房地产泡沫风险正在被消化 三四线城市或大幅下跌

去年以来，中国楼市陷入低迷，交易量下降，库存加大，政府因此不断出台维稳措施。3月27日，国土部、住建部联合下发通知，强调要有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；要优化住房供应套型，促进用地结构调整；加大保障性安居工程建设，并加强监督管理。专家预计，在多项政策利好支持下，楼市今年有望温和回升，但三四线城市风险仍不容忽视，整个市场压力不减，去库存仍是主旋律。

一线城市成交回暖

近来，为稳定楼市，各地政府纷纷出手，比如回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”等等，再加上降息、降准等一系列利好，去年底至今，楼市现出一些回暖迹象。

国家统计局局长马建堂介绍，去年四季度以来，70个大中城市的住宅销售价格降幅收窄，特别是12月份，一线城市的综合环比房价转正；另一方面，四季度，特别是去年的12月份房地产销售，无论是销售面积和销售金额降幅都在收窄，一线城市销量环比增长。

中国指数研究院的最新检测数据显示，最近一周重点监测的38个城市成交面积继续环比上涨0.2%。其中，21个城市环比上升，超监测重点城市半数。

统计显示，一线城市楼市成交量环比上涨。据报道，从春节后4周的成交趋势看，广州楼市已从淡季中逐步复苏，呈现出“小阳春”的景象。

压力犹存分化加剧

虽然暖风习习，但房地产业下行的压力依存。中原地产研究部的数据显示，截至今年2月初，67家已经发布2014年年报预告的上市房企，首次出现亏损的达到13家；预减续亏14家，略减3家；36家企业业绩相比2013年出现了下滑。

据统计局的数据，今年一二月份，全国房地产投资增速、销售、拿地等指标全面下滑。其中，全国商品房销售面积8764万平方米，同比降16.3%；商品房销售额5972亿元，下降15.8%。

此外，一线城市与三四线城市的分化也在加剧。据中原地产的监测，3月第二周，54个城市成交量呈现复苏迹象，其中一线城市回升最为显著，环比增幅达33%，四线城市则依然复苏乏力，环比下滑20%。从不同城市区域看，市场行情分化更为突出。

“一线城市房价初步呈现止跌回稳态势，二线城市房价总体仍在下降，但降幅已缓慢收窄，三线城市的房价降幅却在扩大。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟称。

大幅反弹可能性不大

今年楼市能否延续年初向好态势呢？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预测，2015年楼市预计会呈现“量增价稳”的态势，成交量复苏而价格相对平稳，但房价大幅反弹的可能性十分微弱。

通过分析《政府工作报告》（以下简称《报告》），博势智库秘书长成立对今年房地产市场走势作出以下判断，“一是《报告》4年来首次下调经济增长目标，意味着房地产业从‘超高增长’转入‘稳态增长’大局已定；二是《报告》再次强调城镇化的地位与作用，说明房地产在其中依然有发展空间和‘掘金’机会；三是《报告》将房地产由‘调控’转‘支持’，预示着今年市场有望止跌企稳并温和回升；四是《报告》指出创新保障房供给，表明要消化目前巨大库存所积压的房地产泡沫风险”。

在温和回升的大背景下，去库存仍是今年楼市的主旋律。国家统计局今年1月20日公布的数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积为6.22亿平方米，比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算，全国待售商品房约有600万套。

一方面去库存，另一方面还要加大保障房建设。资料显示，2015年，全国保障房建设任务为700万套，棚户区改造规模不低于470万套。目前，福州、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省区市已经开始实施政府回购商品房试点。

也有专家提醒，虽然全国房地产系统性风险爆发可能性不大，但因三四线城市房价有可能大幅降低，去库存难度较大，所以对部分城市存在的风险不能掉以轻心，要有所防范。