一线城市土地价高量少 开发商探路二线城市物流地产

每天晚上，住在上海静安区的李华(化名)只要在手机上点击几下就可以实现第二天送货上门，而李华并不知道他在网上点击选择购物的时候这些货物还在江 苏太仓的某一个仓库里面。随着交通的发展和上海物流仓储资源的紧缺，电商们也将自己的货物储藏区放在了离上海不远的周边辐射城市。

“物流地产开发商因为新增土地资源几乎为零，租金快速增长成为唯一的收益提高手段，所以选择租金承受力强的电商是大趋势。同时，由于上海的土地 资源有限，周边的辐射城市物流地产发展迅速，比如太仓、昆山、苏州、常熟等城市。”世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨告诉《第一财经日报》记者。

事实上，随着物流快递行业的发展，优质仓储物流地产需求越来越大。世邦魏理仕数据显示，一线城市一手工业土地供应持续趋紧，2015年上海共推 出50块工业用地，总面积约198万平方米，同比下降80%。同时，部分二线城市集约利用工业土地的政策在2015年逐渐落地，当地的工业用地供应更趋紧 张。

谢晨提到，在国内经济逐渐向内需拉动转型的背景下，消费在GDP中所占比例于近两年不断提升，为优质物流仓储的去化提供了稳定的需求来源。国家邮政 局数据显示，国内快递业务量继2014年首次突破100亿件之后，今年又首次突破200亿件，作为个人消费热潮的指征不容忽视。谢晨预计全国优质物流仓储 市场将维持稳步发展的态势。

《第一财经日报》记者梳理发现，随着物流地产的火爆，越来越多的外资基金和开发商也开始进入这个领域。2015年12月，嘉民中国与加拿大养老 金计划投资委员会共出资12.5亿美元，第五次向双方合资公司嘉民中国物流基金增加股本以进一步拓展中国市场，并宣布该合资公司将向嘉民集团收购九个总价 值逾6.5亿美元的项目(包括土地)。普洛斯在去年亦出资人民币20亿以收购中储股份15.5%的股权，并宣布双方将共同出资36亿人民币成立合资公司以开发130万平方米的土地。

除外资物流地产开发商外，国内传统的地产开发商在工业物流设施市场的布局也在加速。高力国际的报告统计，2015年万科在上海、杭州、成都等地 的土地约66.7万平方米的土地均为物流工业用地。无独有偶，复星旗下収专门的商贸物流板块，其在陕西安康投资30亿建立安康国际天贸城，并吸引了上海市 陕西安康商会加盟。复星希望安康国际天贸城项目通过构建立体交易网络成为一个综合商贸物流平台。

“未来商贸物流将是一个大市场，我们希望借助金融手段获取更多的回报，此外我们也会和电商合作进行打通资源，并进一步获取回报。”五洲国际董事长舒策城此前在接受本报记者采访时表示。

显然，物流市场巨大的前景正在吸引越来越多的企业进入。谢晨提到，目前二线城市物流地产的投资回报率在7%~8%，而四个一线城市投资回报率最高的上海为6.7%，因此二线城市市场还是很有机会。

高力国际数据显示，截至2015年末，上海标准物流仓库租金为人民币1.24元每天每平方米。租金涨幅从2014年同比增加2.6%提升至同比增加3.2%。其中，保税市场租金年涨幅系3.6%，高于非保税市场租金涨幅2.6%。

“传统电商、跨境电商、传统零售商和第三方物流是市场主要的需求方，华东的上海、苏州等地市场呈现供需两旺的态势，其他三个一线城市在空置率低企的背景下租金亦稳步上升，这些城市未来物流地产的租金还会提高。”谢晨告诉记者。