多地推宽松公积金房贷新政 贷款余额或"囊中羞涩"

住房和城乡建设部日前在召开全国电视电话会议时要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。住建部部长陈政高在谈及住房公积金管理工作时强调，将进一步增加公积金贷款额度、降低门槛，推动公积金跨省、跨市异地支取等举措。

此后，不少地方相继跟进推出更为宽松的公积金房贷“新政”。其中福建的“闽七条”明确将“首改房”纳入首套房有关优惠政策范围，尤其引人关注。而此前包括济南、广州等地在公积金贷款政策上的宽松也被市场解读为是更多“救市”政策的先声。

“闽七条”领衔地方楼市新政

今年政府工作报告提到，要稳定住房消费，推进住房公积金等领域改革和支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。相关论述被外界普遍解读为对楼市的重大利好。

日前，住建部在全国电视电话会议上明确要求，要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力。住建部部长陈政高表示，希望各地更多发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。

具体措施上，住建部要求各地进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限，并进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。“使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。”

事实上，早在两会结束后，就有地方在公积金政策上率先进行了调整。3月16日，济南市调整公积金政策，重新设定公积金贷款首套房的认定标准。重庆市市长黄奇帆在今年3月曾探讨了首付降低的可能性，“第一套房二八开、三七开，第二套房对半开、六四开，第三套房就是执行全首付。”3月18日，中央国家机关住房资金管理中心也发布了关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知。

而最引人关注的，还是福建省于3月19日发布的“闽七条”——《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，该政策被外界视为今年首波地方救市政策代表。

其中，“闽七条”对首套房、首改房的认定放宽，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房（含一手房和二手房），不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。对住房公积金缴存职工的贷款申请，不再查房。各地住房公积金个贷使用率可以达到95%以上。对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；已还清首次住房公积金贷款的缴存职工可以第二次申请住房公积金贷款；首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率。

此外，“闽七条”规定兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行、农信社（农商行）等福建本省地方法人金融机构对购买首套房、首改房申请贷款，应执行贷款利率不高于基准利率，并应根据实际适当下浮贷款利率。

专家认为广州今年或放松部分调控政策

今年3月，广州市挂出的2015版《住房公积金贷款须知》，也重申了购买90平方米（含）以下首套自住房或经适房，公积金贷款首付门槛最低为20%的政策；购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。

值得注意的是，面对去年下半年以来公积金贷款额度紧张的现状，广州公积金中心透露正酝酿推出公积金贴息贷款方案。目前公积金中心已经与一些银行进行了沟通协商，该方案设计为商业银行向购房者提供贷款，公积金中心则补贴商业贷款和公积金贷款之间的利息差。此举一方面可缓解公积金贷款的排队现象，另一方面也没有增加购房者的利息支出。

不过，对于目前广州公积金的政策利好程度，业内人士多认为对楼市成交的拉升力度有限，因此推测今年有可能部分调整此前限购限贷的调控政策。

合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，在公积金限定额度的前提不解决的情况下，首套房两成首付对大多数申请者而言其实只是“空话”，而公积金贴息贷款方案目前也没有正式实施，因此目前广州公积金政策对楼市的利好意义不大。

“广州今年放松部分政策的可能性还是比较大的。”广东省房地产研究会副会长韩世同认为，广州有可能会对二套房进行相应放松，比如二套房降低首付，缴纳营业税规定的时间由5年降到2年等，以及对外地买家的要求也有可能放松，非穗户籍社保或是个人所得税缴纳证明有可能由3年降到原来要求的1年。

合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌也表示，广州调控政策是否会发生变化很难说，但是最有可能从以下两个方面发生变化：第一是有可能对外地人购房要求有所放松；第二是对外围区域放松限购。“目前外围区域的楼价平稳且库存量比较大，压力还是比较大的，特别是南沙区，可以通过取消限购，吸引更多人置业。”

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同策咨询研究部总监张宏伟：

公积金贷款额度紧张影响有限

此次住建部表态要求的住房公积金政策调整，将对未来楼市成交带来什么样的影响？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房公积金利率下降、贷款额度的增加、首付比例下降与异地互贷的功能可以提高公积金的使用效率，降低购房者成本，在短期内可以有效刺激这些需求入市。但总体来看，当前住房公积金政策的支持力度对于楼市成交的刺激有限。

张宏伟指出，单纯依靠公积金利率下降、贷款额度增加等措施来刺激楼市需求具有不可持续性。因为各地住房公积金贷款额度相对紧张，甚至很多人都抢不到公积金贷款额度。

张宏伟称，从历史上来看，每当公积金利率下降、额度增加等刺激措施出现之后，楼市成交量逐渐回升。但需求量上升对于各地住房公积金贷款余额会有一定的压力，不少城市的公积金贷款余额就会表现出“心有余而力不足”。

比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”，其中，杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以缓解公积金贷款猛增的压力；合肥推出公积金贷款“轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。

“甚至在市场相对低迷期，个别城市也出现公积金贷款余额‘囊中羞涩’。”张宏伟说，比如当前的广州市，尽管广州公积金贷款利率也降低了，但是由于广州公积金贷款额度紧张，很多人都抢不到公积金贷款额度。在“惜贷”的市场背景下，当公积金贷款余额不足时，这样的直接结果就是，公积金贷款会重新收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、房贷审批周期拉长，以缓解公积金贷款余额不足的问题。