黄石一小区公共用房减半 业主凑钱告规划局一审胜诉

　　楚天时报讯 文/图 记者赖家琦

　　黄石天舜金港明珠小区(以下简称金港明珠小区)物业、业主配套设施用房原规划面积为1276平方米，开发商向规划部门申请进行调整，面积缩水了近一半，黄石市规划局对此予以复函同意。600多户小区业主认为自身利益受损，委托业委会状告规划局要求撤销复函。记者昨悉，法院一审认定黄石市规划局行政违法。目前，规划局已上诉。

　　变更的公共用房面积

　　7日，记者来到金港明珠小区时，发现小区内的进出口位置都张贴了该小区业委会发布的红色《通告》，上面书写了打官司的艰难历程及一审胜诉的情况，称“小区维权工作还是刚刚起步，下面的路还很长，我们希望业主一如既往给予业委会工作大力支持。”

　　业委会主任王远谦告诉记者，金港明珠小区的开发商为黄石天舜房地产开发有限公司(以下简称天舜公司)，一期于2008年左右建成。该小区共有9栋936户，四五千人。

　　记者在黄石市规划局的规划图纸上看到，金港明珠小区物业、业主配套设施用房为1276平方米，该公共用房规划建在7、8号楼之间的二楼。记者发现，这些本供居民休闲娱乐的公共用房都成了商业门面，被用作超市、酒店等。

　　原来，2010年9月9日，天舜公司向黄石市规划局提交《关于调整天舜金港明珠物业社区用房面积的申请》(以下简称《申请》)，称经黄石市方兴城市规划咨询中心技术咨询，该小区应配备非经营性建筑691平方米，其中社区用房100平方米用货币置换后用于社区卫生服务站。《申请》还称，已广泛征求一期业主意见，二期正在出售中，将如实告知客户，请求办理余下685平方米的社区物业用房变更。

　　2011年3月15日，黄石市规划局下发《关于天舜金港明珠项目配套设施用房部分功能调整的复函》(以下简称《复函》)，称根据规划咨询结论和大部分居户的书面意见，同意将该小区的配套设施用房调整为693.4平方米，余下的582.6平方米调整为商业(其中75平方米须安排为医疗用房)。

　　弄虚作假的变更材料

　　黄石市规划局在《复函》中所说的“大部分居户的书面意见”，指的是天舜公司2010年8月18日的一份关于调整小区配套设施用房面积的告知书，上面有多位业主的签名。但记者发现，该签名不仅有重复的，还有两位业主的签名在同一住户的。

　　王远谦说，天舜公司发告知书时，当时小区一期尚未竣工验收，大部分业主尚未入住，开发商也未告知业主要缩减配套设施用房面积的事实，只让少数业主在不知情的情况下签了字，甚至伪造业主签名。

　　后来，不少业主纷纷向业委会书面澄清，有的业主称“不属实，没有签字”，有的业主则称“开发商当时未告知真实情况，否则不会同意出售业主的产权”。

　　黄石港区法院后来在判决书中认定了天舜公司在上述告知书中弄虚作假的情形。

　　业主凑钱状告规划局

　　记者在金港明珠小区采访时发现，即使是天舜公司承诺的693.4平方米配套设施用房，至今也没兑现，导致该小区居民怨声载道。

　　该小区3栋楼业主罗高中拿着天舜公司当时的宣传手册给记者看，上面有“充分满足业主娱乐与交际的需要，会所设有健身房、棋牌室，台球与乒乓球室……”字样。罗高中说，当时就是看了这广告来买房的，但如今开发商的承诺的都没兑现，感觉受了巨大的欺骗。

　　小区4栋楼业主李中安说，没有配套设施用房，给业主们带来诸多不便，例如平时想下下棋、打打牌或聊聊天，都没地方去，健身也没地方，小孩放学了也没有地方可玩，下雨天更是没法出门活动。

　　2014年2月23日，金港明珠业委会成立后，620户业主认为自己的利益受损，委托业委会打官司。同年4月21日，业委会一纸诉状将黄石市规划局告上法庭，要求法院撤销该局的《复函》，并将天舜公司列为第三人。2014年6月至2015年1月，黄石港区法院先后5次开庭审理此案。为打这场官司，10位业主每人出500元凑齐了5000元的律师费。

　　黄石市规划局称，其向天舜公司颁发《复函》程序合法，且变更情况进行了网上批前公示和现场公示，公示期内未收到小区业主及周边单位、居民的书面意见和电话意见，业委会的起诉已超过法定期限；此外，天舜公司的变更行为经过了技术咨询和公示，且该公司与大桥社区达成协议，以22万元货币补偿方式置换100平方米的社区用房。

　　对于规划局的解释，金港明珠业委会称对这些情况毫不知情。

　　天舜公司则称，其是依法依规申请许可后调整的公共用房，业委会中部分业主没有诉讼资格，公共设施的所有权不属于全体业主所有。

　　一审打赢了官司

　　法院认为，《复函》系被告基于第三人(开发商天舜公司)的申请，对小区物业配套设施用房部分规划进行调整的行政许可行为。根据《城乡规划法》第50条规定：经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

　　法院称，本案的《复函》主要内容是将小区的配套设施用房从原规划的1276平方米变更为693.4平方米，该行政许可变更行为涉及小区众多业主的重大利益，按照被告的会议纪要，该变更行为应召开业主大会，并形成书面意见，按程序进行公示、听证后作出。而开发商对业主的征求意见书中，只告知变更后的物业用房面积为691平方米，没有告知用房面积从1297平方米减少到691平方米的重大事实，告知不全面。且业主签名有的不真实，存在报送材料虚假的情况，被告未尽到审查核实义务，也没有组织业主进行听证，导致行政许可变更行为不符合法律规定。

　　今年1月9日，黄石港区法院对此案作出一审判决，认定黄石市规划局行政违法。

　　谈起这场官司，王远谦直喊“辛苦”。他说，近一年来，为收集证据，打好这场官司，他四处奔波，因为身上背负了数百业主的期望，感觉很有压力。

　　一审判决后，黄石市规划局已于1月20日提出上诉。

　　记者在其上诉书中看到了以下5条意见：1.天舜公司提供的业主签名的告知书应视为业主大会会议决议；2.其未收到小区业主或其他利害关系人的听证申请，故无需组织召开听证会；3.其网上批前公示和现场公示内容全面，已明确告知变更审批内容；4.业主签名的真实性，其只有形式审查的义务，无审查核实的义务；5.其于2011年3月15日进行复函，业委会的起诉已超过2年的法定期限。

　　得知黄石市规划局上诉后，金港小区11名业主又凑齐6500元律师费准备迎接应诉。目前，此案二审还未开庭。目前业委会已与天舜公司进行了两轮谈判，均未谈妥，第三轮谈判将于本周二进行。

　　公共用房到底属于谁

　　开发商称，配套设施用房不属于全体业主所有，那么事实真的如此吗？

　　湖北鸣伸律师事务所叶桢律师表示，根据我国《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”也就是说，新建小区必须配备公共用房，至于公共用房的面积大小，要看小区的建设规模和居住人口。

　　此外，我国《物权法》第七十三条明确规定：“建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这意味着，小区内的配套设施用房即公共用房的所有权，属全体业主所有。 (编辑：裴春梅)