记者李婷

　　哪些城市解限？

　　库存量过大

　　成解限“开关”

　　继6月底呼和浩特正式放开限购后，放松或放开限购大有多米诺骨牌的效应。7月10日起，济南市商品房限购政策正式取消，居民购房不再需要到房管部门开具限购证明。

　　记者了解到，近期我国不少城市开始为限购“松绑”。今年5月份以来，沈阳、杭州等地的部分区域的楼盘陆续低调松绑，但政府对开发商仅限“口头传达，不发文件”。

　　随着两个城市明确表明放开限购后，取消限购从猜测到反复辟谣至最终成为事实，且有席卷之势。这一态势也拨动了武汉地产业神经。

　　经过对比多地情况，中国指数研究院武汉分院研究总监李国政分析认为，两地取消限购有一个共同的原因即库存量过大。

　　以济南为例，有数据显示，自2013年3月以来，该市新建住宅存销比持续走高。截至今年6月底，其普通商品住宅库存697万平方米，存销比高达16.9个月，且这一数据并未包含市场未来供应量。

　　除了极大的库存量，李国政认为，还有一个原因即是信贷造成的压力。“部分城市上半年销售情况较好，但后市压力依然较大，而市场转冷除了受到限购影响，很有一部分原因在于限贷，地方政府难以管控信贷，为了提前缓解下半年压力，所以选择解除或放松限购。”

　　部分业内人士认为，“土地财政”大幅下降是导致越来越多城市开始考虑放松限购的重要原因。据中国指数研究院数据，今年上半年全国300个城市土地成交面积同比减少20%，其中二季度下降29%；土地出让金二季度下降15%，部分城市降幅超过50%。

　　武汉会跟进吗？

　　传言“就在下半年”

　　关于武汉，业内一度还传出取消限购的“文件条款细则”，但均被相关部门否认。

　　6月下旬，淘房圈圈友称，自己在后湖一楼盘看房时，置业顾问称，“武汉下半年将放开限购，到时价格肯定涨，所以还是赶快出手吧。”还有不少淘房圈的圈友也在别的楼盘听到这一消息。

　　对此，业内多数人认为，武汉的限购政策之严，可进入全国前五强，而上半年新建住宅的销量超过去年同期，达7.5万套，可称逆市上扬。如此大的成交量表明市场需求量依然巨大。此外，武汉目前加快了城市建设，城市软硬件在同步提升，人口红利仍有增加空间。不论是外来者还是本地人，普遍看好城市后期发展。

　　但库存过大的问题武汉也存在。从中指院半年报告数据看，今年上半年，武汉住宅销售面积736万平方米，但获批上市的新增供应量达到921万平方米。且这一数据还未算上此前的存量，库存压力明显。

　　一边是不错的半年答卷，一边是不可忽视的库存量。武汉下半年出不出政策，业内业外均在观望。对此，李国政仍认为，“区域放松、分区调控的可能存在，但全面解限不太可能。”

　　记者通过私人渠道获知：武汉房企老板摩拳擦掌，已陆续在微信朋友圈放言：武汉限购解禁不会太远，请各位同仁提前做好解禁的准备工作。

　　楼市会否大跌？

　　未现大面积“腰斩”

　　谈及今年房地产业调整，多数人会将之与2008年的调整进行比较。2008年，不少大房企带头降价，低价跑量，甚至腰斩价格，以求迅速回笼资金。而今年楼市出现同样下行趋势，市场会否如2008年一样出现大跌？

　　对此，中指院武汉分院研究总监李国政认为，2008年的市场与2014年市场不论是下行原因，还是状态都不太一样。“2008年市场下行，主要是金融紧缩，资金链断裂导致危机。而今年关键还在于市场供应过大，供需关系已由原来的供不应求转向供过于求。供需关系失衡，加之信贷紧缩，至市场下行。

　　但同样是调整期，与2008年相比，今年房企在应对上已不同。据他介绍，今年虽然信贷紧缩，经过2008年调整后，大房企融资渠道增加，资金不再是银行单渠道来源，不少房企在国外发放债券、信托；另外，现今房企规模更大，抗风险能力更强，相比2008年，500亿以上企业不少，同时还出现千亿企业。“所以今年大房企未出现像2008年一样带头降价，而是以优惠活动平价跑量。”

　　目前，市场还未出现大面积价格腰斩情况。李国政分析，这与现时的地价也相关。现今开发商拿地价格贵了，整体地价上行，因此价格下降空间有限。以四新、光谷为例，楼面地价普遍超3000元/平米，加上建设，成本在5000、6000元/平米以上，大降的空间不大。

　　房企如何应对？

　　秒杀团购渡困

　　新政未见，7月首周却逢市场供求双双遇冷。据亿房网研究中心数据统计，7月2日至8日，武汉中心区新建商品住宅成交1404套，远城区新建商品住宅成交473套。成交量跌至今年春节以来的最低点。比去年同期下滑近三成。

　　亿房研究人员分析，七月份为楼市传统淡季，加之前期积压下来大量的新增房源，在淡季期间，去库存压力显得更大。

　　从房企应对来看，活动和优惠现增大趋势。除了少量“特价房”、“五折房”外，六月底七月初，一家房企在汉又首推“秒杀”活动，该房企在汉旗下四大盘共拿出30余套特价房，总优惠达数百万元。据本地一房产网站介绍，四大盘单笔优惠从1万元至15万元不等；每日均有秒杀活动，单日总优惠可以达到十几万元。

　　除了加大优惠，近期，武汉房源推盘量也明显减少，7月首周，武汉仅两盘推盘，而本周，也仅三四盘入市。光谷片一楼盘工作人员介绍，六月推盘量和成交有走高之势，主要是半年冲量的压力。到七月，市场形势不好，房子也不好卖，房企选择延后开盘。

　　此外，也有楼盘因担心大规模开盘未必能获得好的去化，因此区域内个别新盘甚至“偷着”卖，“证都具备，开盘却不似以前大肆张扬，只做团购、老带新，已经在卖了。估计是担心开盘了卖不好，不仅影响楼盘声誉，也影响既定客户。”

　　想购房怎么办？

　　盛夏淡季比价捡漏

　　伴随着各种猜测及楼盘优惠，武汉各个看房团人气有所增加。“我们前期专门推了特价看房线，看房的人明显多了，心动的人也不少，有点趁机抄底的意思。”一家房产网站负责看房团的人员说。

　　而晨报淘房圈内关于现时买不买房的讨论也不绝于耳。圈友芸有些纠结，“哪位大侠分析下，现在买还是不买，买了不会跌吧，不买又怕涨了。”圈内“大侠”不少，大家纷纷出来支招。

　　记者观察，圈内认为现时出手较合适的占多数，一位圈友说道：“碰到合适的买可以，如果有较大优惠，或者运气好上合适的特价房，那就更不要犹豫了，虽然目前武汉没有政策，但不表示没有调整啊，要是真等到调整时，价格肯定应声就涨了。”

　　一位外地户籍的圈友说，她的社保时间刚过一年两年未满，7月新的落户政策出来后，她早早准备资料进行申报，希望能尽早落户。因为，她已看中武昌片一套特价房源，地段、面积均合适，关键是价格有着极大优惠，因此，她想赶紧落实资格“捡漏”。

　　业内人士认为，七八月或是房企较难熬的时段，有购房需求的人此时有看中价格合适的房子，不失为出手良机。

本文来源: 湖北在线

16.07.2014  12:53