深圳房价开始下降 楼市购买力已到极限？

国家统计局最新发布的70城房价数据显示，2016年2月，深圳房价环比上涨3.6%，同比去年涨幅高达57.6%，均位居全国首位。也就是说，到2月为止，深圳的房价还是在上涨，而且涨幅仍然是全国国最高。

那么这种情况是不是最近有所改变？因为，深圳的房价经过一年的疯狂上涨之后，早就成了今年两会关注的焦点，也成了政府要稳定房价的主要城市。特别是，中国央行等金融监管部门已经对造成一年来深圳房价快速上涨的“首付贷”开始调查及治理，对住房交易评估价准备调整等政策将推出，再加香港的房价经过几个月调整已经下降11%左右了。在这种情况下，深圳住房市场是不是有所反映？

从最近所获得的信息来看，深圳的房价也开始向下调整。据深圳美联物业后海片区负责人介绍，他们门店一套145平方米的房源，春节前挂牌1650 万元，近期以1450万元成交，总价直降200万元，降价幅度超过了12%。深圳中原南山片区负责人表示，3月以来，深圳二手市场一些房东回调了挂牌价 格，总体幅度在5%10%，他们门店一套170平方米的房源，春节前挂牌单价7.3万元/平方米，最近以6.8万元/平方米成交。还有深圳房地产开 发商推出楼盘，房价也开始下行。比如位于龙华的某楼盘计划在本月月底开盘，推出15房的房源，均价5.3万元/平方米。而其周围的新建楼盘单价普遍超过6 万元/平方米甚至7万元/平方米，这也意味着，开发商入市价格直接砍掉了近20%。也就是说，深圳的房价已经开始向下调整。但是这种调整是真跌还是假摔， 由于目前所掌握的信息十分有限，要做一个准确的判断是不容易的。

但是，有几件事情是十分明确的。一是深圳房价一年多来年疯狂上涨，从基本的情况来看，这个市场是一个完全是投资投机者为主导的市场。许多地方的房价已经上涨到10万元一平方米了，基本上很少是住房消费者进入。在这种情况下，房价是否会继续上涨，主要是取决投资投机者的预期，而这种预期又得看政府对当前深圳疯狂房价上涨的出台的政策。尤其是信贷及税收政策。就目前的情况来看，住房交易税方面可能会有所增加，但是增加的幅度不是太大，而且住房信贷方面，住房首付比例及按揭贷款利率基本上没有变。可以说，如果这两大政策不变，深圳的住房投机炒作者的预期是否改变是不一定的。如果房价的预期不改变，深圳的房价是否会进入调整或下跌目前来说是相当不确定的。

二是政府的金融监管部门已经对首付贷进行检查，并确定这种方式是违法。这就意味着现有形式的首付贷会全面禁止。如果这轮深圳的房价疯狂上涨，首 付贷的杠杆是主要推手，那么这种检查及禁止首付贷，对当前深圳的疯狂上涨的房价会有所影响。因为，相应的住房投机炒作者不能够通过现有的融资高杠杆进入市 场。在这种情况下，疯狂上涨的深圳房价在短期内会有所调整。但是这种调整的时间会持续多长时间，就得看深圳投机炒作者是否能够寻找到住房投机炒作新的融资 工具。只要这种加杠杆的新的融资还没有出现，深圳疯狂房价的调整还会继续，但是如果深圳的住房投机炒作者寻求到新的加杠杆的融资工具，这种房价的下跌立即 会停止。

三是就深圳来看，互联网金融P2P及私募基金市场十分发达，所谓的金融工具创新也十分多。目前，中国股市投资不理想，政府过度宽松的货币政策并没有改变，从而使得从银行体 系涌出来资金并没有进入实体经济而是流入房地产市场。而这种资金涌入房地产市场，投资者的房价上涨的预期并不会改变。在这种情况下，各种所谓的正式的及非 正式的金融机构及住房投资投机炒作者都寻求新的首付贷的替代产品。就目前的情况来看，住房投机投资者要突然当前首付贷这种限制并非难事。

从以上的分析可以说，尽管当前疯狂上涨的深圳房价有些许的调整，但是这种调整是否会真跌是相当不确定的。因为主要影响房价变化的信贷杠杆及税收 杠杆都没有变化。如果这两大杠杆不变化，住房市场的预期并不改变，市场同样能够推出替代首付贷的新的融资杠杆工具。就目前来说，当前深圳房价向下些许调 整，是真跌还是假摔是相当不确定的，还得进一步观察。