部分二线城市土地市场发高烧 政府趁热加大供应

02.06.2016  15:39

一线城市拿不起地,三四线城市不想拿,二线城市——尤其是经济富庶的长三角二线城市——土地市场发起了“高烧”。

在刚刚过去的4月份,一线城市几乎无土地成交,二线城市土地出让金轻松突破1100亿元,占比近8成,同比上升280.4%,环比上升38.4%。

其中,合肥、苏州、南京、厦门四个城市表现最为突出,量价齐升,成交土地的平均溢价率均超过100%。

数据显示,4月二线城市成交楼面均价达3007元/平方米,环比涨53%,同比暴涨180%。

这背后,是资金在上述城市的高度聚集。

据克而瑞研究中心统计,标杆房企新增土地建面的61%位于二线城市,其新增土地金额的52%也投向了二线城市。“对我们来说,最迫切的任务就是拿到地。拿不到地,会立马死掉,拿高价地即便是亏钱了,暂时还能活下去。”一位大型房企投资部的匿名人士对经济观察报表示。

政府趁热推地

在二线房地产市场火热的同时,地方政府也纷纷加大了土地供应。

3月19日,南京市国土资源局发布《南京市2016年经营性用地出让计划》,正式对外公布2016年南京全市计划,公开出让经营性用地700公顷,其中商品住房用地计划供应500公顷,环比去年增长近三成。在4月13日与14日两天,南京国土局一口气推出了19幅地块。

苏州市政府3月18日审议通过的《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》同样要求,要进一步加大普通住宅用地供应,加快土地开发上市,对取得土地满一年未开发的予以书面警示。

按照合肥市的2016年土地供应计划,住宅用地供应7000亩,同比上涨27.27%。5月份,合肥将有26宗地上市,总出让面积1586.12亩,这个土地供应量是2016年以来合肥单月土地供量最大的一个月。

从目前来看,政府增加土地供应的措施并没有缓解紧张的供需矛盾。热门二线城市推出的地块无一例外地遭到哄抢,且伴随着超高的溢价率。“目前二线城市楼市库存去化较快,开发商资金链盘活、土地储备叫急,因此对于二线城市的优质地块不惜重金补仓。”上海链家市场研究部总监陆骑麟(博客)说。

刘奇洪则认为,这背后也不乏地方政府对于土地财政的衡量,“趁热大推土地,因为土地收入对地方财政的贡献是非常大的。”

无产业支撑的风险

高价地会有市场埋单吗?

在杨科伟看来,这存在一定困难,“尤其是一些二线城市,价格天花板还是存在的,不是你卖多少价格市场都愿意买。一部分需求近期也被提前透支了。”

警钟已经敲响。《人民日报》对“权威人士”的访问中提到,应恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取。

“这也是在告诉地方政府,地方财政不能严重依赖房地产。”刘奇洪说。

在他看来,对部分二线城市来说,房价上涨和土地交易的火爆,并不能掩盖其实体经济严重下滑的尴尬事实。

以苏州为例,“钢铁业产能过剩、制造业下滑、IT产业西移,当地财税压力非常大,利用靠近上海且一线城市房价上涨对周边城市的带动优势,趁机把前几年的需求一下子释放出来。我个人感觉是不可持续的。盲目依靠房地产,只会带来竞争力的下降。”

刘奇洪表示,苏州的高地价之所以存在风险,既是缺乏产业支撑,也有区位和行政规划的原因:苏南地区的中心城市与所辖县市区域“错位”,苏州中心城区不是所有苏州人(行政管辖意义上)的中心城区,在买房行为上,昆山、太仓、张家港等地居民不会去苏州主城区买房。

各方面数据显示,苏州市场已经有略微回调的趋势。据苏州新浪乐居监控中心统计,5月第一周,苏州住宅成交量跌破千套,为864套,环比下降805套,降幅达到了48.23%。

种种信息显示,二线城市地方政府收紧调控是大势所趋,尤其是要抑制过热的土地市场。

5月10日,南京地产圈热传了一则关于土地政策的消息:南京超过5万平方米的地块在出让时,一旦超过45%的溢价幅度,将直接配建保障房面积。南京市国土局相关人员表示,这项新规属实,但具体执行时间未定。

南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远对经济观察报表示,此举是在给开发商戴上紧箍咒:“加码对土地市场的调控,让土地成交回归理性。”