涨价潮即将来袭 为何后湖楼市仍喜忧参半
[摘要] 后湖楼市表现出明显的供销两旺特征，尤其是美联、融创、绿地等项目均取得8成以上的去化。也因此在很大程度上为后湖房价止跌回涨提供了坚实的基础。
（亿房网2016 年2 月15 日文 郑军华） 今天的南湖就是明天的后湖，这也是很多人对后湖楼市的看法。与后湖同属于四大居住新城的南湖，因土地资源的枯竭，因而近年来一房难求，少有的项目也开盘“日光”，房价更是直线上涨，去年南湖片房价涨幅高达10.1%位居各片区之首。
虽然目前乃至短期内后湖仍有着较充足的供应量，但随着去年最后一宗居住地块的出让，后湖正在步入南湖的后尘，楼市未来供应将面临断崖式的下降。加上快速发展的交通和配套，可以预期后湖房价在今年下半年将迎来一个不可逆转的大幅上涨通道。
整体看涨的后湖楼市
供求两旺 后湖“断供”危机迹象初显
之所以去年南湖片房价涨幅居各片区之首，一方面因二环通车配套提升、更重要的原因则供应不足，由于土地资源枯竭，加上发展空间小，前今天保利一家独大，而去年则陷入一房难求，即便仅有东原晴天见等少量楼盘那也是一出来就“日光”。与此形成鲜明对比的是同属于四大居住新城的后湖房价则出现微幅下跌。主要因后湖供应过大，整体供过于求加上部分开发商以价换量，导致整体均价下跌。
数据显示，凭借塔子湖、石桥及堤角板块大量新项目上市二七后湖片以225.04万方最各片区供应之首，无论是东后湖的堤角、新荣还是百步亭，还是西后胡的塔子湖、石桥等均有大量的项目入市销售，短期内巨大的供应量所形成的市场竞争对房价的抑制租用十分明显，不少项目已经两年没涨过价了。
后湖供应量居各片区之首
但与此同时，后湖也凭借优越的区位、密度最大的地铁网，和不断完胜的商业、教育等资源，加上中心区房价上涨较快，也使得后湖销量大幅增加去年增长高达97.7%近乎翻番，销量的发福增长在很大程度上抵消了短期供应多大的压力。整体来看， 后湖楼市表现出明显的供销两旺特征，尤其是美联、融创、绿地等项目均取得 8 成以上的去化。也因此在很大程度上为后湖房价止跌回涨提供了坚实的基础。
后湖楼盘热销致成交增长翻番
从发展来看，后湖凭借其其优越的区位、完善的交通和基础设施和不断提升的行政、商业和商务功能，也使得后湖成为吸引外地品牌房企的热土，后湖的外地品牌开发商也达到28%，除绿地，农工商、首都机场、越秀等已经进驻后湖的房企外，融创等房企后来居上，在后湖动作频频，成为后湖最主要的供应商之一。以开发高端住宅著称的融创等名企的入住，也将极大改变后湖楼市的开发档次和格局。但从长期来看，后湖“断供”危机正悄然来临。
后湖巨大的发展潜力和价值空间成为品牌房企必争之地
涨价潮即将来袭 为何后湖楼市仍喜忧参半
去年11月底，位于后湖最后一宗招拍挂用地新荣村地块，吸引越秀、朗诗、旭辉、万科等在内的8家参与竞价，最终被武汉地产集团旗下的城开地产以6.9亿拿下，溢价率59.35%，楼面地价5913元/㎡。2016年后湖板块将无地供与招拍挂市场。这也就意味着后湖的土地资源已经枯竭在未来一两年内后湖将无住宅新增供应，正在步入目前南湖的后尘。
而从去化周期来看，即使在去年后湖供应居各片区之首，但随着销量的大幅增长，曾经巨大的库存正在迅速消化，去年二七后湖片区在7.2月左右，即使不增加新的供应也即将进入供不应求的阶段。
在短期内，后湖的供过于求造成了后湖房价的滞涨。但长期来看，后湖土地资源的枯竭所导致的供应断崖式的下降，也将在今年下半年开始明显的作用到房价上，另一方面数据显示去年后湖在售主力户型已经集中在90平米以上，加上融创、越秀等高端住宅将逐渐成为楼市供应主流，后湖将彻底摆脱刚需片区的刻板印象，这也将成为后湖房价上涨的一个重要因素。
但是，从短期来看，短期的供大于求和巨量的库存，短期对后湖房价上涨的抑制作用仍然十分明显，尤其是项目相对集中的塔子湖、新荣、堤角等区域更是如此。如塔子湖东目前集中了近十余个项目，不少是大体量乃至地王项目，这么多项目在狭小的范围内集中上市，激烈竞争，对区域房价产生了较大的抑制左右，如除少数楼盘外，大多楼盘去年并未涨价，上海公馆等少量项目甚至出现下跌，由之前的9500均价下跌至8800左右。小范围的集中供应和贴身肉搏仍是后湖楼市之痛，也是后湖楼市短期内喜忧参半的原因所在。
小范围的集中供应和贴身肉搏仍是后湖楼市之痛
但这种滞涨和下跌能持续多久能，其实后湖的供求比和去化周期已经给出了很明确的答案，此外后湖不断推进的地铁，教育和商业、医疗等配套建设也从另一方面给出了答案。随着中心区房价的不断上涨和后湖配套的提升，后湖楼市的销售量肯定会迎来一个较大的上升周期，因而因短期供过于求所形成的房价滞涨期正是购房者一个比较好的购房窗口期。
后湖一波涨价潮即将来袭
而可以肯定的是这个购房窗口期将不会持续很长时间，事实上早在去年底，后湖部分热销楼盘已经在酝酿涨价了，而年后尤其是下半年这种涨价潮将波及到更多乃至于大部分楼盘。后湖新一波的涨价潮即将来袭。