利率打折时代终结 房贷迎来历史性变革

　　实际上，所谓“房贷利率调整”指的是8月25日央行发布的《中国人民银行公告〔2019〕第16号》，该公告要求自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

　　这意味着房贷利率形成方式发生历史性变革。这将对买房成本产生怎样的影响，对未来房价走势又有怎样的影响？

　　房贷打折时代终结

　　这一变化影响到所有将要贷款买房的人。

　　德祐地产光谷一家门店房产销售经理告诉湖北日报全媒记者，现在武汉各家银行对首套房贷款利率普遍上浮20%，对二套房普遍上浮25%，新房、二手房都是一样的标准。目前，5年期以上的贷款基准利率是4.9%，上浮20%就是5.88%的年利率，上浮25%就是6.125%。

　　10月8日之后，房贷利率与现行市场价格相比，将会上涨还是下跌？

　　首先要弄明白什么是LPR。LPR，即贷款市场报价利率，由各报价银行每月报价，全国银行间同业拆借中心计算得出，是银行贷款确定利率的重要参考。通俗来说，LPR就是更加市场化方式定出的价格，而以前的基准利率由央行直接定价。8月20日，首期采用新形成机制的LPR为：1年期4.25%，5年期以上4.85%。

　　挂钩LPR后，房贷利率定价就从“基准利率×折扣或上浮”变为“LPR+点数”。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。

　　值得注意的是，房贷利率只能加点，再无打折。央行公告明确规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。根据8月20日报价，新申请的首套房贷利率不得低于4.85%；二套房贷利率则是在4.85%基础上加60点，也就是不得低于5.45%。

　　新机制下的首套房最低利率与目前基本利率基本一致。从武汉市场来看，二套房的最低利率则远低于目前市场实际利率水平。目前市场普遍认为，10月8日后各地房贷利率短期不会发生显著变化，也就是各银行加点后与目前市场利率价格水平相当。

　　天风证券银行业首席分析师廖志明认为，新规短期内对市场影响较小，基调仍然是之前房地产政策的延续，住房按揭贷款利率与之前保持平稳。

　　以前的房贷会否受到影响？央行进行了新老划断，对已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。另外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

　　LPR将每月一价，房贷客户的利率是否每月一调？央行规定，房贷存续期，借款人可与银行协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。这与此前大多数购房者月供按年随基本利率调整的方式基本一致。

　　未来房贷利率或“因人而异”

　　今年7月底的中央政治局会议再次强调“房住不炒”，同时增加了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的表述。

　　华中师范大学房地产发展研究中心研究员陈立中表示，金融政策对住房市场的影响最为敏感，房贷利率新机制将会进一步遏制投资性住房需求，未来几年，“严调控”是主要趋势，绝大部分地区房贷利率不会下调。

　　根据湖北地区金融监管部门的数据，我省信贷资源投向房地产领域集中度较高，6月末，全省银行业表内房地产贷款占各项贷款的34.2%，达到1.71万亿元，考虑部分资管产品和非标投资资金绕道进入房地产的情况，行业集中度更高。此外，个人住房贷款已经存在偿债能力隐患。据披露，6月末，全省个人住房贷款同比增长17.7%，其中月供高于家庭月收入30%的贷款同比增长27.4%,　部分购房人群存在“断供”风险。

　　湖北银保监局人士表示，金融政策收紧是楼市调控重点之一，“房住不炒”仍是主基调。

　　本次房贷利率调整还规定，在相应期限的LPR基础上，商业银行可根据不同地区楼市运行情况、房地产调控政策要求、借款人个体差异，灵活决定具体的加点数值。因而，未来房贷利率可能会出现“因人而异”“因城施策”的定价情况。中国银行国际金融研究所有关专家表示，未来的货币政策将通过LPR引导实体企业贷款利率水平下降，同时有效避免房贷利率下降引起房价上涨，而且未来不同城市由于经济发展、房地产市场运行状况的不同，房贷利率上的差异也将更大。