楼市为何冰火两重天？三四线房地产市场竟是这样
楼市为何冰火两重天？三四线房地产市场竟是这样．．．
眼下国内市场可谓是冰火两重天，一方面是深圳、北京、上海商品房销售一派红火，而在三四线城市房地产市场的库存压力又非常大，事实上这恰恰是国内房地产去库存的重点和难点，房地产去库存的关键在三四线城市，而在这部分城市中有些城市通过一些措施，商品房库存压力已经开始缓解，下面我们先去湖北省宜昌市去看一看。
市场冷清，库存高企，棚改货币化，商品房变成安置房
江南星城是位于湖北宜昌市点军区的一处楼盘，整个楼盘一共20栋高层住宅，1700多套房子。
项目三期的房子都已经封顶，但早在2014年6月就开盘的项目二期，仍有很多房子没有卖出去。
江南星城项目经理黄晓虎告诉《经济半小时》记者，在拿地的时候，宜昌市的房地产市场行情还比较好，而等到2014年5月份二期开盘的时候，整个房地产市场发生了急转。
黄晓虎：六、七、八月是淡季，随着淡季的时候，就感觉像进入冬天的感觉。
等到2014年10月，项目三期开盘的时候，市场更加严峻。本来9、10月份是传统的销售旺季，也被房地产行业成为“金九银十”，但是对于黄晓虎和这里的销售人员来说，这个“金九银十”连过去的淡季都不如。
黄晓虎：那个时候看的人都非常少，那就更不用说买的人，卖房的人比买房的人多。也就是通过促销，来把这个成交量提一点点上来，如果说不采取这种模式的话，那个成交量是非常低。
面对低迷的市场形势，江南星城举办了很多优惠活动，还花钱到处去打广告，车位价格减半，送装修，甚至还推出很低价格的特价房。
黄晓虎告诉《经济半小时》记者，整个2015年，销售人员总共卖了100多套房子。平均下来两三天卖一套房子。
很多时候售楼大厅里空空荡荡，除了无所事事的销售人员，基本上见不到来看房的客户。
原来这里有将近20名销售人员，后来陆陆续续有人离开这里，如今这里的销售人员只有几个人。
房子销售不出去，意味着开发商的资金难以回笼。对开发商而言，一套房子在自己手里多拿一天，就要增加额外的财务成本。更可怕的是，销售回笼的资金往往用于项目的建设上，一旦销售困难就可能造成项目停工。
黄晓虎告诉《经济半小时》记者，一个连贯的体系，突然最主要的销售体系断掉资金就会短缺，建设跟不上去，可能就会面临停工。
地处宜昌市伍家岗区的上上城楼盘，也是当地一个大型楼盘。
这个2009年开盘的项目，前面两期1000多套房子，正好赶上行情好的时候，基本上都是一开盘就销售一空。然而他们的三期项目由于拆迁的原因，直到2014年才开盘的时候，恰好赶上了房地产市场行情最差的时候。
湖北宏峰房地产开发公司副总经理陈雄：有时候有几套房成交，甚至一天都没有。整个三期西区项目1339套，（售完）要接近一年时间。
陈雄告诉《经济半小时》记者，作为房地产开发商，除了银行的贷款之外，都会有其它方面的融资和借款，特别是为了能够按时验收交房，一些开发商还会拆借一些利率比较高的短期借款，这些借款一旦逾期，就会形成巨大的资金压力。
另外，每个小区还要配套一定比例的地下车位和商业用房，这些也会大量占用开发商的资金。房子销售困难，也就意味着车位和商铺难以出售。
目前整个上上城项目还有2400多个车位库存，总价值达到了1.5个亿。
在宜昌市房地产管理局，副局长徐强告诉《经济半小时》记者，在2013年之前房地产行情好的时候，市场销售非常火爆，很多开发企业没有危机意识，以为拿了地就可以建房赚钱，所以当时拿地的积极性非常高，造成当时出让的土地供应量比较大，从源头上提供了巨大的增量市场。
湖北省宜昌市房地产管理局副局长徐强：正常年限一般的上市供应量在200多万平方米，2014年一下增加到将近400万平方米。
另一方面，由于2014年以后房地产市场形势在下滑，整个市场成交不理想，导致大量的已经建成的房子卖不出去。
徐强：2014年的时候，由于受房地产下行压力的影响，宜很多企业应该说是举步维艰，当时的库存量大概是主城区有270多万平方米，去化周期达到16个月，那么很多开发企业由于销售周期延长，资金回笼很慢，所以面临着巨大的资金压力，有些项目也存在着很大的风险。
为拉动去库存工作，宜昌市将棚户区改造结合起来，提高棚改过程中的货币化补偿比例，引导棚改居民购买商品住房。
徐强告诉《经济半小时》记者，他们在棚改的过程中，采用了两种方式进行货币化补偿。一种是政府采用招投标，从开发商手里订购一批商品房用于安置棚改居民，另一种方式，则是由政府出面与开发商协商，采用团购的形式引导棚改安置居民选购商品房。
徐强：从2015年开始，在房屋基准价基础上再上浮20%，在这种奖励政策下，群众选择货币化安置的比例迅速提高。2015年货币化安置的比例已经达到80%。
2015年6月份，江南星城通过政府的招投标，获得了300套棚改安置房的政府采购，这几乎占到了二期房源的50%。尽管政府给的价格比他们的市场售价低了10%以上，但是对于困境的开发商来说，无异于雪中送炭。
黄晓虎告诉《经济半小时》记者，为了尽快从困难期、瓶颈期走出去，公司决定放低价格。
《经济半小时》记者李琴芳是宜昌市红光港机厂的退休职工，从1994年他们一家三口就居住在这个建于上世纪六七十年代的房子里，原本是一居室的小房子，后来单位组织每家每户集资又搭建了一个房间和一个阳台，整个房子是57.86平方米。
处于棚户改造区，李琴芳将要告别住了二十多年的老房子，搬进低于市场价入手的商品房。
2015年李琴芳所在的家属区进行棚户区改造，正好赶上宜昌市推出的棚改货币化，当时点军区政府与江南星城签订合同，以低于市场价500多元一平方的价格，用来安置红光港机厂的棚改居民。
李琴芳告诉《经济半小时》记者，自己的老房子是按照4400多元的价格征收，征收面积是按照62.8平方米进行补偿。
她在江南星城选择的房子，是100平方米的三居室，房价和税费加起来要48万多元。今年1月份，李琴芳拿到了新房的钥匙，她打算简单装修一下，这样再过一段时间，她们一家就可以住上自己的新房子。
闵师傅是宜昌市中南橡胶厂的退休职工，今年1月份刚刚拿到上上城三期的新房钥匙，这套房子也是棚户区改造货币化安置的商品住房。
闵师傅拿到棚区货币化安置的129.1平方米商品房的钥匙，领着装修队进行房间设计。
《经济半小时》记者按照政府与开发商商定的价格，开发商给予一定优惠，政府则引导棚改安置户到上上城购买商品房作为拆迁安置房。到目前为止，棚改安置户已经签约268套，另外还有22套已经认购，签约金额在1.5亿左右。
陈雄告诉《经济半小时》记者，他们和政府商量后给棚改商品房安置户的价格是均价5000元，比销售价格均价优惠了一个平方500块钱左右。
从2015年5月棚改货币化至今，上上城三期西区项目去库存596套，其中棚改户去库存290套，棚改户去库存占总量的48%。
2015年，宜昌市出台了一系列的政策措施来推动棚改货币化，提高货币化安置比例，同事引导安置居民在市场上选购商品房。
2015年宜昌市一共棚改征迁1万多户，其中8千多户选择货币化安置，而在这8千多户当中，又有将近70%的人选购了商品住房。
徐强告诉《经济半小时》记者，去年宜昌主城区商品房成交2万2千多套，其中棚改居民拿钱后选购的商品房约6千户，占到1/4到1/3之间。
2015年，宜昌市通过棚改安置、控制土地供应、以及降低购房成本刺激住房需求等措施，商品住房的供需基本达到平衡。
徐强：截止到2015年底房地产库存已经从2014年的270多万下降到240多万（平方米）。去化周期从2014年的16个月已经下降到12个月。
看完了宜昌，我们再去看看乐清。浙江省乐清市是隶属温州市的一个县级市，由于当地的经济发达，这里的房地产市场曾出现过疯狂的暴涨。在房价最高的时候，曾经达到每平方米两万多元。然而随着房地产市场的降温，从2013年开始，房价是一路下滑。房价的下跌，又加剧购房者持币观望的情绪，一些房子建成后卖不动，导致乐清市的房地产库存越来越高。2014年乐清市推出了促进房地产市场稳定发展的措施，再加上今年国家推出的去库存的房贷和税费减免政策，乐清的房地产市场开始缓慢升温。
政策先行，货币补贴，去库存各显神通，房地产缓慢升温
《经济半小时》记者见到薛银琳的时候，他正带着客户到工地去看房子。薛银琳是乐清市滨海新区一个楼盘的客户经理，这已经是他今天第四次进入工地。
薛银琳向在工地实地看房客户介绍楼盘的区位、周边配套、功能环境等情况。
每当接待一个客户，薛银琳就要把楼盘的区位、周边配套、功能环境等情况向客户介绍一遍。有时候在售楼处讲过，还要在工地实地看房、或者样板间里再讲一遍，这些熟记于心的内容，他每天至少要讲上十多遍。
按照公司的要求，薛银琳每天下午五点半就可以下班，但是最近一段时间每天下班都在晚上九点以后，尤其周末人多的时候，甚至会工作到晚上十一二点钟。在薛银琳带客户看房的过程中，还不断接到其他客户的电话。
《经济半小时》记者尽管每天讲话讲的口干舌燥，站立的两腿僵硬，但是薛银琳的内心却非常开心，客户来的越多，意味着他们就有更多的收入。作为经历过前两年房地产市场低迷时期的客户经理，薛银琳对当时的冷清还记忆犹新。
薛银琳：（之前）来看的人，基本上一周，两只手都能数得出来。
薛银琳2014年5月份加入到这个楼盘销售团队的时候，恰恰是乐清市房地产市场低迷的时候。2014年7月份项目开盘，当时在各种优惠措施的吸引下，短时间成交了100多套房子。之后房子就越来越难卖，不仅是来买房的客户不多，就是来看房的人都少得可怜。2014年7月项目开盘的时候，像薛银琳这样的客户经理有八个，但是随着市场的低迷，销售越来越困难，一些客户经理陆陆续续离开。因为仅仅依靠每月一两千元的底薪，很难维持在这里的基本生活。到了2015年的三四月份，售楼处里只剩下三个销售人员，薛银琳便是其中一个。
吴清华也是当年留下的三个销售员之一， 坚持下来的她在2015年年底看到了转机，当时来看房子的客户逐渐多起来，特别是到了2016年，来看房和签约的客户出现大幅增长。
2016年1月份吴清华销售14套房源，3月份到目前已经签约16套，如今她成为整个项目的销售冠军。
《经济半小时》记者：客人送走了？
吴清华：走了。
《经济半小时》记者：签完了？
吴清华：签完了。
刚送走客户的吴清华笑容满面，这是她今天签的第三套房子。
《经济半小时》记者《经济半小时》记者吴清华和薛银琳所在的楼盘，一共有1200多套房源，从2014年7月开盘到2015年6月，将近一年的时间仅仅销售了三分之一，但是从2015年年底到目前，短短几个月的时间，已经销售了近60%的房源。
楼市回暖后，乐清悦荣府楼盘的大厅客源不断。 在乐清市住建局房地产市场监管科，科长黄强给《经济半小时》记者看了最新的房地产销售数据。
2016年1-2月份，乐清市新建商品房成交928套，同比增长23%，尤其是二月份的成交数量，相比去年同期增加显著。
浙江省乐清市住建局房地产市场监管科科长黄强：第二月份成交的是634套，环比增长156%，同比增长是43%，2016年的，反正增量还是在走，这块销售还是比较正常的，比较乐观的，包括二手房。
看着这些增长的数据，黄强总算松了一口气。在一年之前的这个时间，恰恰是黄强压力最大的时候。2014年年底，乐清市的商品住房库存7216套，比2013年同期增加21.22%，商品住房的去化周期达到27个月，这是乐清历史上从来没有过的高点。
一方面是库存难以消化，另一方面是新开楼盘还在不断投放市场。特别是房地产市场火爆的时候，大量拿地的楼盘项目集中进入市场。
黄强：前几年很多资本投入到房地产市场，然后市场周期刚好在两三年内呈现，房地产市场又是在下跌的过程中，购房者也不愿（购买），持币观望，也不愿出手买房，造成这边供得量大，那边消化不了。
新建商品住房库存增加，不仅是政府压力很大，房地产开发商也面临着巨大的资金压力，个别企业甚至出现了资金链断裂风险。
在房地产市场不景气的时候，黄强也走访了大量房地产项目，他发现大部分在建开发项目已没有什么利润空间，有的甚至亏本。但是为了能够尽快回笼资金，降低金融风险，政府部门也是劝导开发商降价销售。
从最高的均价2万多元，到2015年的13000元，几乎是腰斩。但是房地产市场依然冷冷清清，销售不畅。
从2014年底开始，乐清市住建局开始大量走访销售困难的企业，了解销售困难的原因。而且对潜在购房者做了调研，了解他们需要什么样的房子，以及打算什么时候购买房子。
黄强告诉《经济半小时》记者，他们对整个市场进行全方位剖析，包括配套设施、公积金发放、按揭首付利息等方面。
2015年4月30日，乐清市出台了“关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见”，当地俗称“乐十条”。
“乐十条”包括减少住宅用地供应量，落实税收优惠政策，加大金融对房地产业的支持力度等都能。除了政策支持，乐清市政府还拿出真金白银补贴购房者，实行个人购房财政补贴，补贴金额按照房屋成交计税价格给予0.6%补助，也是100万的房子能够得到6000元的财政补贴。
中梁地产集团乐清项目部副总经理赵鲁哲告诉《经济半小时》记者，政府在审批环节等方面给予了支持和帮助，缩减了手续及时间，对业主，对开发商来讲都会化繁为简。
赵鲁哲负责的楼盘正是在“乐十条”出台后的2015年6月份，当初他们在2014年拿地的时候，正是房地产市场最为冷清的时候，当时他们也在担心房子开盘之后会不会销售困难。不过政府的政策出台后，赵鲁哲悬着的心终于落了地，项目开盘后的销售数据也打消了他之前的担心。
赵鲁哲：一期我们537套房子去化非常快。当时内部研判大概去化的周期从开盘到清盘，会在半年左右。实际上我们一个月以内的去化率达到70%到80%，这个速度超乎我们的预期。
陈先生一家在北京工作，春节回家的时候看了这里房子，今天特地飞回来签订合同。
《经济半小时》记者陈先生的父母在山区农村，虽然也有房子，但是那里的教育资源跟市里比还是有一定差距。眼看着孩子一天天长大，陈先生想着在这里买了房子，等到女儿上学的时候，父母就可以搬到这里照顾。陈先生看中的房子，面积是170多平方米，但是开发商赠送的面积就接近130平方米。
陈先生：这个房子我买的觉得挺心仪的房子，总价290多万，但合起来平均价格可能才八、九千块钱。
为了去库存，降低房地产市场压力，今年2月1日，央行与银监会联合发布调整个人住房贷款政策。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房，首付款比例最低为20%，改善性第二套住房的首付比例最低为30%。2月22日起，国家又调整了房地产交易环节的契税、营业税。尤其是对个人购买家庭第二套住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
置业顾问霍然向购房者陈先生解说购房相关契税的变化。
置业顾问霍然： 现在契税国家政策比较好，今年新执行的2月22日开始实施的，原来契税像你这个已经超过144平米了，大约是4%，总房款的4%，那现在降到了2%左右，那你总共契税从10万多减到了5万多，这个是对客户还是比较有利的。
半小时观察：去库存需因城施策
2016年3月15号，住房和城乡建设部部长陈政高在十二届全国人大四次会议新闻发布会上表示，当前国内的房地产库存压力很大。截至2015年底库存面积达到了7.18亿平方米，同比增长了15.6%；2016年1—2月份库存又达到了7.39亿平方米，增速达到了15.7%。
面对高企的房地产库存，国家出台了信贷、税收等多项拉动政策，但由于我国地域广阔，各地经济发展、房地产市场差异很大，解决房地产库存不能仅仅依靠中央的政策，各地需要因地制宜推出适合当地的房地产政策、措施，这样有效地做好房地产去库存这项工作。