地产私募进入死亡高发期

一大批地产私募基金将在2015年面临兑付违约风险，等待他们的或者是被淘汰出局，或者是主动退离房地产，这绝不是危言耸听。

“我们公司原来44个人，现在就剩11个了，因为没项目做。公司总裁、副总裁都换了，房地产私募基金业务也基本不做了，说是转做艺术品投资。”面对中国房地产报记者，小于满脸无奈和迷茫。

小于供职于北京恒银中嘉基金，一家曾经还算是不错的地产私募基金公司。

去年以来，有关房地产基金陷入兑付危机的消息不断曝出。河北海沧资本等多家地产基金发生危机，万家共赢旗下产品资金被挪用，“清科凯盛”旗下地产项目无力兑付。

即便是深圳前五强地产私募基金德信资本，也陷入危机，至今未能脱险。因其所投资项目的石家庄联邦集团老板李生被有关部门带走协助调查，导致数亿资金无法如期兑付，迄今已违约近半年。“正在寻找重组方，不过，合作方老板刚刚被放出来了，有老板总比没老板强，事态在往好的方向发展。”德信资本总裁陈义枫在接受中国房地产报记者采访时表示。

私募的典型“死法”

一个多月前，证监会针对负面报道或投诉较多、风险相对集中的私募房地产基金领域进行了现场检查，涉及产品100余只，规模300亿元。

其中，被责令限期整改并记入资本市场诚信档案的私募基金有3家，北京恒银中嘉投资基金管理有限公司、深圳市威廉金融控股有限公司和歌斐资产管理有限公司赫然在列。

而审查的主要内容集中在资金募集过程的合规与否，按照私募基金管理办法，资金来源必须是特定的合格投资者；资金流向是否落实专款专用；内部治理方面是否按期付息等。据中国房地产报记者独家获悉，北京恒银中嘉基金在被审查之前，公司的管理层和业务层就进行了大换血；被整改期间，公司业务几乎全部停滞。

“此前恒银基金作为GP做了大量的资金池，但是资金投向却不知所踪，比如跟投资者说的是设立一个按揭基金，用于投资某地的房地产，但其实根本就没有这个项目。而要命的是9月份以后是兑付高峰期，到时候收不回来钱怎么给投资者？”恒银基金内部人士对中国房地产报透露。

资金挪用、内控不严导致的违约破产危机，在基金业界绝不是孤案。

去年6月，万家基金子公司发现其与景泰基金合作发行的“万家共赢景泰基金系列专项资产管理计划”约8亿元资金，被景泰基金恶意挪用，其中的5.9亿元进入了金元惠理基金子公司的一个资管计划所投资的深圳吾思十八期股权投资基金合伙企业(有限合伙)账户中。景泰基金与深圳吾思的实际控制人均为李志刚，其资金挪用最终致使两家基金子公司被拖入兑付危机。

还有一种“死法”叫做“投错了对象”。

“我们对中部地区房地产市场情况做过调查，发现住宅去化周期是2年，非住宅类，如商业地产去化达到5年。如果私募基金过早参与了这些项目，必然很难退出。”长富汇银总裁张保国在接受中国房地产报记者采访时表示，商业地产项目、旧改项目，进展缓慢、投资周期长且风险很不可控，都是应该非常谨慎的。

而前述万家共赢旗下产品资金被挪用，最主要的原因正是投资位于云南省昆明市的旧城改造项目陷入资金黑洞。

本该于去年9月到期兑付的“清科凯盛-广州国际采购中心项目私募投资基金”，因所投商住综合体项目目前尚未达到预售条件，而至今“暂无多余资金兑付投资人年息”，上海清科凯盛投资管理有限公司的基金管理人资格已被注销。

而有的私募基金则是因为“闲”死。募不到资金，拿不到优质项目，私募基金的品牌差异化越发明显。

相较于前几种，德信资本所遭遇的兑付危机，则略显无辜。“石家庄的项目风险控制措施很到位，资产也远大于负债，但没料到会受到反腐牵连。”陈义枫表示。对德信资本而言，这是2013年来第二次遇上类似风险的项目，上一次德信成功寻找到了接盘方，这次则又到了生死考验期。

洗牌开始

“德信所遭遇的危机，其实是典型事件。对于私募而言，能否及时处置兑付危机，是否有处置的能力，在当前下行市场下尤为重要。没有这个能力，必然会死掉。”张保国分析表示。

张保国自去年以来就预测，2014~2015年，房地产私募基金将进入兑付风险爆发期，其中有很大一批基金会退出房地产领域，或者是主动转行或者是被迫消失。

2012年兴起的房地产私募基金，很多都没来得及对这个行业进行深入思考，就随流进入了这个领域，他们很多甚至认为，房地产私募就是高利贷。

而有些私募基金在2013年下半年刚刚进入这个市场的时候，就遭遇了2014年的房地产市场调整期。

海水退潮的时候才知道谁在裸泳。

“拿地、开发对于房企都不难，难的是融资。分化时代的到来，中小房企从银行贷款越来越难，再融资能力越来越弱，而大型房企无论在占有率、融资能力方面都在提升，所有资源都流向了大房企。在中小房企加速淘汰的过程中，依托于地产项目的私募基金，必然受影响。一笔兑付不上来，则全盘皆输。”张保国预言，私募基金会大批死亡。

今年以来，监管部门明显加大了对私募基金的风险防范和管理。

1月16日，银监会下发《商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）》，禁止将授信资金、发行债券筹集的资金和筹集的他人资金等用于发放委托贷款。业内人士表示，在此前房地产私募行业通过走委托贷款渠道的业务占比将近60%，尤其是债权型私募基金基本都是走这个渠道，若委托贷款新规施行，将有大量债权型私募基金消失。

“地产私募基金这两年越来越难做了，尤其是小规模的私募基金，更不可靠。我也准备辞职了，是否还干这一行，再看看吧。”小于苦笑道。