二手住宅交易量激增 增加住宅市场供应总量

新一轮稳定住房消费政策对楼市需求释放的作用非常明显。一线二线城市率先回暖，部分城市住宅交易量环比涨幅巨大，并带动住宅交易 价格环比上涨。但从住宅交易结构情况看，主要城市二手住宅交易量激增，而新建商品住宅交易量增长平稳，反映出二手住宅交易将主导商品住宅交易结构与方向。

2015年4月，北京二手住宅网签达17191套，创出近25个月以来新高；广州市中心六区二手住宅交易由市场中介促成的新增放盘面积和签约面积环比分别 飙升106.75%和88.14%；成都二手住房成交环比增长33%；温州市区二手住宅交易量环比上涨超过50%。这些情况表明，二手住宅交易对房地产市 场运行的影响作用将超过新建商品住宅。

二手住宅交易激增增加了房地产市场运行不确定性。过去，新建商品住宅占市场成交量主体，市场主要关注 新建商品住宅库存情况。现在二手住宅市场崛起，将增加住宅市场供应总量，对未来房地产市场运行产生深远影响。

从市场供求分析角度出发，新建商品住宅供应量 可以准确统计，而二手住宅供应量却难以估计，很多业主在多个中介机构挂牌，增加交易可能性。同时，二手住宅变现量增加，反映出业主看淡房价上涨前景预期， 某种程度表明房地产市场投资投机性需求的退潮。

政策效应持续性存在不确定性。虽然4月份楼市成交回暖，但随着市场需求的集中释放，住宅交易 量增长将会放缓。应该看到，今年以来的市场成交回暖，是过去一年多需求不断积累的结果。就目前城市房价而言，已经超过大多数刚性住宅需求人群的购买能力， 而相当部分改善性住宅需求也难以承受新建商品住宅高昂价格。

房价统计数据并不能准确反映出市场交易价格变化趋势。这是因为住宅交易存在区域差异，部分改善 性需求入市导致住宅区位从远郊区向城市核心区靠近，将不可避免导致交易均价出现上升。但实际上二手住宅交易价格比过去挂牌价格已经有明显折让。只不过是平 均价格统计也消除了实际上的差异。

市场交易结构的重大变化，二手住宅挂牌交易量的上升，使得住宅市场去库存面临更加复杂的外部环境和压力。

二手住宅交易价格往往低于同区域新建商品住宅，为加快住宅去库存，房地产开发企业必须要更灵活定价。特别是一线城市住宅价格过高，去库存压力面临巨大挑 战，虽然也看到部分项目出现热销以及提价现象，但不能排除是项目本身定价具备优势因素和制造营销噱头作用。

事实上，在当前股票市场人气鼎沸的情况下，房地 产市场投资前景并不乐观。即使股票市场运行中枢回落，也无法确保房地产市场就会迎来新的涨价潮。我国人口增长拐点决定了房地产市场拐点已经到来。因而未来 住宅投资将面临诸多挑战。

房地产持有环节税收对土地出让收入的替代趋势不可逆转。拥有多套房产实际上将让渡了流动性，未来不动产变现难度将会显著增加。同 时，住宅折旧成本与管理费用上升，投资机会丧失，这些都是投资者和业主不得不关注的现实问题。

综合来看，我国稳定住房消费政策已经取得了短期效应，但政策效应持续性存在不确定性。住宅库存依然是市场运行的重大矛盾，决定了房价继续明显上涨的可能性较小，除非出现明显通货膨胀，基于保值增值需求的房地产投资才会大幅增加。