豪宅增多 北京楼市成交量受制约

受季节性限制，历年元旦及春节前后均为年度成交低谷期，2016年开局两周成交进入阶段性新低。业内人士认为，虽然市场的开局特征并不能代表全年的成交趋势，但2016年北京（楼盘）新建商品住宅市场将很难实现突破。北京商品房豪宅化趋势基本确立，高价住宅的快速增多将导致2016年市场成交步伐放缓，商住类产品在供需两端所占比重将进一步提升。

成交阶段性低谷

2016年，北京楼市未能收获“开门红”，开局两周成交均价进入阶段性新低。

亚豪机构统计数据显示，1月第二周，北京共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交1483套，成交面积15.25万平方米，环比出现小幅下滑，同时这一成交量也创造了近9周的新低；从价格来看，上周北京商品住宅成交均价为29485元/平方米，环比下滑21%。

“近两周成交量较低的主要原因是受到季节性限制，历年元旦以及春节前后这段时间均为年度成交低谷阶段。不过与去年同期相比，2016年开局两周的成交量起点颇高，2015年1月北京商品住宅平均周度成交量仅为1008套。”亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示。

郭毅认为，与2015年年初相比，2016年政策步调基本一致，风向依然以放松为主，但限购政策仍未取消，这也制约着楼市成交难以出现太大突破；另外，2015年北京豪宅元年的基调已经奠定，2016年这一趋势将愈发明显，高价住宅的快速增多必将使市场成交步伐放缓，这也是制约2016年北京商品住宅成交难以突破的原因之一。

供应小高峰

在“少量高频”已成主导的供应市场中，上周北京商品住宅项目供应出现“大手笔”。

亚豪机构统计数据显示，上周北京住宅市场共有4个项目入市，其中包括众美·MIMO公馆、新北京中心、中国铁建(601186,股吧)·原香汇三个商住项目，以及新地国际家园一个普宅项目。4个项目共新增商品住宅产品1042套，这一供应量也创造了近7周的新高。

从供应产品结构看，上周入市的商住项目居多，且多为“大手笔”。郭毅称，其中仅众美·MIMO公馆一个项目就新增供应572套，其他三个项目单次推盘也均超过百套以上。

郭毅进一步分析认为，从长期来看，由于大量竞建和配建保障房及自住房，北京商品住宅供地连续两年萎缩，2014年和2015年出让住宅用地中可用于市场自主定价的商品住宅开发的总面积不过500万平方米，这将造成开发商的惜售谋利心态，在这种情况下，加密开盘频次每次仅推出少量货源，可实现价格小步快涨，将是2016年北京楼市供给的主要特征。

商住占比将提升

从成交结构上分析，上周商品住宅成交中，商住类产品占比高达四成，而在普宅售价越来越高的背景下，商住类产品供需所占比重仍将进一步提升。

郭毅认为，在高昂的土地成本面前，部分自住房的限定售价甚至低于土地成本，而地块中可售住宅的高端化必然影响到销售速度，为了确保业绩，开发商只得依托于地块中的可售商业公建部分，通过散售方式实现资金回笼和保障销售任务的达成。

在北京目前商业投资热度不高和住宅限购的市场背景下，将可售商业公建开发成可商亦可住的商住公寓产品，最符合政策环境和需求导向。未来，商住公寓的市场供应规模将大幅增加。另外，住宅市场的豪宅化会将部分购房需求挤压到商住市场，而商住产品在市场需求面加大的背景下价格会稳步上涨。