中国楼市将飞出黑天鹅：衰退式贸易顺差致房价下跌

长期来看，中国持续的巨额贸易顺差将会强化由供求关系导致的房价下跌趋势。

据海关统计，今年2月份，中国进出口总值达到1.7万亿元，同比增长11.3%。其中，出口1.04万亿元，同比增长48.9%，创近五年以来最大增速；进口6661亿元，同比下降20.1%，创下近六年以来最大降幅。

在出口激增、进口下降的双重作用下，2月份单月贸易顺差再创新高。2月，贸易顺差3705亿元，去年同期贸易逆差1373亿元。而此前，1月贸易顺差3669亿元，有专家称其为“衰退式顺差”。

而这样巨额的衰退型顺差的出现将对中国现有房地产市场进一步形成冲击。

而在海关公布进出口数据的同时，中国指数研究院发布的2015年2月份住宅市场“百城价格指数”显示，当前中国楼市发展态势低迷、市场扩张动能乏力、成交价格下行。2015年2月，百城(新建)住宅平均价格同比下跌3.84%，环比下跌0.24%，同比连续第五个月下跌，且跌幅持续扩大。

北大方正物产研究中心宏观分析研究员黎轲表示，作为出口导向型经济体，进出口贸易在中国经济发展结构中占据了重要地位，是中国经济增长的主要动力，那么在进出口贸易出现巨额顺差的情境下，为什么中国的楼市反而表现疲弱呢？

近年来，中国贸易发展从过去的两位数增长一路减速。2014年，受外需疲软、内需回落、大宗商品价格下跌、人民币有效汇率升值等诸多因素影响，中国进出口总额实现增长3.4%，未完成年度7.5%的增长目标，这已经是中国连续第三年未完成年度贸易增长目标。

与此同时，中国楼市一改过去两位数的房价上涨幅度，呈现量价齐跌的态势。2014年全国房价总体趋势呈现温和下降，当年全国商品房销售面积较上年下降7.6%，商品房销售额下降6.3%。

黎轲称，房价下行的原因，最核心的因素是供求关系的改变。除此之外，贸易顺差的持续失速也通过影响宏观基本面以及人民币汇率对中国房地产市场施加了显著的负面影响。

贸易顺差涵盖一般性贸易顺差和衰退型顺差，衰退型贸易顺差不同于一般性顺差，它产生的情境是国家贸易处于国内外低迷的需求态势之中。

按照近期的贸易数据来看，中国的巨额贸易顺差更符合衰退型的贸易顺差。这一顺差源于出口增速的下滑，这也意味着中国企业在国际市场上外汇竞取能 力的弱化，促使人民币汇率下行。

汇率下跌之后，一方面将引发投资国内楼市的国际资本撤离，抑制房地产价格上行。另外则会提高房地产企业的融资成本，影响投 资效率。据测算，人民币每贬值3%，则房地产企业的总借款成本将上升1%。

贸易发展减速是中国当前经济发展的新常态，曾经的高速增长将被现有的中高速增长所取代。在本次“两会”的政府工作报告中，政府也已将2015年的进出口总额增长目标由2014年的7.5%下调到了6%，这进一步凸显了中国进出口贸易未来几年的发展换挡趋势。

中国房价在经历多年的飞涨后，近期随着房地产供求关系的逆转，在全国范围内出现了房价回调，而衰退型顺差的出现更对现有房地产市场进一步形成冲击。目前，房地产局面比较微妙，房价上涨与下跌的因素正在角力。

房地产市场呈现供大于求态势，房价单方面升值预期已被打破，投资者处于观望状态，市场避险氛围浓厚，表现为房地产投资增速收窄、房价下跌、交易量萎缩；此外，由于地方财政收入与土地收益具有较强的关联，且房地产产业链对国民经济影响较大，各级 政府不希望房地产行业出现较大的调整。因此，中央以及地方层面均已出台支持房地产发展的相关政策。

因此，房地产市场在短期内将会出现价格的双向波动，而从长期来看，持续的巨额贸易顺差将会强化由供求关系导致的房价下跌趋势。随着中国经济发展新常态的持续，这种状态将在很长时间内延续。