自住房房源有限中号不易 刚需族回流商品房

  6月23日，金隅·汇星苑自住型商品住房公开摇号活动。不少业内人士认为，由于自住房房源有限，很多申购者还是得回流到普通商品房市场。 

  本周一，北京市首个自住房项目，金隅·汇星苑开始现场摇号，12.7万户优先家庭中，只有1882套房源可供摇取，摇号比例接近68:1。不少人戏称：能买上即是“中大奖”。

  而就在摇号前后，很多自认为“无缘中大奖”的刚需族已将目光重新投向价格较低的刚需楼盘。“先知先觉”的开发商们，则已从上周开始，加快旗下刚需盘的入市步伐，抢夺市场。

    刚需市场回温

  “随着摇号的结束，项目的销售情况已经得到了明显改观。”据华业集团副总裁陈云峰介绍，华业旗下的华业·东方玫瑰，在北京首个自住房摇号前的一段时间里，一天只有二三十人前来售楼处看房，就连电话咨询都不多，而这几天，来电来访量正在大幅增加。

  自住房优先家庭申购者方女士昨天也向记者表示：因为觉得中签概率太低了，所以她在现场核验资料阶段就放弃了。目前，她正考虑在通州、大兴的地铁沿线买套新房，或是在城区购置一套二手住宅。

  由于自住房入市的影响，近期北京刚需市场出现了比较浓重的观望情绪，使得刚需盘的成交量一度下滑。然而，不少业内人士认为，由于自住房房源有限，只能消化很少一部分刚需市场，很多自住房的客群还是得回流到普通商品房市场。因此，一些开发商提前部署，近期加大了推盘力度，各种促销手段层出不穷。

    低价开盘抢客

  近期，不少项目都选择以平价或者低于市场预期的价格抢客。据亚豪机构统计数据显示，上周(6月15日-22日)，北京共有5个项目开盘。其中，保利春天派、金地朗悦·YOYO派及珠江·四季悦城3个项目均为商住类型。总价最低的保利春天派仅79万元起，均价在2.3万元/平方米左右；位于房山良乡大学城区域的金地朗悦·YOYO派，均价约2.38万元/平方米，与4月底持平。

  另两个入市的住宅项目京西·金泰丽湾、保利·罗兰香谷，均瞄准刚需及刚改人群。位于昌平沙河的保利·罗兰香谷开盘均价约2.6万元/平方米，而区域内的首开·国风美唐5月底开盘时约为3万元/平方米；位于门头沟区的京西·金泰丽湾的开盘均价为2.7万元/平方米，与周边西山艺境、华润·润西山等项目3.5万元/平方米的均价相比低了一些，而且也略低于其此前预期的2.8万元/平方米。

  “上周开发商集中推出不限制购房资格的商住类产品，也是为了打破目前成交低迷的销售僵局。”亚豪机构市场总监郭毅还表示，普通住宅项目低价入市，也是开发商在淡市时期积极消化库存、盘活资金的举措。“目前低价入市已成开发商共识。”

  综合开发商及机构数据显示，上周开盘的保利·罗兰香谷、京西·金泰丽湾、通州·万达广场入市当天即售罄，珠江·四季悦城去化率达九成，金地朗悦YOYO派去化率也达到8成左右。

    优惠增加吸引刚需

  早在今年5月，位于亦庄的海梓府曾以“团购房”为名，推出了100套特价房源，单套直降40万元，被称作是京城迄今降价力度最大的楼盘。而在市场观望情绪浓重的背景下，除了让利返现之外，各房企还在付款上频频制造各种优惠以吸引以刚需为主的购房者的注意。

  比如前段时间，位于通州土桥区域的自由筑就为其在售的最后一期房源推出了“首付减半活动”(开发商垫付25万-30万元的一年期的无息贷款给购房者)。

  房山区域的商住项目旭辉E天地，更是于近期抛出了“无条件退房”。

  “那都是为了吸引手头财力不足的刚需族的关注。” 泰禾集团品牌总监沈力男表示，像“0首付”、“分期首付”、“特价楼栋”等促销手段，都是市场不好时开发商采取的正常措施。

  郭毅则认为，在房地产调控政策依然严峻的背景下，楼市缺少利好带动，库存量还会进一步提升。不断累积的库存沉淀了开发商的大量资金，激发了开发商降价促销的动力，购房者也因此能够得到实际的价格优惠。

    ■ 市场展望

    7月36盘争抢入市

  继6月份北京33项目集中入市后，7月份北京商品住宅供应量有增无减。根据亚豪机构统计数据显示，7月北京共有36个项目计划开盘，包括鸿坤西山云景、中国铁建·青秀尚城等12个纯新盘以及华业东方玫瑰、路劲世界城等24个老项目后期。

  据统计，楼市供应自3月以来大幅增加，月度开盘项目数量已连续5个月超过30个，且3月至7月市场总开盘量与去年同期相比大涨近六成。

   超五成项目平价入市

  “红五月”褪色、六月“开门冷”使得开发商定价更趋谨慎，并加大促销力度。据统计，7月份预计开盘的刚需项目中，有17个项目已给出定价，其中9个项目以平价或低于市场预期价格入市，占比超五成。

  比如，位于通州区域的华业东方玫瑰，5月中旬入市时均价为23000元/平方米，由于是尾盘，其7月新入市的楼栋整体报价没有变化，但增加了优惠；万科天竺悦城计划7月中上旬开盘，精装价格定在30000元-31000元/平方米，而此前的计划是33000元/平米。另外，部分楼盘尽管提高了入市价格，但却同时推出各种计算复杂、优惠幅度不等的促销举措，实际上也是平价入市。

    中高端盘放量

  北京近期新房供应量处于高位，其中中高端项目增量明显。据统计，在7月份北京计划入市的36个项目中，包括首创·澜茵山、首开璞瑅墅等4个豪宅项目，以及苏宁·尊悦大厦、中冶·德贤公馆、京投银泰·琨御府等8个改善型项目在内，中高端项目达12个，占比超三成。

  对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，许多由于“限高令”而推迟入市的高价盘得以入市，是近几个月高端住宅供应增加的主因。另一方面，下半年自住房的大规模入市，将会在统计数据上进一步拉低平均房价，也为高端项目的入场创造条件。

  三季度成交量或回暖

  随着自住房的集中入市，北京楼市格局因此而受到重大影响。金隅·汇星苑已于本周一摇号，恒大御景湾、金隅汇景苑、当代采育满庭春MOMA、富力惠兰美居、首创·悦都汇、住总正华·新国展满庭芳、中国铁建·顺新嘉苑7个项目均已结束现场审核，处于联网审核阶段。

  中经联盟秘书长陈云峰表示，随着下半年大量自住房项目的集中入市，三季度楼市成交量将出现阶段性回升。在自住房项目进一步分流刚需客群的预期下，预计未来几个月或将有更多的刚需商品房项目进行价格调整，楼市整体呈现“量涨价跌”的局面。