股市上涨促楼市火爆? 看看房价周期性波动的特征

近期，一些城市的楼市与股市一样火爆，涨势惊人。这甚至引发了《人民日报》的关注，6月15日发表文章分析“房价会不会再度暴涨”。文章引述住建部政策研究中心专家观点，认为当前房价很难出现2009年那样的暴涨。让历史告诉未来是一种有效的分析方法，我们也来回顾一下这些年房价的涨跌情况。

房价快速上涨是在2004年之后，上行的走势一直持续到2008年，才被全球金融危机打断；之后几个月出现了下行的走势。但很快就在2009年下半年之后重拾涨势，并且涨幅迅速扩大；2010年二季度之后，涨势受到一定抑制，于2011年四季度之后出现普遍环比下跌，跌势一直持续到2012年中。2012年下半年房价走势出现分化，一些城市房价环比上涨，一些城市房价环比下降；2012年底，房价走势反转再次发生，并在2013年演变为暴涨，北上广深新房价格同比涨幅一度超过20%；2014年5月之后又转变为普遍环比下跌，一直持续到现在。目前又有一些城市的房价开始环比上涨。

我们“惊奇”地发现，这10来年，在“楼市不败”的神话下，房价其实经历了三个涨跌周期：从2004年到2009年上半年；从2009年下半年到2012年中；从2012年下半年到现在。目前的情况与2012年下半年相似，我们要问的是，房价会不会出现2013年那样的暴涨。

分析这三个周期，历时越来越短，也就是说，涨势持续的时间越来越短。第一个周期中，涨势持续了好几年；第二个周期中，涨势持续了两年多，但2011年之后涨幅就不大，强烈的上涨只持续了一年半左右；第三个周期中，涨势持续了一年半的时间。接下来，房价走势像在2012年底那样发生反转是完全有可能的，实际上目前已经在发生。但我们也可以预见，第一，涨势持续的时间会继续缩短，可能只是几个月不到一年的时间；第二，房价上涨发生的范围会缩小，只在一些一二线城市和沿海地区的城市。

房价的周期性波动，固然是受到调控政策的影响（例如2010年4月之后开始限购），但房地产市场自身的调整可能更为重要。从供给来看，房价走低时，开发商投资会减少，导致一段时间后供给减少，使房价又可能因为供不应求而上涨；在房价上涨时，开发商投资会增长，一段时间之后供给增加，又对房价上涨起到抑制作用。从需求来看，在房价上涨时，购房者担心房价继续高涨，被迫承受压力入市，放大了需求；而在房价下跌时，房价绝对水平仍然很高，购房者无力购买，这又加剧了相对过剩的状况。

在高企的房价下，普通购房者被迫以投资投机的心态去选择购房的时机，他们追涨不买跌，这是房价涨跌周期缩短而且上涨范围缩小的主要原因。楼市变得与股市相似，它会抄袭“熊长牛短”的剧情。当住宅变成投资品，很多有购房需求的人就只能无奈观望。

另外，需要说明的是，近期一些城市房价快速上涨，与股市上涨带来的“财富效应”是有关系的。