购物中心过度开发后遗症：集体遭遇招商难题

[近年来，由于诸多资本涌入商业地产市场，导致每年全国购物中心过度开发，继而让购物中心集体遭遇工程延期、招商困难，部分地区的零售项目空置率甚至高达40%，使很多项目无法如期开业]

位于上海北外滩的白玉兰广场，原本准备今年开业，但因多种原因目前已延迟到明年才能开业。无独有偶，上海虹桥商务区由瑞安集团开发的购物中心项目虹桥天地更是几度延迟，记者从多位知情人士处了解到，其之前预期的开业时间是2015年上半年，后来延后到今年9月，再后来延后到今年年底。

类似的案例还有很多。

记者近期深度调研获悉，近年来，由于诸多资本涌入商业地产市场，导致每年全国购物中心过度开发，继而让购物中心集体遭遇工程延期、招商困难，部分地区的零售项目空置率甚至高达40%，使很多项目无法如期开业，但不少开发商们似乎并没有意识到这些，这让购物中心营运者陷入尴尬。

为拉升周边房产？

“几乎每年都有数百家新的购物中心增量投入市场，但是市场根本不需要这么多量，这会导致购物中心的总量供大于求。”长年负责购物中心开业、招商的协信商业地产集团上海区域商业总经理徐蓉坦言。

世邦魏理仕指出，2013年，全球在建购物中心面积达3900万平方米，在建面积最多的前10个城市中有8个位于中国。2015年下半年，上海将持续迎来新项目入市，预计新增供应将达到71.4万平方米，其中约有87%位于非核心商圈。

世邦魏理仕发布《购物中心建设：全球最活跃城市》中的统计数据显示，在2014年至2016年间，上海和成都在建购物中心面积分别达330万平方米和320万平方米，分别位列全球城市第一和第二。在部分二三线城市中，大量的新增供应已经开始对零售市场表现带来压力。

记者从多家机构数据看到，2016年上海购物中心供应还将增大，2017年的供应还将比今年更大。

缘何有这么多新项目入市？

“首先当然是住宅市场的调控与走低，开发商都看到多年后很多城市的住宅会过剩，因此一定要加紧转型商业地产。其次，一些零售商由于生意难做，也开始转向商业地产，比如步步高(002251)、银泰等。当然最根本的原因是对很多开发商而言，开发购物中心是一个‘羊毛出在猪身上’的过程，你只要建一个购物中心，就会使得周边的写字楼、住宅增值，只要将写字楼和住宅租售出去，开发商就已经赚钱，剩下的购物中心就变成了‘牺牲品’，开发商不关心购物中心的死活，他们只关心其他物业租售的盈利。要知道，零售业是非常繁琐和复杂的，你不好好经营，仅是当作一个拉升周边房产的工具，必然做不好商业。”RET睿意德商业服务部董事杜斌指出。

招商难题

随着零售物业市场体量和版图的快速扩张，诸多“后遗症”出现。

首先是工期的延迟。“其实在业内这已是常规，能够按时完成工期的大概只有万达这类‘军事化’管理的项目，因为万达有数百个时间节点，每个节点必须完成指标，不能完成者出局，万达甚至在部分管理岗位准备诸多备用者，一旦有人出局，立即有人顶上，这让万达广场基本都可如期开业。但其他业者并不具备此种能力，一旦项目过多则工期就难以如期完成。”旭美商业投资管理有限公司CEO潘韬告诉记者。

最让人头痛的当数招商。

有多年招商经验的徐蓉透露，以往一个购物中心的主力店应该是LV、GUCCI这类“重奢”大牌，但如今随着公务消费受限、海外代购升温等，很多奢侈品消费都不会落地在国内，这让大牌在前一阵也开始“破天荒”地打折，于是“重奢”大牌鲜少有扩张计划，而且这类大牌通常在一个城市也只能开3~4家店，一旦饱和也不会再扩张，于是招主力店难度加大。

“大家退一步，就开始招‘轻奢’品牌，比如Coach、MK等，但这些品牌都需要装修补贴，按每平方米3万至5万不等计算，一家轻奢店的补贴可高达数千万元，这些成本都要购物中心承担，这让业主不堪重负。”杜斌坦言。

“目前整个商业地产的市场供应非常大，但是零售行业受到电商冲击在不断下行，因此很多购物中心招商的时候都面临尴尬。小的品牌想进来，但是我们不愿意给它们铺位，大品牌对于租金的要求非常苛刻，还需要我们补贴装修。比如目前A&F、MK、KateSpade这几个轻奢品牌就非常火爆，招商难度非常大。”一位从事招商工作的业内人士告诉记者。

再退一步，则以招快时尚为主力店。

“问题又来了，快时尚虽然可以吸引人流，但这类门店需要的面积很大，且有些品牌比如：拉夏贝尔、热风等现在都必须要一楼的好位置，否则就不进入，因为它们自己认为可以带来客流是本钱，于是提诸多要求。更令人头痛的是，这些以往普通的服饰品牌都要求装修补贴，单店补贴金额从数百万元到上千万元不等。因为被电商冲击后，服饰品牌利润下滑，一家亏损门店要靠好几家盈利门店养活，于是服饰品牌就要依靠购物中心业主补贴装修费用来获利。这加剧了购物中心的成本压力和招商难度。”杜斌告诉记者。

空置率高、开业难

在招商有巨大难度后，不少购物中心的空置率上升。这一点在某些供应集中且消费人口尚待培养的新兴商圈将尤为明显。同时项目间的竞争升级将进一步强化市场的租户主导特征，租金的上涨空间料将持续受限。

高空置率使得大量购物中心遭遇开业难。

“一般我们要求开业的时候85%~90%的商铺都可以开业，但是很多商场迫于开业时间都通过试营业等方式先行开业，其实很多商铺都没有完全招满，不算完整的开业。”上述从事招商工作的人士透露。

“有些商家为完成开业指标，则旨在招满，并非注重定位，这让这些即便已经开业的商场也面临尴尬。比如开业不久的新世界大丸，其在日方支持下招到一些国际高端品牌，但同时其店内也充斥着很多名不见经传的品牌，这种混乱的定位本身就有问题，加之其位于南京（楼盘）路步行街，这类游客诸多的地带整体消费力不高，可新世界大丸定位高端，其店内的旋转式手扶电梯据说在全球只有100部不到，其店内购买了十几部，如此高端的定位与大众化消费的游客群体根本不匹配。所以，盲目开发的项目存在亏损风险。”长期研究商业地产的郭先生分析道。

上述种种原因也导致购物中心利润下滑。

高纬环球数据显示，上海购物中心的毛收益率已经从2008年的9%降低到2015年的4.91%。

“以往一个10万平方米的购物中心可能7~10年可以回本，如今估计起码要10年以上才能回本。”杜斌指出。

“未来商业地产开发和管理必然需要分开，开发商全部自持项目的话，根本没有资金来进行开发，但是中国目前的管理方和资产方还没有明确的模式，万科、万达都在进行尝试，但目前这个模式还不成熟，这个问题也制约着商业地产的发展。”上述从事招商工作的人士坦言?