香港楼市现"小阳春"：供应将增加 房价或软着陆

春节过后被唱衰的香港楼市近日出现了“小阳春”。

截至3月4日，反映香港二手住宅楼价走势的中原城市领先指数（CCL）最新报131.76点，比前一周升0.76%。同时，四大整体指数已连续两周攀升，这是30周以来首次出现。

随着楼价出现短暂企稳的迹象，二手市场交投亦显著回暖。根据中原地产的数据显示，在上个周末两日（3月5-6日）内，香港10大屋苑录12宗成交，按周增加50%，创下32周新高。

这是否意味着香港楼价已经触底反弹？“虽然市场出现暂时的回暖，但这并非表示香港楼市已经见底。随着未来几年房屋供应不断增加，香港楼市将出现软着陆。”高力国际亚洲估值与咨询执行董事张翘楚表示。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰接受21世纪经济报道采访时认为：“政府表明无意减辣，这将为市场带来明确方向，一些期望政府减辣而犹豫入市的购买力，在一手及二手楼价有所调整的吸引下，将陆续投入市场，预料近期物业成交量将有所回升。”

未来两三年跌幅约20%

自去年下半年以来，一度牛气冲天的香港楼市出现明显的转向。市场上甚至有论调认为香港楼市或将重现1997年暴跌70%的场景。

根据香港土地注册处数据显示，今年2月送交注册的住宅楼宇买卖合约1807份，环比下跌11.6%，同比则暴挫70%，连续两个月创1996年有纪录以来新低。同时，2月住宅买卖成交额仅为117.69亿港元，创下自2008年11月以来最低，同比与环比则分别下跌25.5%、71.2%。

同时，香港差饷物业估价署资料显示，今年1月香港私人住宅楼价指数环比再跌2.24%至278.7点，由去年9月见顶至今，已累计下挫约9%，重返2014年12月的水平。

“虽然未来新供应会增加，但住宅楼价不会大跌，因为私人住宅新单位落成量仅11280个，仍然少于市场可以吸纳的16826个。同时，建筑成本未有任何降价迹象。”高力国际（香港）副常务董事胡孝直指出。

他续称，目前香港整体楼市情况比1997年要健康，当时市场的炒卖盛行，“但当下香港楼市正在经历软着陆，通过增加供应来慢慢调节市场价格，而且市场依然累积了不少的购买力。”

“我们预测今年中小型单位的价格跌幅大约为10%，这类单位今年至今的跌幅已经达到4%，一些不利因素对市场预期的影响已提前反应。香港楼市的调整周期通常为2-3年，未来的跌幅有可能逐渐放缓，整个下行周期的跌幅约为20%。”他在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

自2003年起，香港房价创造了连续十二年上涨的“神话”。供应短缺问题一直以来是香港楼价高企的症结所在。在2005-2013年的八年期间，香港私人住宅的每年供应量仅为11000个，而在1998-2004年期间的年均供应量则达到28000个。

为此，香港政府于五年前开始加快卖地，目标将每年新增私楼供应单位增加到1.8万-2万个。特首梁振英于1月13日发表任内第四份施政报告明确提出，私营房屋方面，预计未来三四年一手住宅市场的供应量约为8.7万个单位，这是自2004年9月起政府按季度公布供应数字以来的新高。

“我们预测今年私人住宅供应量约13738个，明年将增至20655个。为了完成8.7万个单位的目标，在2018-2019年的每年供应将增加至26000个左右。”张翘楚表示。

内地发展商积极购地

在本地发展商积极推盘之际，内地发展商们却正在跃跃欲试，积极进军香港土地市场。

香港地政总署3月2日公布，何文田常盛街住宅用地以约63.81亿港元由内地开发商高银金融中标，每平方呎楼面地价约10889港元，接近市场预期上限；地皮批租期为50年。

资料显示，该地块的地盘面积约9.77万平方呎，可建楼面约58.6万平方呎，市场估值约58.6亿至64.46亿港元。

胡孝直表示：“内地发展商对投资香港房地产市场的兴趣日益浓厚，尤其是核心区一带。他们对香港住宅市场中长期前景仍然有信心，其中一部分原因是出于人民币汇率波动而香港经济相对稳定。”

“相比内地开发商，香港本地大型发展商通常拥有较多的土地储备，并不急于增购土地。同时，这些内地开发商以前往往集中在地铁沿线、有海景的地块，但近期亦开始进入屯门豪宅市场，取态更加进取。”张翘楚向21世纪经济报道记者表示。

此外，戴德梁行香港投资及顾问服务部董事叶健均向21世纪经济报道记者透露，去年大额地皮成交中，内地开发商参与了23宗成交的35%，涉及金额更高达55%，首次超出本地发展商。“内地开发商偏爱价格高、大型的地皮，可以用作大型的开发项目，万科、保利、世贸等均有在香港竞标地块。”