北京楼市：“只闻涨价声 不见真亮剑”

核心提示： 政策风向转暖，市场预期回升，开发商依然能够保持理性稳价，主要在于市场库存的制约，以及主力购房客群的构成发生变化。

21世纪经济报道 “基于楼盘地理位置和景观资源的稀缺性，我们已经将每套房源的价格上调50万。”某豪宅开发商对21世纪经济报道记者说。在该人士看来，购房人普遍具有“买涨不买跌”的心态。涨价才能证明楼盘好卖。

不过，涨价目前仍停留在开发商的“营销”层面，采取实际行动涨价的楼盘只是少数。

亚豪机构数据统计显示，3月31日至4月14日北京商品住宅成交排行前50位的项目当中，除领秀慧谷之外，其他49个项目3月份均有连续成交，与3月相比，新政后成交均价出现下滑的项目有23个，均价上涨的项目有26个。其中，涨跌幅在5%以内的高达43个，涨幅超过5%的仅有6个，而下跌幅度超过5%的则未出现。

涨价的特殊性

调查显示，新政发布半个月以来，大部分在售项目以“平价走量”为主，价格走势较为平稳，大量涨价的现象并未在北京出现。

“涨价的初衷是为了修复毛利率。此前的毛利率有点低，还不到25%。”远洋傲北一位相关负责人告诉21世纪经济报道记者，新政之后，他们明显感觉到刚需和刚性改善性需求量在增大。

该人士透露，他们项目在新政之后，洋房部分价格上调了10%，联排部分上调了5%。但涨价之后，剩余的30十多套尾房很快就接近清盘。但联排部分的去化速度有所下降。“不过，我们是尾盘，并不具代表性。”该人士坦言。

与远洋傲北情况类似的还有合景领峰和华远·澜悦。其中合景领峰于2014年4月以21500元/平米的价格新盘入市，而彼时房山长阳区域的整体均价水平已经在24000元/平米以上;地处密云的华远·澜悦入市价格为14000元/平米，其周边在售项目价格则在16000-17000元/平米之间。这两个楼盘属于以价换量项目。在换量成功之后，这类项目也开始借助政策暖风趁势涨价，前者新政后成交均价涨幅分别为7%、5%。

上述远洋傲北人士认为，市场反转趋势尚未确立，整体市场涨价基础不牢固，未来可能会有新一轮利好政策出现。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，在政策风向转暖，市场预期回升的阶段，开发商依然能够保持理性稳价，主要在于两个方面。一是市场库存的制约。截至4月中旬，北京商品住宅存量依然高达83337套，虽然相比2014年底的历史峰值已出现下滑，但相比2014年同期，依然高出20%左右。冗多的库存使得目前开发商多选择借助政策“东风”快速去化，一旦追求涨价来提高利润，反而可能在现阶段损失意向购房客户，影响销量。

二是主力购房客群的构成发生变化所致。3·30新政进一步降低了二套房首付以及营业税的减免范围，其目的是通过“卖旧”减税、“买新”降首付，来促进改善型置业客群的换房升级，从而提振包括二手房及新房在内的房地产市场的成交活跃度。但是，改善型客群的购房需求并不急迫，虽然新政后，各个项目看房客户量骤增，但签约量并未因此大幅增加，项目间的销售竞争仍然很激烈，为了积聚购房需求，开发商只得保持价格平稳。