发展租赁或有助降房价 以租代售成市场风向标

住建部日前发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(建房〔2015〕4号)(以下简称《意见》)，指出推动地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点，通过从租赁市场筹集公共租赁房源等多种渠道，发展租赁市场。

鼓励开发商出租存量房

据统计，城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题。与此同时，住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题。

《意见》要求，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级，用3年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

《意见》还要求建立政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接。此外，该信息平台还将具备为房地产中介机构备案提供方便，公布经备案的中介及从业人员信用档案的功能。有条件的城市，要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案。

同时，《意见》鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。按照《意见》指导，今后市场上或涌现出更多“从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务”的房产中介机构。

以租代售成市场风向标

《意见》表示，将支持房企将其持有房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。

而从其他一线城市看来，“以租代售”并非天方夜谭，在上海、北京、广州等大城市早有类似的成功案例。据悉，目前开发商拿出大批存量房出租的还不多，目前市面上大批以租代售的房源多是专业经租公司面向社会收购房源再转租出去的。

对此，专家表示，这是房地产市场未来发展的一个风向标，将改变房地产市场只售不租、多售少租的局面。将部分房源转化为租赁房将带动房地产市场向租售并驱的方向发展。另据了解，目前很多城市住宅过剩，供大于求，而城市源源不断涌入外来人口。其中，绝大部分人买不起房子，所以，租赁市场大有潜力。

与此同时，中介机构与开发商合作也将会是未来发展的大方向。此外，住宅的租赁回报率不到3%，专业人士建议，要想快速培育存量房租赁市场，政府方面应当尽快出台各种政策，如减税、资金补贴等，并在一手房密度比较大的区域加大市政建设，增加商业、交通配套方面的投入。

做租赁型旅游养老地产

业内人士认为，《意见》的方向是好的，租房市场的系统化管理确实刻不容缓，但实现的道路是较为困难的。相比二手房交易市场，住房租赁市场如何做到信息收集是最大的问题。主要因为租房成交时间短，各种长租、短租、二房东出租等情况在系统上无从鉴别。因此这个信息平台建立不难，但要实现网上备案和管理不太容易。

而对于支持开发商将一部分新建房源变售为租，其难度可能更大。首先对开发商而言，成本回收是首位的。例如一套200万元左右的住宅，月租金能达到4500元左右已经很不错了，平均租售比基本在1:45左右。这意味着一套成品住宅，如果单靠出租，要45年才能回本，这还不考虑财务成本，因此很难有开发商能够承受。即便是最有利于出租和管理的酒店式公寓项目，目前基本所有房企也都是选择出售，而不是直接自持出租。

此外，《意见》还鼓励有条件的开发商将新建商品房中长期持有部分房源，通过与住房租赁公司合作等方式用于向市场租赁，或转成租赁型养老地产和旅游地产。实际上，租赁型养老地产一直都备受关注。子女可以作为承租人为父母承租，承租人也可以为其他老人承租，而且在很多租赁型养老房屋租赁中是不限户籍也不限购套数的。

据不完全统计，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家开发商先后试水养老地产领域。在此背景下，旅游型地产项目也做得风生水起。或许，这次《意见》的提出，会助开发商向租赁型养老、旅游地产项目完成转型。

发展租赁或有助降低房价

据报告显示，1月份的第二周，在已公布数据的31个城市中有18个城市的房地产交易量下降，1月份前两周的周均交易量降幅为25%。库存方面，报告中追踪的11个城市的总库存下降了0.5%。以过去12个月的滚动销售面积计算，这11个城市的库存平均消化时间为17.4个月，库存消化周期略有下降。

对此，专家表示，发展租赁市场对房价也会有影响。这将部分原本有购房需求的群体释放到了租赁市场上，这对于开发商来说，会迫使其将部分房源投放至租赁市场。这有利于开发商进行创新与转型，完善运营配套服务，而且相对于开发商通过卖房进行现金回笼，房屋租赁是一个稳定的现金流。

但有开发商称，用于向市场出租的房源的租赁价格并不能由开发商自行定价，而要直接和租客收入挂钩，这对现下仍将去库存作为主要任务，企图快速回笼资金的开发商来说是不利的。而且，短期内来看，楼市接下来3个至6个月的成交量会出现短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至会有一些市场基本面良好的城市出现小幅涨价的现象。

同时，《意见》还称，要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。业内人士分析称，中国推行以保障性住房租金收入为基础资产的REITs产品的收益率和流动性是吸引投资者入市的关键，为了REITs在保障房上的试点能顺利推进，相关政策和制度上的保障也不可或缺。