济南取消限购欲语还羞：土地零成交财政压力大

  济南取消限购欲语还“羞”

  二季度土地市场零成交 库存创五年来新高

  本报记者 郑重 济南报道

  7月2日晚间，济南要取消限购的消息在网上疯传了将近一天后，济南市城乡建设委员会终于通过其官网做了回应：“我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确认后实施。”

  “房地产市场的低迷已经让房地产企业资金链紧绷，加之银行限贷，对开发商来说，急需从需求端输血。”在长江证券(9.71, -0.02, -0.21%)分析师张月凤看来，“取消限购显然是一针兴奋剂。”

  “限购取消是大势所趋。”同策咨询研究部总监张宏伟预测，从限购政策调整的趋势来看，除一线城市外，约40个限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，2015年楼市限购政策将光明正大地退出房地产市场。

  库存创纪录

  “济南突然传出取消限购的消息，让人感到有些突然。”在张月凤看来，济南并不是房地产风险最大的城市。济南目前住宅平均销售价格尚不到1万元，尤其是今年，甚至出现了很多均价每平米5000多元的楼盘。这个价格对于一个省会城市来说，显然不高。

  “4月初市里有关部门已经就取消限购进行过研讨，当时的想法是在长清区、高新区先行取消。”7月3日，济南市政府一位不愿具名的官员对本报记者说，“没想到消息会提前泄露。”

  提前泄露消息的是一份名为

  引人注意的是，该文件上清晰地标注着济南市市长杨鲁豫的亲笔批阅意见：“同意城乡建委建议，待报国家住建部备案实施。”这份文件7月2日上午开始通过网络及微信疯传，迅速引起全国公众关注。

  在业内人士看来，济南市之所以加速推进取消限购，还是来自于近2个月来市场的压力。

  济南市城乡建设委员会公布的5月份全市新建商品房市场数据显示，5月份济南市共网签成交新建商品住宅3053套，总面积338328.75平米，比2014年4月份减少1204套。住宅成交面积同比下降44.57%，环比下降27.47%。

  进入6月份，济南楼市的压力仍在加大。中原地产研究部统计数据显示：济南整体楼市降温，上半年合计签约住宅20753套，同比2013年同期的30974套下调了33%，可售套数也上涨了1万套。

  更为严峻的是，和许多二三线城市一样，高库存和低去化率已经成为济南房地产市场的顽疾。据新华网报道，截至2014年4月底，济南普通商品住宅库存661万平米，创2009年12月底以来的最高库存纪录，按照月均成交量42万平米计算，存销比高达15.7个月。

  “面对如此严峻的存销比形势，济南市取消商品房限购显得势在必行。”济南市政府一位官员表示。

  财政压力

  在业内人士看来，地方政府取消限购的压力更多的来自于财政紧张的压力。

  世联行报告显示，二季度一线城市土地成交大幅缩水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次见底，土地出让金不足2亿元；广州、上海本月土地成交金额分别为28亿元、25亿元，较5月均缩水三成以上，同比下滑均达八成。

  从济南看，土地出让金作为济南市政府性基金收入的重要来源，其一季度的表现也不尽如人意。

  克而瑞统计数据显示，2014年一季度，济南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，这主要还是“沾了2013年的光”，仅2014年1月便成交土地45宗，大多为2013年底推出的地块；到了2、3月份，成交宗数便大幅下降。

  与此同时，一季度济南市各项民生支出涨幅颇大，其中住房保障支出1.05亿元，增长1.11倍。

  据济南市2014年1至3月份公共财政预算执行分析报告称，今年一季度，济南商品房销量回落导致房地产业税收大幅回落。报告称，由于近期部分城市商品房降价销售、银行信贷政策和公积金政策收紧等因素影响，房地产市场观望气氛显著增加：一季度济南商品住房销售量(套数)下降30.98%。受此影响，房地产业地域税收仅增长5.21%，低于全市税收增幅6.36个百分点。

  更为严峻的是，受房地产市场低迷影响，济南土地市场3月份以来持续低迷，二季度甚至出现了零成交。

  济南市国土资源局官网土地公告显示，6月份开始，济南市区共推出商服和居住用地9宗，7宗为居住用地，2宗为商服用地，总面积47.71万平米，比去年6月的71.64万平米减少了23.93万平米，降幅超过三成。

  “楼市观望情绪较浓，上半年市场成交量同比、环比都出现了下降，波及到了土地市场。”山东世联怡高总经理朱江分析，当前未开工项目延缓开工进度，已开工项目延缓入市或者低价入市，老房源则普遍采用促销、特价房等方式去库存；受交易量、回款及融资情况等因素影响，开发商拿地更加谨慎，资金也趋于紧张。

  “土地成交建筑面积减少与部分城市减少供地有一定关系，但土地市场受房产市场转冷所带来的影响是更为重要的因素，目前土地市场正式随房产市场转冷进入了下行时期。”上海易居房地产研究院研究员亢亚娟指出，“底价成交”几乎成了近期土地市场的写照，而标杆房企拿地谨慎的程度也愈发明显。

  激辩限购

  从南宁首次放松限购政策至今，各地的限购政策放松的尺度越来越大，呼和浩特明文取消商品房限购似乎开启了取消限购的多米诺骨牌。

  “结合今年上半年楼市来看，各城市成交数据与去年相比都有所回调。一些地方政府放松限购政策，看起来是‘水到渠成’。”在合富辉煌山东区域市场研究总监许传明看来，“现在取消限购不能拉动投资性需求。”

  山东省政府参事、山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海也认为“以取消限购刺激需求不大现实”。由于消费者普遍存在“买涨不买跌”的现象，政策调整或对楼市的带动作用有限。

  中原地产首席分析师张大伟表示，从呼和浩特开始，更多城市开始考虑松动限购政策。很多城市因为整体经济问题，放松楼市调整的需求非常迫切，限购政策可能会在除一线城市和超1000万人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐渐被取消。

  据不完全统计，截至目前，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，除此之外，杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出。

  “限购作为一种非市场化的行政性手段，与当前市场为主导的调节是完全相悖的。”山东财经大学房地产业发展研究中心孙大海认为，限购政策要求外地户籍购房者须提供一年社保或纳税证明，这严重误伤了来济发展的外来投资者、大中专毕业生、外来务工人员等。

  不过，山东大学房地产研究中心主任李铁岗并不赞成过快取消限购的政策。在他看来，在宏观政策调整下，房产已经回归到民生和居住的功能上来，限购政策限的是投机的这一部分需求，并不限制房产的民生和居住的需求，取消限购对于刚性需求并没有造成很大的影响。

  “如果取消限购仅是一种政府表态的话，更不可取。政府冒的风险太大，是对市场不负责任的行为。”李铁岗说。