs,目前很多机构都开始尝试;第二步就是房地产抵押贷款的证券化,即MBS。

??2014年9月30日,央行发布??海通证券分析师涂力磊指出,对于国内开发商来说,未来我国REITs发展存在巨大发展空间。如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占储蓄0.16%看,我国REITs初期的规模将达704.88亿元。假设按照2010年美国上市REITs规模占储蓄17.25%看,未来我国上市REITs规模将达7.72万亿元,对房地产资金来源替代率将至16.34%。

??REITs可提供稳定资金来源、促进房企轻资产化和深化房地产服务业。我国房地产开发资金46%来源于银行信贷。REITs可为开发商提供稳定的外部资金来源。开发商是典型的重资产运营,而REITs可加速商业项目变现,实现房企轻资产转型。

??陈义枫对记者表示,房地产金融化的行业背景是房地产已进入存量时代,大规模的住宅、商业、写字楼等资产价值需要被重新梳理和管理,这将改变传统的房地产开发单纯卖房子的状态,需要更懂运营的人,从而对房地产专业人士提出更高的要求。

??更深层次的是,房地产行业的盈利模式也在改变,从销售收入到运营管理的租金分成、管理佣金等,将为开发商增加利润来源。

??三巨头的金融化路径

??CRIC研究中心朱一鸣、傅一辰认为,从转型方向来看,绿地、万科和万达显然走在了行业前列。

??绿地的金融化思路是,将金融作为其他业务的辅助,并逐渐建立全牌照的金融集团。绿地已有小额贷款公司,可扶持中小企业的发展;通过IPO直投及企业并购,控股一批“绿地系”企业。通过对潜力企业财务结构的投资优化,获取资产增值收益;设立产业基金参与国资改革,入股地方国企,将其改制成混合所有制。

??金融作为“配套”,是绿地与地方政府合作的又一筹码,也能吸引中小企业入驻其办公楼和产业新城;此外,通过收购保险企业,建立起以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团,绿地香港平台的主业可能将调整为金融。保险资金将极大加强集团的财务实力。整体来看,绿地金融走的是一条产融结合的路子。

??而万科的金融化路径模仿的是凯德、铁狮门等地产基金的模式。从2010年以来,万科对旗下资产进行重新梳理,根据产品线开展以社区商业、购物中心等作为基础资产的各类REITs试验,目前已经与凯雷、东方藏山、领汇等机构展开合作。

??在这些合作中,万科出让项目部分股权,成立合资公司,万科仍然拥有运营权和管理权。在陈义枫看来,万科此举是为了引进地产基金的运营管理经验,先学习,再复制。

??万达的金融化则进行得不太顺利,直到2014年在香港上市,万达商业地产才打通资本市场的通道。很快,万达商业地产与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币,建造约20座万达广场,并委托万达负责招商、运营和管理,其他合作方与万达按一定比例分享租金净收益。

??万达指出,公司正在向轻资产运营转变。分析人士认为,商业地产的“重资产模式”中,收益主要来源于物业销售收入和自持物业的升值;而“轻资产模式”中,主要来源于租金收入分成。万达金融化正是持有物业的“轻重并举”。

??陈义枫认为,房地产行业转向轻资产运营是一个趋势。轻资产使企业的发展与扩张更多得依靠自身的技术、品牌和管理经验,而不是资金的投入。这样有利于提高自有资金和净资产的收益率(ROE),从而推动股价的上涨,这也是上市公司追求的市值管理目标。

??朱一鸣指出,万科在房地产行业内的多元化转型路线已经确立,除了商业地产外,还将加码消费体验型的旅游和养老地产,采用轻资产模式操作,收益率较高,但在这之前万科须先证明自身的运营能力;万达将重点发展文旅、电商和金融板块,投资眼光和执行速度依然是其核心竞争力,万达城项目有望和文旅板块相互促进,但现金流主要来源依然还是销售;绿地战略布局目的明确,整合后的想象空间最大,但高速扩张和多领域投资带来的“副作用”也不容小觑,内部管控和效率应当及时提升。