省物业听证四大焦点引热议:维修基金拟先处理后申请

　　昨日，省人大常委会在襄阳市举行《湖北省物业条例（草案）》立法听证会，“人防车库”能否只卖不租？物业能不能收装修押金？专项维修基金怎么用？听证会现场，业主代表、业委会代表、物业公司代表、法律界代表、主管部门代表等20多名陈述人，对多个问题展开激烈讨论。

　　楚天金报记者了解到，听证会的意见将形成报告，提交省人大常委会，作为该条例草案审议修改的重要依据之一。

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　　维修基金咋用？

　　拟规定先处理再申请

　　物业保修金的交存、管理的规定和住宅专项维修资金使用是物业管理中的热点问题。对此，草案规定，建设单位应当承担物业的保修责任，并在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价2%的比例交存物业保修金，作为物业保修期（五年）内维修费用的保障。

　　草案还规定，物业保修期满后，发生“屋面、外墙渗漏”、“电梯故障”、“公共护（围）栏破损严重”、“楼体外立面有脱落危险”等六种情形，物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当先行采取应急措施，并提出使用住宅专项维修资金的申请；没有物业服务企业、业主委员会或者公有住房售房单位的，由居（村）民委员会提出申请。

　　听证过程中，这些条款获得了众多业主代表的支持。一些行业主管部门工作人员和行业从业人员，则从适应“上位法”的角度，提出了不同的修改意见。

　　武汉市汉口城市广场二期业主付文说，虽然建设单位会在保修期内收取施工单位5%的质保金，但是依然有很多建设单位并未履行保修责任，业主报修后长期不维修，建议在草案中明确动用物业保修金的细则。他还建议草案对“住宅专项维修资金”的办理周期，明确一个较短的时间期限，以加快办理进程。

　　罗田县住建局党组成员冯继明则提出该规定“不合理、不可行”。冯继明说，开发商的义务，应由法律法规决定，但当前并没有规定建设单位要承担物业的保修责任。而且，房屋建筑工程及其配套设施、设备的保修责任，相关法律明确为“施工单位”，而不是开发商。

　　武汉市房管局政策法规处处长彭建忠建议，草案规定的物业保修期限应当与《建设工程质量管理条例》保持一致，而不是统一为5年。比如，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，电气系统、给排水管道、设备安装、装修工程最低保修期限为2年。

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　　人防车库咋用？

　　拟规定只能租不能卖

　　私家车日益增多，停车一“位”难求。如此背景下，有关小区停车位所有权及销售、出租的争论日益激烈。对此，草案作出专门规定，小区内规划停车位、车库，应由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。满足业主需要后对外出租的，应当由业主大会决定。

　　草案还规定，平时用作停车位的人防区域，不得销售或者变相销售，以场地租赁方式提供给业主使用的，每次租凭期限不得超过3年，收费标准纳入政府定价目标管理。占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务企业不得将其作为停车位销售。

　　这些规定是否合理可行？参加听证会的各听证陈述人各抒己见，场面热烈。罗田县住建局干部冯继明、襄阳市襄州区公路局干部黄伟等认为这些规定“合理、可行”。

　　针对条例草案利用人防工程的停车位的规定，湖北楚风德浩律师事务所律师赵博提出一个现实问题：现实中已经存在大量人防工程变相销售、租赁期限超过3年甚至超过20年、一次性收取费用等情况，这些现实情况均与草案违背，本草案通过后业主或者建设单位是否能够依据第五十三条解除原来的合同关系？他建议对该规定进行说明或解释，以避免因人防工程的使用产生大量法律纠纷。

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　　装修押金能收吗？

　　拟禁止物业收取押金

　　根据草案规定，业主装修房屋需事先告诉物业公司，物业公司也要告知业主装修过程中的禁止行为和注意事项，但不得以任何形式收取业主装修押金或保证金。

　　记者在武汉市部分小区探访发现，“装修押金”目前是一种比较普遍的现象，费用一般在2000元以上。装修完成以后，物业会分批退还押金。因为涉及“真金白银”，昨日的听证会上，业主代表、业委会代表、公务员代表、法律界代表，还有物业公司代表纷纷发表意见，观点针锋相对。

　　武汉市汉口城市广场二期业委会主任付文，对该规定明确表示支持。他还提出，装修完之后的验收，也要明确验收标准及验收部门，由主管部门依法依规验收或处罚，而不是物业公司的人“看一眼”，就决定是否不合格。

　　襄阳市襄州区法院伙牌法庭庭长叶飞，则对该条规定表示“不赞成”。他说：“个别业主在装修房屋时为了追求个性化，常常对房屋结构进行改造或者不适当的装饰装修，危及整栋建筑的安全。”

　　湖北民发物业服务有限公司总经理孙猛，也对该规定表达了明确的“不赞成”。他说：“收取一定数额的装修押金或保证金，可以有效地监督和约束业主、装修公司、施工队等在装修房屋时严格按照规定进行施工，避免房屋的主体结构、公共设备设施遭到损坏。”根据外省的相关规定，孙猛建议相关部门可以设置装修押金的限额，而不是一味禁止。

　　还有陈述人指出，该规定对物业是否应该收装修押金，做了明确的“禁止”规定，却没有提出“违反”的法律责任，因此建议增加法律责任的规定。

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　　物业公司咋定？

　　拟规定由招投标产生

　　要想拥有有序的居住环境，小区离不开物业公司的专职管理，但是，具体由哪个物业公司入驻，谁说了算？

　　根据草案规定，住宅物业的建设单位在业主大会首次选聘物业服务企业之前，应当采取招标投标方式选聘前期物业服务企业。投标人少于3个或者住宅面积不超过3万平方米的，经主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业，并备案。

　　罗田县住建局党组成员冯继明首先对草案“招投标”的方式，表示“不合理，不可行”。冯继明说，因为建设单位、业委会与物业公司是合同关系、市场行为，他们有权自行决定采用何种方式选定物业服务企业。

　　襄阳市樊城区高庄社区书记王遵义认为，很多前期物业公司是建设单位的子公司或关联公司，二者存在利害关系。他建议，有关部门可以采取摇号的方式，确定符合条件的物业公司。

　　湖北成和诚律师事务所律师王伟强认为，招投标方式为大势所趋，也符合公平、公正、公开原则。

　　 ■ 精彩观点

　　省人大常委会副主任王建鸣：我们举行基层立法听证会，就是要让大家对条例草案“横挑鼻子竖挑眼”，找毛病、找问题，并提出解决办法和意见建议。从维护业主和物业权益出发，各位陈述人就自己关心的问题，提出不同的观点和诉求，很有代表性。

　　省人大法规室调研员刘彦发：我作为一名业主，发现业主维权不容易，与物业公司存在信息不对称情况，小区业主虽然是利益共同体，却很难集中起来维权，物业则掌握所有业主的信息。另外，现在业主维权反而“偷偷摸摸”，不然就会遭到报复，车胎被扎、车身被划等。同时，我还发现，新旧业委会交接时，居然可以不打招呼，直接刻一枚新的印章，这些问题也需要引起重视。