商业用房改为租赁后 长租公寓要站上“风口”？
“去年在徐家汇看到一个公寓租金是4500元/月，到了今年就变成了5600元/月，对于我们租房者而言租房是刚需，但是目前合适的房间并不多。”毕业后就在上海工作的刘怡(化名)告诉《第一财经日报》记者。
刘怡的经历并非个案。随着一线城市房价的不断上涨，租金价格也水涨船高。上海链家市场研究总监陆骑麟认为，随着90后逐步进入职场，对于租房环境的要求不断提高，目前这类公寓在上海并不多，因此出现供求不均衡状况。
6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称《意见》)，从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施，其中，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房令人尤为关注。
多位分析人士对《第一财经日报》记者指出，《意见》将有力支撑租赁市场的建立与规范化发展，预计对租赁市场的企业的影响大于对个人的影响。
供需紧张
中国指数研究院数据显示，从普通住宅租赁价格指数来看，近六年，北京、广州累计涨幅近五成，深圳累计涨幅近六成，成都累计涨幅也超过五成。租金价格持续上涨，市场需求旺盛，给一线城市更多发展租赁市场的机会。
中信建投地产行业首席分析师陈慎认为，中国住房制度构成主要包括三个方面，交易市场，租赁市场和住房保障市场。目前交易市场是房地产市场的主角，住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得，基本上不存在新房租赁市场，从而导致住房租赁市场存在供需不匹配。
《意见》的提出给租赁市场更多的指向，让更多的人受益。
黄海滨曾担任星浩资本总裁一职，但去年他选择离开，创立了长租公寓“湾流国际社区”。黄海滨认为：“未来一线城市房价越来越贵，买房越来越难，租房是一种常态。选择做长租公寓也是看到这个风口，虽然目前国内租金价格并不高，但是通过匹配一定的产品和服务，一定可以提高产品溢价。”
万科长租公寓
从去年开始，越来越多的开发商和创业者加入到长租公寓阵营。
易居智库研究总监严跃进称，《意见》出台这意味着租赁市场得到真正的政策支持，进而有力支撑了中国继土地市场、一手房买卖市场、二手房买卖市场之后的第四级市场的建立。
相比买卖，住房租赁市场在中国是一个相对缺乏规范的领域。“居住者有其屋”的观念，以及中国人对不动产的投资偏好，都使购买成为住房消费的主流。有媒体报道称，在全球各地首次购房者平均年龄的调查中，中国北京的青年以27岁的年龄荣登最小年龄榜首，而英国、美国人首次购房的年龄在35岁，德国和日本是41岁左右。
中原地产首席分析师张大伟分析，过去十年，因为房地产的价格上涨速度过快，导致租买这个良性的循环不能建立。在他看来，相比买卖交易，租赁交易不涉及产权登记，所以备案不彻底，这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场，做出正确的决策。
张大伟指出，当前一二线城市，租售比动辄超过500:1，北京一套售价1000万元的高端住宅，出租价格多在2万元/月以内，剔除其中的物业取暖等收费，年收益在15万元左右，出租后回本需要66年。
利好租赁企业
在租售比失衡的情况下，《意见》也明确了税收优惠，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。此外，《意见》还提到，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。
某长租公寓内景
张大伟指出，实际租赁市场交易过程中，租赁行为不需要官方确权，选择交税的比例很低，政策短期内难以对个人房屋租赁产生显著影响。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，相对于个人，受到政策鼓励更大的可能是企业，企业拿到商业用地或者公建用地之后，如果用于租赁，就可以按照民用水电气去收取，这样可以调整前期一些地块规划不合理的情况，也令这部分商业和公建土地库存得到去化。
商业用房改为租赁之后，当前由于二手房成交量过高导致租赁房源减少的现象会得到缓解。同时鼓励刚需形成梯级消费，不要一进入社会就要买房，而是鼓励租房。
值得留意的是，《意见》提及金融支持时，明确提到支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，并提到了“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。在海外成熟市场中，购买写字楼、酒店等物业加以运营，并打包成REITs上市然后退出，是很多房地产机构的重要盈利模式。但在国内，受税收、投资门槛及回报等因素限制，还没有真正意义上的REITs产品，一些房企和金融机构探索了一些“类REITs”产品。
对此，一上市房企董事长曾对本报记者表示，如今中心城市政府出让的地块有很多混合用地，住宅型房企也不能回避商业开发，但REITs却一直存在法律壁垒，资金压力得不到缓解，就会很大程度上制约企业的规模发展。
针对REITs在国内的发展现状，第一太平戴维斯北京研究与顾问咨询部董事王琼曾分析，虽然中国地产企业已开始零散地做一些商业地产项目的打包上市，但政策限制及交易平台的缺失对于房地产金融化依然造成一些阻碍。与此同时，中国房地产开发公司的资产规模，也可能限制其资产证券化的进展。