物业费定价放开 武汉八成新小区每平2元以上

　　本报讯(记者马振华 实习生杨萌)“现在中心城区新楼盘物业费已经很少有2元以下的了。”昨日，一位网友在本地网络论坛上的抱怨引起很多网友共鸣。长江日报记者昨日统计一年来上市的全市131个新住宅小区物业费发现，今年我市物业费按照国家要求放开定价后，出现企高现象，八成物业费超2元/平方米/月。

　　购房者周先生最近看中了汉阳王家湾一楼盘，8000多元/平方米的价格在他承受范围内，仔细了解后却打了退堂鼓。因为这个并不是由知名物业公司管理的楼盘，物业费高达3.1元/平方米/月，而周边新小区一般都是2元多。一个月物业费就要300元，周先生觉得太高，感叹买得起住不起。

　　觉得物业费过高的不仅是周先生，武昌徐东一新楼盘物业费定价为3.2元，引发一些购房者拒签合同。

　　长江日报记者调查发现，物业费超过3元的并非是个别楼盘，汉阳月湖片区由知名房企开发的新楼盘，物业费定价在3.5元左右。连以前鲜见3元物业费的汉阳四新、青山、光谷等片区，都出现了物业费超3元的新楼盘。

　　记者统计房管部门公布的我市近一年来上市的131个新住宅小区，物业费最便宜为1.48元，最贵的达4.8元。其中3元及以上有28个，占21.37%；2—3元(含2元)有77个，占58.78%；2元以下的26个，占19.85%。

　　据了解，房管部门2013年、2014年对全市1800多个住宅小区物业费调查发现，全市收费标准在1元以下的占52.1%，1元—1.44元的占23.24%，1.44元—2元的占18.31%，2元以上的占6.35%。

　　出现新小区物业费企高的背景，是今年我市按照国家要求，放开了执行了10年的最高不得超过1.44元/平方米的政府指导价，改由开发商、物业公司与小区业主委员会自行协商价格。购房者在购新房时由于没有业委会，物业费由开发商与前期物业公司协商定价。

　　武汉一家知名物业顾问机构负责人表示，一般情况下，开发商不希望物业费上涨，现在楼盘间竞争激烈，物业费越高对开发商卖房越不利。在这种情况下，为什么新小区物业费集体企高？

　　武汉一家大型物业公司负责人说，人工成本占到了物业服务收入的60%—70%，各种人工成本每年都在涨迫使提高物业费。比如2004年武汉市最低工资标准为460元，而今年新上调后已经是1550元，年轻保安人工成本从1000多元涨到4000多元。

　　除了人工成本上涨显性因素外，记者了解到，有物业公司趁势定高价，为以后成本上涨提前留足物业费定价空间。一家有多个楼盘的开发商，其开发的楼盘都由其成立的物业公司做前期物业服务。物业公司在运营中发现，由于成本上涨需要涨物业费，但是业主反对涨价，导致物业公司亏本运营。因此在新楼盘物业费定价过程中，物业公司与开发商商议，在核算现有成本定物业费基础上，再估算后几年成本上涨幅度，小幅提高了物业费，以防后期调不了价。

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　　 前期物业价格购房者无话语权

　　 业委会成立后可按质议价

　　开发商与前期物业公司议定物业费，是否无论定多高价格，购房者都只能买单？我市物业行业有关人士介绍，物业费定价其实分两个阶段，一是业主入住前的前期物业价格，由开发商与物业公司议价；二是业主入住后业委会成立，业委会与物业议价。因此从制度设计来看，即便前期物业定了高价，业委会成立后可以重新定业主认为合理的价格。

　　中心城区一街道负责人表示，这样的制度设计在实际操作中存在弊端，现在新小区普遍分多年多期开发，交付面积难达到业委会成立所要求的“达建筑总面积百分之五十”，因此一般要等到满两年才可能成立业委会，在业委会空白期，业主没有议价能力，前期物业定多少钱物业费，业主只能接受。

　　针对武汉市目前物业收费现状，近日市房管局组织业主进行座谈。武昌蓝湾俊园业委会主任李芊表示，物价指数的不断攀升直接导致新小区物业费水涨船高，这可以理解。但是小区业主也有很多不满和无奈，因为他们感到物业公司提供的服务并不值那么多钱，由此引发矛盾和纠纷不断。

　　市房管局表示，为了规范物业收费，我市去年在全市1800多个小区实行公示服务人员、服务内容和标准，收费价格和投诉电话“四公开一监督”制度基础上，今年要求物业公司年度报告中公布物业服务费、停泊服务费的收缴情况，以及公共收益的收支情况，以促进业主委员会、业主对物业企业的监督。

　　与此同时，我市出台了《武汉市住宅物业服务等级指导标准》，将住宅小区物业服务分为四个等级，明晰不同等级的服务标准，引导开发建设单位或业主大会(业主委员会)以此为参考依据，与物业服务企业协商签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务内容和标准以及测算物业费。

　　李芊认为，这有利于促使物业公司提供质价相符的服务，建议由政府部门和行业协会加快推动物业公司和业主重新协商确定收费标准和服务标准，从而实现双赢。(记者马振华) (编辑：裴春梅)