转型阵痛期不可避免 房企“从医”不易

新年伊始，房地产行业再现大手笔跨界转型。

1月6日，万达集团高调宣布将总投资150亿元，在上海（楼盘）、成都、青岛（楼盘）建设三座综合性国际医院，并引进英国国际医院集团（IHG），医院中文名定为“英慈万达国际医院”。这是国内房地产“土豪”与国际“高洋上”医疗机构的又一次跨界、跨国组合，动辄上百亿的大手笔投资，不仅刷新了国内企业在医疗行业的单笔投资纪录，更成为房企转型医疗的新案例。至此，包括万科、恒大、万达等房地产巨头均已涉足医疗健康领域。

从2014年开始，房企转型成为一个时髦话题，到了2015年已形成风口，成为原本沉闷的房地产板块最大的股价引爆点。据上证报记者的统计，截至2015年底，涉及转型及多元化发展的近50家上市房企中，有三分之一转型大健康领域。在东方证券首席研究员竺劲看来，房企转型的三大方向可简称为IMF，即“互联网+”（Internet of things）、医疗大健康（Medical Care）和大金融（Financial Service），而从转型房企的数量上来说，大健康领域无疑吸引了最多房企，成为最热门的转型领域。

然而，就在众多房企纷纷挤入大健康领域之时，却有房企选择退出，“不玩儿了”。记者最新获悉，一家曾在去年年中高调宣布将医疗作为未来三大发展方向之一的上市房企，目前已将医疗转型业务全面停滞。公司总裁向记者透露，房企做医疗的难度比想象中大得多，毕竟两个行业相差太远，资源很难互相借用，运营思路也完全不一样。这家房企原本计划出资成立医疗事业部门，通过收购搭建医疗转型平台，但最终专业人员难以到位、收购计划难以落实，都成为业务推进的掣肘。“我们跟董事长坦言，让干房地产的人做医疗，杀了我也玩不好。”这家房企总裁向记者直言，而在转型医疗领域失败之后，该公司又将教育作为新的转型方向。

借风口、做市值，恐怕是很多房企转型故事背后真正的逻辑，就像当年转型矿产、白酒的故事一样，在房地产传统开发模式不再受资本市场追捧的如今，不说点新鲜故事，如何制造股价催化剂？至于转型的实质进展，有一个完美结局其实并非是资本市场“好故事”的必要条件。

同时，一家公司的受阻，并不能代表整个行业的转型“此路不通”。应该说，开发商进入大健康领域较其他行业具备更大的优势。首先，医疗与房地产一样，属于政策驱动型行业，政府在该领域中话语权较重，需要良好的政商关系，拥有地方政府资源的房企作为医疗领域的新进入者，有一定优势；其次，医疗与房地产一样，属于重资金投入行业，有钱有地的房企不论是从收购还是新建切入，都有先天条件；此外，医疗与房地产一样有项目制属性，可通过并购做大做强，与地方政府的天然联系使得开发商盘活本地医疗及健康资源游刃有余。而房企投资医疗产业，也可以和传统房地产开发业务密切结合，比如养老地产、社区经营、商业休闲等，都可以成为房企后续转型的切入点。

事实上，目前的房地产行业已经到了强者愈强、弱者生死堪忧的大变革时代，大型房企通过跨界转型寻找利润增长点，而中小房企的转型更是事关生死。一线城市天价土地玩不起，三四线城市库存压顶不敢玩，要么等待被并购、要么积极转型找出路，中小房企的选择其实并不多。转型医疗大健康，对于很多中小房企来说，应该来说是一个不错的选择，能不能走得通，关键是在业务转型的同时，能否做到思路转型。

“一直以来，房地产行业都属于重资金、高杠杆、快回报的行业，虽然资金投入大，但能赚到快钱，而且收益高。你让赚惯了快钱的开发商去做医疗，思路当然一时扭转不过来。”一位业内分析人士一语道破关键，房企在转型医疗领域之前，应当充分衡量医疗行业的回报周期、人才专业度、医患矛盾和道德领域风险等问题。尤其是医疗与房地产一样，资金投入量大，但回报周期很长，以做房地产赚快钱的思路做医疗，自然做不下去。

2016年作为去库存的大年，给房企提供了涅槃重生的机会，但能否渡尽劫波同登彼岸，只有转型方向的市场空间大、转型决心强的公司才有机会。短期来看，房企转型医疗尚未出现已得到检验的成功模式，尤其在财务上并没有给房企带来很好的赢利点，相反转型投入往往是不小开支，回报周期甚至比商业地产项目还要长，转型带来的“阵痛期”不可避免。传统房地产经营模式已经很难让标杆企业在规模上高速增长，这是房企转型动力所在，医疗大健康无疑仍是房企转型最有可能成功的方向。