移交公共收益后“入不敷出”11个小区现物业弃管

　　记者廖桥

　　本月底，武汉市1000多个住宅小区将基本完成物业“四资”移交，即物业公司向业委会移交小区公共资料、资源、资产和资金。近日，在“四资”移交过程中，部分物业公司表示，原本可用来弥补物业费不足的公共收益资金移交后出现“入不敷出”，十多家物业公司甚至选择退出小区物业管理。

　　 十多家物业公司主动退场

　　昨日，长江日报记者从房管部门了解到，全市已有11个住宅小区物业公司因移交公共收益等原因出现收支不平衡，主动选择退出小区管理。在武昌、江汉等老旧小区集中的中心城区，还有多个物业公司正在申请退出管理。

　　汇东南湖新村小区物业负责人表示，由于该小区物业费近十年来一直没提高，最高收费标准维持在1.1元，人工成本的增高带来该小区物业持续亏损运行。经协商，目前小区公共收益中的一半移交业委会，由于老旧小区公共收益本来就少，无法弥补物业费的不足，“近3年来每年亏损十多万元，今年的缺口更大，年底合同到期，如果状况没有改善，将申请退场”。

　　入住十多年的关西小区，总计亏损更是多达一百多万元，该小区物业公司也在考虑退出管理。

　　 建议公共收益可冲抵物业费不足

　　实际上，物业费收缴不足造成物业公司运营难并非新现象。

　　前些年，由于采用包干制收费，物业服务费的政府指导价十多年未调整，许多物业公司就将公共收益冲抵物业费收入不足，现在不少小区要移交几年前甚至十年前的公共收益，就引发了“入不敷出”问题。

　　有物业管理专家指出，如果单纯强调公共收益移交，而不考虑物业公司的成本支出，很可能造成物业公司难以维持，甚至出现弃管现象。因此，房管部门也建议实事求是地考虑物业公司的成本和支出，对收费标准或收费率偏低的小区，要么提请业主大会调整物业收费标准，要么将公共收益让渡一部分作为业主的物业费冲抵。

　　市房管局相关负责人指出，《武汉市物业管理条例》明确规定，公共收益可以用来改善小区服务，提高公共服务能力。在实际操作过程中，小区公共部位一般由业主大会委托物业公司经营，由此产生的服务成本，双方可就小区公共收益分配比例进行具体约定。

　　房管部门法律顾问表示，物业公司可以建议业委会提请业主大会表决同意，将部分公共收益转为物业费，从而弥补运营费用的不足。如果业委会坚持要求全额移交公共收益，物业服务企业可以要求提高物业费标准。

　　 物业公司面临重新洗牌

　　市房管部门表示，物业公司因收支难以平衡而退出小区管理，也是正常的市场竞争现象。

　　去年以来，我市房管部门先后分两批注销了585家物业公司的资质证书，这些物业公司有的是没有取得资质证书就从事物业服务的；有的暂定期一年已满，没有再申请资质等级核定，其资质证书自动注销。

　　此外，为了预防物业公司超资质承接项目、随意拆分物业项目等情况带来的后期隐患，超过20万平方米的项目前期物业已实行统一招投标制度。从实际运营情况来看，一级企业中标占比超过一半，有效避免了开发商“钦定”资质较差前期物业公司的现象。

　　据了解，在物业公司经历市场淘汰、管理部门统一清除、前期制度完善等因素推动下，目前我市1400多家物业公司中，一、二级资质物业企业占比明显增大，有效杜绝了三级资质企业无限扩大的情况。

（编辑：叶琛）