降首付并不能完全解决去库存难题

仅靠降低首付比例还远远不够，特别是在那些严重供大于求的三四线城市，降低门槛导致的购房增量远远不能消化“巨量”库存。

在2016年春节前，房地产去库存的刺激政策鸣响第一枪。

2月2日下午，央行、银监会共同发文下调个人住房贷款首付比例，央行和银监会的动作总是很快的，及时地响应了去年年底中央经济工作会议提出的去库存要求，这是2016年出台的首个利好政策，为房地产去库存注入一针强心剂。

从政策角度出发，不难看出，政府已经将去库存已经成为政治任务，如果完不成这个任务，中国经济增长下滑仍难见底，换句话说，将无法实现L型的经济转型。

去年，我在多个论坛上提到去库存要降门槛，在新城欧阳捷个人微信公众号（现更名为《欧阳先声》）中也几次提到，降首付就是降门槛，对于刺激需求释放会有 很大助推（详见10月25日文“全球量化宽松，看得见的利好、看不见的隐忧”、11月15号文“去库存，最有效的六条政策”等）。

从此次政策影响面来说，下调首付比例避开了“限购”一线城市，使得二线城市成为政策的最大受益者，特别是目前供求基本平衡的南京、苏州、杭州、南昌、合肥、武汉等城市，会因为购房门槛降低而放大需求，导致供求失衡进而抬升房价、甚至引起追涨而推升房价，从而使得布局二线城市的房企大为受益。

但是，仅靠降低首付比例还远远不够，特别是在那些严重供大于求的三四线城市，降低门槛导致的购房增量远远不能消化“巨量”库存，而且越是中小城市居民住房自有率越高，新增外来人口越少甚至常住人口净减少，去化周期依然漫长。

那么，我们还能怎么做？

第一，必须要厘清库存量究竟有多少？

事实上，库存决不止是我们平时所说的7亿平方米的待售面积，真正的存量还要计入在建施工面积中未销售的部分，以及房企未开发的土地储 备面积。根据国家统计局的数据，2000年至今，新开工面积累计达到171亿平方米，销售面积累计为115亿平方米，差额部分就是未销售的库存，有56亿 平方米，其中主要是住宅；再加上全国所有房企未开发的土地储备面积，预计至少10-20亿平方米（其中仅30家上市房企年报显示就有6.59亿平方米未开 发土地储备面积），按照容积率2换算，可建面积20-40亿平方米（包括住宅和其它），这就意味着库存合计至少达到83亿平方米甚至100亿平方米，按照 近三年年均销售13亿平方米，很多城市哪怕不再出让一亩土地，至少可以销售5年。

第二，必须要厘清去库存主要依靠谁？

我们汇总了全国一二三四线76个城市地方政府的人口统计数据，有63个城市常住人口增长率下降了，有的还是负增长。背后的逻辑是：一方面我国已经进入后 工业化时代，缺乏容纳劳动人口的新增产业，另一方面农村劳动力大量转移已经接近尾声，除了流动人口，农村已经很少有青壮年了。

因此，关键是要抓住人口增量，就是要把流动人口转化为城市常住人口，哪个城市地方政府能够率先出台政策，吸引这些流动人口留在当地城市，哪个城市就有机会率先走出库存困境。

中央经济工作会议明确给出了去库存的路径：那就是让农民工进城购房租房，担当去库存的白衣骑士。

我们说过，“城镇化的路在农民脚下“。去库存要靠农民工，就要先解决农民工的痛点，不然农民工是担当不了这个白衣骑士的。

农民工进城安居落户有“3+1”的痛点：没有进城安居的资本，缺乏子女公平的教育机会，缺乏无忧的社会保障，更没有合适的充分的就业机会。

要解决这“3+1”的痛点，一方面要推进农村土地改革，让农民的住房和宅基地可以变现为资本，最好的办法是设立住房保障银行或农村土地银行，收购农民的 宅基地和房屋，再把这些资产打包成为资产包出售，未来随着农村土地改革的推进，这些资产包就会获得极大的升值，这样就可以使农村宅基地和农村住房变现成农 民进城安居的的资本。

另一方面，地方政府要给予农民工子女就地入学的机会和农民工加入社会保障的权利（包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险以及公积金等），让农民工及其家庭在城市里安居无后顾之忧。人口增加了，就需要消费，就需要服务，就会增加服务业的就业机会。有了工作，解除了后顾之忧，再有落户的资本，农民工及其家庭当然就会安居下来了。

地方政府再出台一些吸引市民和农民工购房的优惠政策，包括降低普通商品房标准并降低契税、给予购房财政补贴、停建并货币化保障房（用购房、租房补贴的办 法而不是政府建造、购买商品房再以成本价出售给被保障人群）等，进一步拉动库存去化。我们知道其实已经有一些地方政府已经这样做了，效果很好。

第三，必须要减少新增供应量。

去库存其实很简单，一方面是增加需求，另一方面是减少供应。

另一方面，地方政府应当减少土地供应，甚至暂停土地供应，直至供求关系达到基本均衡。

以江苏省常州市为例，政府早就开始了去库存的工作，2013年的土地出让面积是2012年的一半，2014年又是2013年的一半，政府还宣布从2015年起连续三年不供地，目前去化周期已经从过去的28个月下降到目前的14个月。常州市政府的保障房货币化也远远领先于全国。

第四，开发商也要主动适应市场。

在那些库存积压严重的三四线城市，特别是四五年都看不到供求关系翻转的城市和板块，退出是最好的结果，绝不蹲守！

开发商一方面应当积极主动促销，哪怕降价亏损、甩货提现也比就地卧倒的好！毕竟住宅只要降价总是有人买的。奢望政府救市的祥云很快笼罩在自己的头上肯定是不靠谱的。

另一方面，减少供应也是积极地应对之策，缓开工、不拿地、促联合是目前最佳策略。如果现金流能够支撑，减少在建施工面积既可以减少市场竞争，也可以减少 成本开支和库存压力，而且目前利率正在下行，财务负担影响也在减弱；全国房企去年土地购置面积下降31.7%，其中30强房企在一线、二线城市拿地分别占 到21.2%和51.5%，三四五线城市拿地已经很少，当然退地也是不得已之策。同时，通过联合开发，可以调整项目开发周期、减少市场竞争、实现错位错时 交叉销售，也不失为一个较好的权宜之计。