SOHO中国净利跌87% 转型3年重操卖楼旧业

商用房地产发展商SOHO中国(0410.HK)8日在香港发布2015年业绩报告。期内营业额约9.95亿元人民币(下同)，同比下降83.68%。公司2015实现权益股东应占净利润约5.38亿元，同比下降86.82%。租金收入约10.52亿元，比2014年上涨约148%，毛利约7.34亿元，毛利润率约为74%，派末期息0.348元。

针对净利润大跌，SOHO中国首期执行官张欣向智通财经表示，系因公司由“销售”向“自持”物业转型而至，去年无销售收入支撑，使净利相对下降。她接着说出颇令人破解的一句话，“利润降低恰恰代表转型成功”。

三年前转型出租持有 现在重操卖楼旧业

SOHO中国自三年前宣布转型，由“销售”转为“持有出租”，现今为止已拥有北京、上海两地核心地段170万平方米的办公物业，其中上海占比60%，北京占比40%。

去年租金同比上涨，主要由于望京SOHO塔三、SOHO复兴广场、凌空SOHO和光华路SOHO II的平均出租率较去年同期增加，同时本年度新落成的虹口SOHO和外滩SOHO也有新租金贡献。

然而，随着中国经济增速放缓，以及预计今年会有相当数量的创业公司倒闭，市场认为北京、上海等地的写字楼物业将可能供给过剩，这将直接对SOHO中国造成不小的冲击。

SOHO中国董事长潘石屹向智通财经回应称，SOHO中国2009年到上海去的时候，市场声音说上海物业办公量非常大，但其实情况和大家想的不一样，上海办公楼市场租的速度很快。北京的办公楼市场，相对上海更好。比如望京SOHO，预计租金一天能到3元就能赚钱，而目前项目租金已经超过10元钱。

虽然不担心租赁市场趋弱，但SOHO中国近来也准备重操卖楼旧业。潘石屹表示，近日北上广深房价不断上涨，集团已决定将发展成熟的个别项目于月底试出售。他透露，第一个拟出售的项目锁定于上海世纪广场，希望回笼一些利润。该项目位于陆家嘴地区，面积4.2万平方米，销售价格尚未决定，现租金已升至每日每平方米10元以上。

“世道好，为何不销售呢?能赚钱是好事情。”他说。

不考虑海外拓展 对进一步投资不感兴趣

谈及办公楼租金情况，潘石屹并于记者会表示，上海、北京两地办公楼租金增长速度可观，五年内上海租金上涨近一倍，北京更达两倍。

加之考虑到“京津冀一体化”政策的推进，潘石屹认为这项措施将把北京功能性用地纾解出去，政府亦会相继减少北京城区土地供应，故而相信北京办公楼租金上涨幅度将更为强劲。

首席执行官张欣同时表示，集团暂不考虑于海外扩展业务，目前为止仍只出租自有房产，不考虑额外购买。“我们目前的任务是要把手上房子盖完，并租出去。”她说道。

2015年9月，张欣在接受华尔街日报采访时就曾表示，目前海外主要城市的房产过于昂贵，目前不会投资海外房地产，对在中国进一步投资土地也不感兴趣。她当时表示，她的公司对在中国进行进一步的土地投资不感兴趣。

据张欣透露，目前集团仍有3个项目在建中，2个在上海，1个在北京。

力避汇兑损失 外债占比降至16%

债务结构方面，soho中国一度海外债占比较大，因一直以来海外融资成本较低。但随近些年人币贬值压力增大，对于一间收入皆以人民币结算的企业来讲，承担着较大汇兑损失风险。故而集团由一年前已开始改变债务结构，由外债减趋转为内债占主导。

集团管理层亦在记者会上表示，现于国内发债成本已没有以前高，故而集团已将外债比例降至16%，在人民币贬值的情况下，亦不担心汇兑损失。智通财经获悉，该集团近期刚发行一笔30亿元的人民币债券，利率为3.45%。