聚焦汉正街改造(一)：内外交困 汉正街制定改造时间表

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  （编辑 邱伟） 随着主城区城中村改造渐近尾声，武汉市“旧城改造”慢慢步入高潮，台北路、二七路、汉正街、归元寺、黎黄陂路等一大批老旧城区成为武汉改造升级的主战场。汉口“因水而立，因商而兴”，汉正街可谓江城兴盛之根，其改造也最为引人瞩目。

  今年2月，在汉正街文化旅游商务区推进工作会上，市长唐良智强调，今年将是汉正街改造的“拐点年”。唐良智要求，今年要尽快完善汉正街的整体规划，整个项目已经制定了明确的改造时间表。汉正街银丰片地块拆迁待毕，或于近期上市，整个工程也迎来重要的时间节点。本辑我们将聚焦汉正街改造，记录汉正街的涅槃之路。

现场直击：涅槃重生-实探汉正街改造-新浪乐居-新浪网

小编探访得知，作为规划改造的12大重点地块之一的汉正街银丰片拆迁工作已近尾声，有消息称，该地块将于近期上市；“沿江一号”二期项目地块也将在今年二季度完成供地。此外，今年年底前武汉市还将完成汉正街东片、龟北片、汉正天街部分地块征收。有业内人士猜想，今年汉正街地块或将诞生武汉市新的地王。

乾隆四年（1739年），汉正街修起一条石路面，自此街道自成；同治三年(1844年)万安巷等新码头建立，从此，汉正街“江湖连接，无地不通，一舟出门，万里唯意”，吸引了四方商旅，八方游客，热闹繁华，盛极一时，成就了500年“天下第一街”的美名，汉正街托起大汉口商业重镇的金字招牌。图为从江汉桥遥望汉正街。

汉口因水而立，因商而兴。据记载，汉正街是“古汉口之正街”，是汉口历史上最早的中心街道，是万商云集，商品争流之地。汉正街由最初的货物集散地发展而来的，俗话说“货到汉口活”。图为俯瞰汉正街。

对武汉而言，汉正街绝不仅仅是“小商品批发市场”的代名词，它承载了这座城市太多的记忆和辉煌。汉正街曾是武汉早期商业命脉。数据也见证了汉正街的发展，汉正街恢复小商品市场以来，从一条不足400米长的街市，发展成为占地1.67平方公里的超大型商贸街区。图为俯瞰汉正街。

如今的汉正街市场东起三民路、民族路，西到桥口路，南临汉口沿河大道，北至中山大道，由汉正街、大夹街、长堤街、宝庆街、三曙街、永宁巷、万安巷等78条街巷组成。拥有不同规模的专业市场60余个，营业面积260万平方米，经营户2.5万余户，品牌总代理、总经销3000多个，市场日均人流量16万人次，最多时可达20万人次，年交易额600亿元。图为俯瞰汉正街。

百年历史名街弊端频生，人流多、平房危房云集，小商小铺扎堆更是给这一带的安全带来令人堪忧的隐患。自2007年8月以来，汉正街大火多达8起，火灾的背后传递出一个信息：汉正街的改造已经迫在眉睫。图为汉正街街景。

近几年来，在江浙、粤广等地新兴市场和电子商务的双重夹击，以及其自身的诸多垢弊，汉正街的发展面临很多困境。特别是义乌、常熟等新兴市场后来居上，阿里巴巴为代表的新兴电子商务的崛起，汉正街的地位逐渐滑落。 图为汉正街东片街景。

汉正街商业业态单一，面对电子商务的竞争，生存压力较大。近些年，汉正街也在积极转型，发展电子商务，但是由于先机已逝，效果并不明显。图为汉正街中轴线多福路上的传统商贸城。

汉正街为拓展发展空间，曾大力发展地下商业，由于业态同质化，生意较为冷清。图为中午12点，汉正街地下商场铺面基本都处于关门状态。

新建的汉正广场处于停工状态，停工通知显示，该项目将调整规划方案。

汉正街旧城区主要位于武汉市硚口区，东起友谊南路、南至沿河大道、西至武胜路、北至京汉大道。2011年3月，汉正街中央服务区棚户区改造正式启动，同年8月进入实施阶段。汉正街中央服务区是我市目前最大的旧城改造项目，规划面积28平方公里。拆迁范围主要涉及了三大片区的土地征收工作——硚口区汉正街东片、银丰土地片、长江食品厂片；汉阳区龟北路片区、江汉区汉正天街、沿江一号紫竹巷片区等六大片区，涉及长江食品市场、桥兴糖酒市场、老鼠街服装市场等14个市场，分12个地块进行拆迁改造。图为汉正街重点改造的12大地块。

武汉市已在2013年启动实施汉正街核心区改造项目。汉正街核心区拟申报的棚户区改造占地3平方公里，房屋改造面积为486.2万平方米，户数45000多户。武汉计划用3至5年时间基本完成汉正街核心区危旧房屋征收和传统批发市场搬迁，10至15年建设期。照初步规划，汉正街地区完成搬迁改造后，将改变“现场、现货、现金”的传统交易模式，提升商业业态，建设集休闲旅游、电子商务、贸易流通、文化会展等功能于一体的世界级世界级滨水中央旅游商贸服务区(TBD)。汉正街中央服务区将涵盖金融业、商务服务业、电子商务、总部经济、公共服务业及零售业、信息及科技服务业为主的多种业态，其中金融业和商务服务业占比最重，分别为31%和28%。图为汉正街功能分区规划图。

今年6月前，将完成汉正街老街整体规划，该规划以1.4公里的汉正街老街为轴线，串联起长江食品厂片、三特片、汉正街东片等历史建筑相对集中的片区，实现修旧如旧。其中，长江食品厂片、三特片历史街区修缮将在今年率先启动。图为汉正街骨干道路网络规划图。

在整个汉正街改造中，银丰片拆迁进展最快，目前地块四周打围，区域内房屋已经基本拆迁完毕，仅剩少量残破房屋待拆。图为银丰片拆迁现场。

银丰片位于硚口区东部汉正街的中央位置，东起自新巷，西至多福路，南临长堤街，北达中山大道。地块呈“凹”形，三面临街，两条临街面为城市交通干道。该片区用地面积：88亩；拆迁面积：约12万㎡；拟建面积：45万㎡；拟容积率：7.6；拟商住比：9：1。图为银丰片区位图。

该片地块预计将作为汉正街改造的首宗地块入市，根据计划该地块将在六月完成征收并挂牌。据了解，银丰片规划要打造一个45万方的超大型商业综合体。图为银丰片拆迁现场。

银丰片地块位于汉正街中心，临近武广商圈和武胜路商圈，距离武汉恒隆广场项目地块仅600米。2013年2月份，武广对面的顺道街地块被香港恒隆以33亿元拍得，楼面地价7200元/平米，为目前为止硚口区的单价以及总价地王。相比，2013年9月以90.1亿夺得武汉地王的精武路地块总建筑面积仅为18.2万㎡，而银丰新安片总规划面积则达到104.74万㎡。图为银丰片拆迁现场。

在政府政策的引导下，大牌房企也加入了汉正街的改造行列。汉正街控股集团公司作为市政府授权的汉正街棚户区改造融资平台的操盘手，实行统一规划、统一拆迁、统一开发、整体推进。日前有消息称，国家开发银行已对汉正街控股集团授信79亿元，专项用于汉正街东片棚户区改造项目。图为汉正街石牌坊。

2009年6月，硚口区政府与福建利嘉实业集团在港签约，当时利嘉计划斥资逾50亿元投入汉正街东片综合改造项目。汉正街东片东起友谊南路，西至金昌商城，南临沿河大道，北达汉正街。用地面积282.2亩，地块呈不规则形，两面临城市主干道，一面沿长江汉水交汇处。图为汉正街东片改造区分布图，及汉正街购物主题公园项目地块。

2011年4月6日，中国建筑与利嘉实业（福建）集团有限公司签订了武汉汉正街东片购物主题公园项目施工合同，合同总造价为105亿。这一造价较此前50亿元的计划提高了一倍。项目建筑面积也成倍增长，达到250.46万平方米。图为汉正街东片拆迁区，该片区已经开始土地征收。

汉正街东片购物主题公园项目东起友谊南路，西至多福路，南临沿河大道，北抵汉正街。建成后，将是国内一流的集商贸、旅游、居住、休闲娱乐于一体的多元化城市综合体，成为武汉市汉口商业中心标志性工程。图为汉正街东片拆迁区，该片区已经开始土地征收。

汉正街东片已经开始土地征收。通稿显示，该片区拆迁签约率已经超过70%。

汉正街东片已经开始土地征收。通稿显示，该片区拆迁签约率已经超过70%。图为街边汉口北商铺广告，汉口北作为汉正街的对接商贸区，相关配套已近成熟。

汉正街东片已经开始土地征收。通稿显示，该片区拆迁签约率已经超过70%。图为随处可见的拆迁标识。

汉正街东片已经开始土地征收。通稿显示，该片区拆迁签约率已经超过70%，一些区域已经鲜有人住居。

汉正街东片已经开始土地征收。通稿显示，该片区拆迁签约率已经超过70%。图为随处可见的拆迁安置补偿协议。据一位附近居民透露，该片区拆迁补偿金达到12000元/平左右，不过此数据未得到证实。

汉正街东片已经开始土地征收。通稿显示，该片区拆迁签约率已经超过70%。图为一处拆迁工地上的木质建材。

长江食品厂片的拆迁则没那么顺利，该地块原计划修建1栋42层住宅楼和1栋39F商务办公楼，但2013年传出原开发商华通公司全面退出长食东片项目开发，将A2及B地块交由桥房集团储备。地块开发工作目前进展缓慢。图为图为长江食品厂地块，目前项目拆迁已经停滞。

据悉，金融街控股、香港南华、华润、深圳宝能等超过10家商家明确表达了前来汉正街投资的愿望。此外，香港新鸿基、帝国集团、九龙仓、兰桂坊、新加坡丰树集团等知名公司对汉正街项目亦有较强的投资意向。图为汉正街整体规划。

2011年8月，武汉传出汉正街要建666米高楼的消息，规划选址位于汉口江汉公园(龙王庙附近)，与长江对面的绿地中心大楼形成“长江之门”。记者昨从武汉市城市规划设计院了解到，目前666米高楼的规划已基本成型，处于对外招商的过程中。据传言，新鸿基将接受汉正街规划中的666米高楼。但据相关人士透露，目前，666米高楼这还只是一个规划，“有可能会根据招商情况对规划作微调”。图为汉正街整体规划。

以汉正街为核心，从龙王庙至古田桥的汉江两岸将建起10个特色景区，昔日的低矮棚户区，将变身为靓丽的“汉江十景”，打造世界性的山、水、城交相辉映的景观长廊。图为”汉江十景“规划图。

以汉正街为核心，从龙王庙至古田桥的汉江两岸将建起10个特色景区，昔日的低矮棚户区，将变身为靓丽的“汉江十景”，打造世界性的山、水、城交相辉映的景观长廊。图为沿江带规划图。

对改造，生活在汉正街里的居民是矛盾的，他们既想通过拆迁改变当前的生活环境，又担心未来的还建补偿不足以让自己在市中心买到合适的住房。图为生活在老街里的老居民，虽然生活环境较差，但是依旧乐观。

图中的婆婆告诉小编，自己在汉正街生活了50多年，见证了这里的历史过往，有人做生意发家离开了这里，也有些人流落到此地。对于日益逼近的拆迁，她满是疑虑，“自己家里的住房面积才20多个平方，就是一平米赔2万也买不起房”。

老巷，老房子，老人，汉正老街里生活比较简陋。图为汉正街老巷人家。

图为街巷中坚守的家庭作坊，生意有些冷清。

图为街巷中的小学。

汉正街东片已经开始土地征收，但是往北商业区内，大部分商家仍在坚守，不过据一位经营布料生意的老板介绍，由于围挡的缘故，现在生意比以前差了不少。图为围挡内的店铺。

老板们生意收影响，以此为生的“扁担”、“板车”日子自然也不好过。图为正在寻找生意的“扁担”。

老板们生意收影响，以此为生的“扁担”、“板车”日子自然也不好过。图为正在等待生意的“板车”。

图为满脸喜悦的“女板车”。

一天辛苦的工作结束了，这是谋生工具成了娱乐平台。图为几位板车师傅下班后在路边玩牌。

经济要发展，文化也需要传承。500年汉正街历史文化建筑丰富多样：新安书院、保寿硚、大泉隆巷民居、药帮巷古街等等，如何合理的保护是一项重大课题。香港瑞安集团董事长罗康瑞说，“欧洲许多城市都保留了不同时代的城市‘断层’，中国的城市也应留下历史、文化的印迹……”纵观全国，不乏旧城改造的成功案例。成都宽窄巷子、北京“七九八”“南锣鼓巷”、上海的“田子坊”都是当地旧城改造的成功之作。“商业地产的改造避免同质化是关键，作出了创意才能成为大赢家。”业内人士表示。图为古今药帮巷古街对比，石板路还在。

汉正街因水而立，因水而兴，时过境迁，水路运输被弃，电子商务、航空物流成为现在商贸的新动力。“云卷云舒，潮起潮落”，古老的汉正街能否涅槃重生，让我们拭目以待。

  “货到汉口活”  百年老街成就汉口商业之根

  汉口“因水而立，因商而兴”。据记载，汉正街是“古汉口之正街”，是汉口历史上最早的中心街道，是万商云集，商品争流之地。

  乾隆四年(1739年)，汉正街修起一条石路面，自此街道自成；同治三年(1844年)万安巷等新码头建立，从此，汉正街“江湖连接，无地不通，一舟出门，万里唯意”，吸引了四方商旅，八方游客，热闹繁华，盛极一时，成就了500年“天下第一街”的美名，汉正街托起大汉口商业重镇的金字招牌。

  “货到汉口活”，数据见证了汉正街的发展。汉正街恢复小商品市场以来，从一条不足400米长的街市，发展成为占地1.67平方公里的超大型商贸街区。巅峰时的汉正街拥有不同规模的专业市场60余个，营业面积260万平方米，经营户2.5万余户，品牌总代理、总经销3000多个，市场日均人流量16万人次，最多时可达20万人次，年交易额曾达600亿元，近年成交额则多在400-500亿徘徊。

  “内外交困”  新形势下汉正街改造势在必行

  在江浙、粤广等地新兴市场和电子商务等新生力量的双重夹击下，商业模式单一，生产力低下的汉正街面临多重困境。特别是在上世纪90年代，义乌、常熟等新兴市场后来居上，以阿里巴巴为代表的新兴电子商务公司的崛起，汉正街的地位逐渐滑落。

  1991年起，浙江义乌最大的市场群-中国小商品城悄然取代了汉正街，成为全国集贸市场销售冠军，一直持续到现在；并于2002年成功上市，实现了与资本市场的对接。

  但即是被冠以“义乌模式”的小商品市场，也必须面临来自新型百货商场的冲击。在沃尔玛、家乐福以及众多地方百货商场迅猛的发展势头面前，专业的小商品批发市场必须能寻找到新的竞争优势。

  此外，以阿里巴巴为代表的电子商务则给了传统商业更为猛烈的冲击。数据显示，2013年“双11”这一天，天猫淘宝销售额达到300亿元，就相当于王府井百货三个季度销量的两倍；相当于沃尔玛中国半年销售额；相当于国庆黄金周期间北京110家重点商业服务业企业销售额4.5倍，广州9大商场40倍，成都9大商场近100倍。

  其实，汉正街也曾尝试运用现代技术改良升级。在汉正街尚未正式搬迁之时，硚口区曾斥资500万为汉正街打造了一个电子商务交易平台，但是相比其汉正街500亿交易规模，电子平台上不过千万的年成交额，让这个平台显得有些尴尬。

  此外，自身弊端频生也加速了政府改造汉正街的决心。人流多、平房危房云集，小商小铺扎堆更是给这一带的安全带来令人堪忧的隐患。自2007年8月以来，汉正街大火多达8起，一次次的侵袭使汉正街文物古迹毁坏严重，历史街区肌理濒临消失。

  长期跟踪汉正街发展历史的中南财经政法大学教授朱延福有个“悲观”的看法，“从大的环境来看，以义乌所代表的小商品批发市场正在逐步萎缩，这是商品交易的发展趋势所决定的。”朱延福直言。在他看来，汉正街已经完成了它的历史使命。接下来的改造，更应注重的是对汉正街“灵魂”的追寻。

  制定时间表  700亿打造汉正街中央旅游商贸区

  汉正街旧城区主要位于武汉市硚口区，东起友谊南路、南至沿河大道、西至武胜路、北至京汉大道，该区域是我市目前最大的旧城改造项目，规划面积28平方公里。

  2011年3月，汉正街中央服务区棚户区改造正式启动，同年8月进入实施阶段。由于整个工程涉及范围广，拆迁问题复杂，项目进度缓慢。武汉市在2013年启动实施汉正街核心区改造项目。汉正街核心区拟申报的棚户区改造占地3.46平方公里，包括汉正街东片、天街片、新安片等十余大片区，房屋改造面积为486.2万平方米，户数45000多户。

  按照2014汉正街改造时间表，今年一季度，银丰片将完成土地征收，二季度挂牌上市。今年年底前武汉市还将完成汉正街东片、龟北片、汉正天街部分地块征收。

  武汉计划用3至5年时间基本完成汉正街核心区危旧房屋征收和传统批发市场搬迁，10至15年建设期。据估算，汉正街整体改造投入资金将达到700亿。照初步规划，汉正街地区完成搬迁改造后，将改变“现场、现货、现金”的传统交易模式，提升商业业态，建设集休闲旅游、电子商务、贸易流通、文化会展等功能于一体的世界级世界级滨水中央旅游商贸区(TBD)。

  预告：“聚焦汉正街改造”专辑下一篇我们将亲临现场，直击汉正街核心区各片的土地征收进度，畅想其未来规划。