鄂州中院力促“楼市”纠纷妥善化解

去年以来，随着鄂州市“楼市”回暖，房屋买卖合同纠纷案件也大量涌现。今年上半年，鄂州市中级人民法院第三审判团队受理的125件二审民事案件中房屋买卖合同纠纷案件占61件，高达48.8%，此类案件可谓“一案独大”。在审判工作中，该团队大力强化“专心、耐心、细心、贴心、精心”的司法服务意识，妥善化解了大量“楼市”纠纷，无一信访缠诉，无一申诉，取得了良好的法律效果和社会效果。

房屋买卖合同纠纷案件呈现出群体性、传导性的特点，并且当事人极易产生偏激性倾向导致矛盾升级，纠纷难以化解。在该类案件中，多数属于商品房买卖合同纠纷，即业主状告开发商逾期交房、逾期办证的案件，往往是几名、十几名甚至是几十名业主群体起诉，群体上诉，成为群体性案件。如花湖东兴华府小区42名业主状告开发商违约案，业主不服一审判决后全部上诉；飞鹅新天地小区22名业主状告开发商违约案，部分业主不服一审判决提出上诉。由于小区业主众多，邻里之间，楼上楼下，诉讼事件容易扩散，传导给其他业主。在部分业主起诉或上诉后，其他业主也纷纷效仿，案件一拨接一拨。如飞鹅新天地小区的业主，近三年来，已经先后有3批次共近百名业主起诉。在二手房买卖中，因房价上涨明显，而合同约定的违约金往往远低于房屋涨价金额，出卖方或者中介机构认为即使法院判令赔付违约金，自己还是“划得来”，不惜明示毁约，不履行交付、协助过户等合同义务，由此引发纠纷。当事人之间涉及的经济利益少则十几万，多者几十万，相较于普通家庭来说可谓利益巨大，部分当事人态度偏激，以致矛盾难以调和。

针对房屋买卖合同纠纷案件所呈现出的特点及审判形势，该团队认真研判，积极应对，通过强化服务意识，最大限度增加和谐因素，妥善化解了纠纷。

专心研习，统一裁判尺度。 司法改革前，鄂州中院有三个民事审判庭均在从事房屋买卖合同纠纷案件的审理工作。由于办案法官多，司法理念不一，加之没有统一的裁判指引，导致同案不同判的情况客观存在。司法改革启动后，鄂州中院受理的房屋买卖合同纠纷案件由第三审判团队专业审理。为统一裁判尺度，该团队系统地梳理了交房违约金、逾期办证违约金、办证义务等方面的司法解释，并结合最高法院指导案例、公报案例进行学习研判，达成共识，形成了统一的裁判标准。遇到典型案例，该团队还利用业务学习会议、团队微信平台共同探讨学习。对下级法院请示案件，按照统一后的共识予以解答或指导，有效统一了辖区内的裁判尺度。

耐心释法，注重思想疏导。 在房屋买卖合同纠纷案件的审理过程中，由于各地法院裁判尺度不一，同类案件的裁判难免“五花八门”，当事人往往质疑“某某法院是这样判的，为什么你们就不能这么判”，导致释法析理工作难做。该团队要求承办法官一定要耐心细致做好释法析理工作，将情理法讲通讲透，彻底打消当事人的疑问。在审理东兴华府小区42名业主状告开发商要求支付违约金、办理房产证的案件中，承办法官主动与五名业主代表逐一联系，沟通交流法律规定，并加入业主维权群，转发最高院的公报案例，为大家释法。为解决好纠纷，承办人还深入现场及到房产局、土地局联系解决业主的办证诉求，并将相关信息反馈给业主，获得了大家的好评。在一审期间，十多名业主曾多次赴一审法院、土地局信访，而二审期间，由于耐心释法，诉讼秩序井然，没有发生当事人信访事件。案件判决后，虽然与业主的期待有差距，但是大家明白了法律规定，都坦然接受。

细心调解，力促案结事了。 飞鹅新天地小区属于城中村改造项目，该小区有3000多名业主，是一个较大的小区。由于拆迁难度大、规划设计变更、开发商资金紧张等多种因素影响，开发商逾期交房、逾期办证违约的情况较为严重。依照合同约定，开发商应当赔付每名业主三五万元违约金，但若依约赔付，总计赔付资金将达一亿多元，对于实力不济的开发商来说确实难以承受，很可能导致崩盘。一审法院基于此考虑，判决酌定违约金按合同约定的10%计算，多数业主认为尚不够其诉讼成本，纷纷提出上诉。第三审判团队在该群体性案件审理中，从情、理、法的角度，细心做调解工作，促使业主和开发商就违约金达成一致意见，并当即履行完毕，案结事了。

贴心服务，勤恳务实为民。 方某为某开发公司会计。2013年，方某向该公司缴纳13万余元认购了该公司拟开发的某小区的一套房屋，并约定签正式合同时付清余款。2016年年底，小区房屋建成，方某与公司也签订了正式合同，但约定余款分期支付，没有约定具体时间。合同签订后，方某从公司辞职，此时房价上涨，公司要求加价，方某不允，以致发生纠纷。方某起诉要求履行合同，公司则以方某未支付余款提起反诉请求解除合同。一审判决解除合同后，方某不服，提出上诉。经二审承办人的调解，双方达成继续履行合同的调解协议，调解结案。考虑到公司经办人与方某存在对立情绪，承办人赶赴现场协调交房，方某交付余款后顺利接收房屋，双方的矛盾得以化解。在贴心服务的举措上，该团队充分考虑便利当事人。当事人不方便到场的，微信联系、交流；当事人节假日才有时间回鄂州办理的，承办人自觉加班满足当事人的需求。

精心裁判，确保案件质量。 民事裁判文书体现出法律的权威，代表着法院的形象。群体案件的裁判尤为特殊，若漫不经心出现纰漏差错，很容易引发负面舆情。为此，该团队对群体性案件的裁判极为重视，以精品案件的标准来严格要求。凡是需裁判的案件，全团队参加讨论，在事实认定、法律适用、文书格式、文字表述等方面全面把关，认真核校，确保万无一失。