《湖北省物业条例（草案）》立法听证会在襄阳召开

　　确定物业公司通过招投标决定，还是协议选聘？物业公司是否应收取业主装修押金？住宅专项维修资金该如何使用？……4月26日上午，省人大常委会在襄阳就《湖北省物业条例（草案）》（以下简称“条例草案”）举行基层立法听证会，听取意见和建议。听证会上，来自部分小区业委会、社区街道、住建局、律师、教师、普通市民等20名听证陈述人各抒己见，围绕“构建和谐、美丽家园”建言献策。

　　 焦点一：由街道办事处、乡镇人民政府组织召开首次业主大会，合理吗？

　　业委会本应是居民表达诉求、合理维权的最佳平台，然而在实践中，召开业主大会，成立业委会的过程，却成为诸多社区业主不可承受之痛--一方面业主虽渴望召开业主大会参加业委会选举，却不了解法律程序，不知如何操作，另一方面，由于缺乏主管部门支持以及开发商、物业公司设置障碍，导致召开首次业主大会难度变大。

　　对此，条例草案第二十一条规定：符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府；未及时书面报告的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告；建设单位、前期物业服务企业和业主未书面报告的，房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

　　这一规定是否合理、可行？“由街道办事处、乡镇人民政府组织召开首次业主大会的规定是很有必要的。”汉口城市广场二期业主委员会主任付文为这一做法点赞。他介绍，目前在实际操作过程中即便街道办介入，建设单位和前期物业服务企业设置重重阻碍的现象仍屡见不鲜。他认为，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开首次业主大会不仅能保障大会顺利进行，也能对首次业主大会过程的合法性进行指导和监督。

　　襄阳市樊城区高庄社区书记王遵义认为，街道办事处、乡镇人民政府属于政府机构，而业主大会属于自治组织，应由同属于群众自治组织的社区居委会来提出。社区居委会作为物业所在地的基层群众自治组织，比较容易了解情况，从长效管理等需要来看，由社区居民委员会及时向房产行政主管部门提出书面建议较为合理。

　　“条例草案的这一规定实际操作中很难实行，还不够具体明确，应细化。”襄阳市襄州区公路管理局法制科科长黄伟认为，依靠业主向街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告很难。“这是一件得从零做起、耗时、费力的事情，业主们素不相识，往往缺少组织者和发起人。”他还指出，前期物业服务企业实际上在商品房买卖合同中开发商已经单方约定且大多数就是开发商成立的，是近亲关系。现实中，成立业主委员会会触及建设单位和前期物业服务企业的利益，因此，他们不会主动提出书面报告。黄伟建议，条例应该明确建设单位和前期物业服务企业不提出书面报告所承担的法律责任。

　　 焦点二：物业公司的确定应由招投标决定，还是协议选聘？

　　要想拥有正常有序的居住环境，小区离不开物业公司的专职管理，但是，具体由哪个物业公司入驻，谁说了算？或者，要经过一个怎样的程序选出来最合理？

　　条例草案第四十条规定：住宅物业的建设单位在业主大会首次选聘物业服务企业之前，应当采取招标投标方式选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经县级以上人民政府房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

　　建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报县级以上人民政府房产行政主管部门备案。

　　罗田县住建局干部冯继明认为，招投标方式不合理，不可行，因为建设单位和业主委员会与物业服务企业之间的关系是合同关系、市场行为，他们有权自行决定采用何种方式选聘物业服务企业。选聘物业服务企业这一活动，《招标投标法》及其配套法规并没有将其纳入强制性、必须进行招投标的范围，且不应增设不必要的行政审批项目。

　　襄阳市樊城区高庄社区书记王遵义认为，招投标方式不够合理，因为很多前期物业企业是建设单位的子公司或关联公司，二者存在利害关系，“即便招投标，建设单位也可以采取关联公司围标等违法方式挑选自己满意的物业服务企业，协议选聘也容易产生暗箱操作行为”。他建议，只有在投标人只有一个的情形下，经批准可以协议选聘；或者可以建议有关政府部门采取摇号的方式确定符合条件的物业公司。

　　也有代表持相反意见。湖北成和诚律师事务所律师王伟强认为，招投标方式为大势所趋，也符合公平、公正、公开原则。自行选聘条件建议改为“经建设单位以登报等公开方式招标，投标人仍少于三个的，方能经批准自行选聘。”

　　武汉汉口城市广场二期业主委员会主任付文提出，在“招标投标方式”前加上“公开”二字，并且不能采取邀标或者单一来源等招投标方式。对协议选聘的前期物业服务企业，应有资质要求，比如二级资质以上。

　　“没有业主的参与，存在人为操作空间。”襄阳市襄州区公路管理局法制科科长黄伟认为，应强制性规定前期物业服务企业必须招投标或者完善让业主参与该过程。

　　 焦点三：不得销售作为人防工程配建的停车位是否合理、可行？

　　私家车日益增多，车位一“位”难求。如此背景下，有关小区停车位所有权及销售、出租的纷争日益成为焦点。对此，条例草案第五十三条规定：“物业区域内规划停车位、车库，应由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得售销给业主以外的单位和个人。满足业主需要后对外出租的，应当由业主大会决定。”“依法配建的人民防空工程当按照设计文件在实地标注，平时用作停车位的，不得销售和或者变相销售，以场地租赁方式提供给业主使用的，每次租赁期限不得超过3年，收费标准纳入政府定价目标管理”等。

　　这些规定是否合理可行？参加听证会的听证陈述人各抒己见，场面激烈。罗田县住建局干部冯继明、襄阳市襄州区公路局干部黄伟等认为这些规定比较合理、可行。襄阳市樊城区高庄社区书记王遵义认为，不够完善。湖北文理学院副教授汪涛提出，将“物业区域内”改为“建筑区划内”，理由是与《物权法》等上位法保持一致性。他认为，“物业区域”是针对物业管理而设定的概念，“建筑区划”是按所有权范围划分，针对所有权而设定的概念，而车位的归属、利用显然属于物权领域问题，这便于处理车位归属、利用的物权纠纷。他还建议，将“物业区域内占用业主共有道路和或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务企业不得将其作为停车位销售”这一款规定前加上“建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外”这一限制条件，和上位法保持一致，也对广大业主有利。

　　有的业主在购房时没有买车位或租车位，可等他买车后，却没地方停车，原先富余的车位已经租给了“外人”，怎么办？襄阳市襄州区法院伙牌法庭庭长叶飞建议，制定条例时应当考虑到这一点，给业主新增车辆预留可买或可租比例。

　　针对条例草案利用人防工程的停车位的规定。湖北楚风德浩律师事务所律师赵博提出一个现实问题：现实中已经存在大量人防工程变相销售、租赁期限超过三年甚至超过二十年、一次性收取费用等情况，这些现实情况均与第五十三条相违背，本草案通过后业主或者建设单位是否能够依据第五十三条解除原来的合同关系？他建议立法能够对草案第五十三条第三款的适用进行说明或者解释，以避免因人防工程的使用产生大量法律纠纷。原中国一冶集团公司员工袁建军认为，城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主，用作车位时，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务企业不得将其作为物业销售。

　　 焦点四：物业公司是否应收取业主装修押金？

　　根据条例草案规定，业主装修房屋需事先告诉物业公司，物业公司也要告知业主装修过程中的禁止行为和注意事项，但不得以任何形式收取业主装修押金或保证金。

　　因为涉及“真金白银”，听证会上，业主代表、业委会代表、公务员代表、法律界代表，还有物业公司代表，针对该条规定，观点针锋相对，支持、反对意见表达非常明显。

　　武汉汉口城市广场二期业主委员会主任付文对该规定明确表示支持：“如收取押金，收取金额的标准是多少？扣除的标准是什么？扣的钱归谁？”同时，他还提出，装修完之后的验收，也要明确验收标准及验收部门，由主管部门依法依规验收或处罚，而不是物业公司的人“看一眼”，就决定是否不合格。

　　罗田县住建局干部冯继明也认为该规定“合理、可行”，他给出了3个理由：一是近几年来，此类收费除安全生产保证金、农民工工资保证金外，均被国务院和省政府取消；二是该条中的收费没有国家和省级财政、物价部门规范性文件规定；三是维护了业主的合法权益。

　　襄阳市襄州区法院伙牌法庭庭长叶飞则对该条规定表示“不赞成”。“个别业主在装修房屋时为了追求个性化，常常对房屋结构进行改造，危及了整栋建筑的安全，因此有必要收装修押金。”叶飞说。

　　湖北民发物业服务有限公司总经理孙猛，也对该规定表达了明确的“不赞成”。他认为，目前一些装修行业的施工人员，野蛮施工，存在损坏建筑物主体结构或小区公共区域地砖、电梯等公共设备设施的现象；也有些业主为了达到装修效果或图个人方便，跟物业打擦边球或根本不理会禁止规定，出现各种违反规定的行为。“我认为收取一定数额的装修押金或保证金，可以有效地监督和约束业主、装修公司、施工队等在装修房屋时严格按照装修管理条例进行施工，避免房屋的主体结构、公共设备设施遭到损坏。”孙猛说。他建议相关部门可以设置装修押金的限额，而不是一味禁止。

　　 焦点五：物业保修金的交存、管理的规定和住宅专项维修资金使用的规定是否合理、可行？

　　物业保修金的交存、管理的规定和住宅专项维修资金使用是物业管理中的热点问题。其中，草案第五十八条规定：建设单位应当承担物业的保修责任，并在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价2%的比例交存物业保修金，作为物业保修期（五年）内维修费用的保障。

　　草案第六十二条规定：物业保修期满后，发生“屋面、外墙渗漏”、“电梯故障”、“公共护（围）栏破损严重”、“楼体外立面有脱落危险”等六种情形，物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当先行采取应急措施，并向物业所在地房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请；没有物业服务企业、业主委员会或者公有住房售房单位的，由居（村）民委员会提出申请。

　　听证过程中，这些条款获得了不少小区业主的支持。一些来自行业主管部门工作人员和行业从业人员，则提出了不同的修改意见。

　　“草案第五十八条规定并没有增加建设单位的负担，同时对业主又有一定的保障。”汉口城市广场二期业主委员会主任付文说，据了解，建设单位会在保修期内收取施工单位5%的质保金，但是依然有很多建设单位并未履行保修责任，业主报修后长期不维修，建议在草案中明确动用物业保修金的细则。同时，他还建议草案对“住宅专项维修资金”的办理周期，明确一个较短的时间期限，以加快办理进程。

　　襄阳领秀中原小区业委会副主任廖居春也认为，建立物业维修保证金制度是“十分必要”的。他说，在实际工作中，有些开发商在物业保修期内以及维修过程中确实存在拖延维修行为，这会给购房人带来因房屋质量问题、维修不及时所造成的伤害和损失，条款规定保障了购房人的权益。

　　中房集团襄阳房地产开发股份有限公司副总经理彭劲松认为，房地产开发企业作为房屋销售方，与购房人关系属于契约关系，房屋的售后维修（保修）在购房合同中已明确规定相关责任。同时，国家对房屋出售后维修（保修）也做出了强制性规定（住建部80号令）。因此，开发企业无需交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。

　　武汉市房管局政策法规处处长彭建忠则建议，条例草案第五十八条中的物业保修期限应当与《建设工程质量管理条例》保持一致，而不是统一为5年。如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，电气系统、给排水管道、设备安装、装修工程最低保修期限2年。(华纯皓、王丹)